Diez consejos antes de poner tu vivienda en alquiler

¿Te estás planteando poner tu vivienda en alquiler? En el siguiente artículo te facilitamos algunos consejos prácticos para que puedas tomar la mejor decisión y alquiles tu casa de forma segura.

España se caracteriza por ser un país de propietarios, ya que alrededor del 84% de la población española es propietaria de al menos una vivienda, frente al 16% que no tiene ninguna. Tal como revela el informe ‘Radiografía del mercado de la vivienda 2016-2017’ realizado y publicado por Fotocasa, el 12% de la población es propietaria o copropietaria de dos viviendas, mientras que el 3% posee tres y el 1% más de tres. El estudio refleja que los españoles destinan estas viviendas de las que son propietarios principalmente a residencia habitual (78%), frente a un 11% que son segunda residencia y un 7% que se destina a alquiler. El 4% restante es vivienda vacía porque ni viven en ella ni la alquilan. Otro dato relevante es que la demanda de alquiler en estos momentos supera a la de compra. Un 14% de la población participa en el mercado del alquiler mientras un 10% en el de compra.

Por este motivo, en el siguiente artículo proporcionamos 10 consejos para alquilar tu propiedad de forma segura. El propietario tiene una serie de alternativas para cubrirse las espaldas a la hora de sacar su piso al mercado y evitar sustos, porque alquilar es más fácil de lo que parece, solo se necesitan unas premisas:

1. Busca al inquilino ideal

El remedio para evitar dolores de cabeza es seleccionar al inquilino más apropiado. Parece muy obvio, ¿verdad? Dar con un inquilino que cuide la casa como si fuera suya, que además sea puntual con los pagos y respetuoso con los miembros de la comunidad en la que convive. No es misión imposible.

Revisa su solvencia: para ello se aconseja solicitar un contrato o una nómina, ya que de esta manera sabrás si cuenta con ingresos regulares. Además, los estudios de solvencia son una práctica cada vez más utilizada por las inmobiliarias. También existen diferentes registros de morosos que puedes consultar para averiguar si ha tenido previamente incidencias de pago. Estos procesos siempre son más sencillos con un profesional inmobiliario, porque el inquilino puede mostrarse reacio a facilitarle a un particular el documento de identidad.

Solo si es posible, pide referencias de otros propietarios con los que el inquilino haya tenido relación: en varios países europeos es normal entregar cartas de recomendación de anteriores caseros, aunque en nuestro país, es verdad, que todavía es algo anecdótico. Sin embargo, conseguir esta conversación puede darte una idea del futuro inquilino.

Tener presente en todo momento que el inquilino perfecto no existe: es cierto que nos esforzamos constantemente en encontrarlo pero debes tener claro que no existe. Hay personas que son verdaderos profesionales en primeras buenas impresiones y luego dejan de pagar, no te dejes llevar.

Para tener un respaldo frente a esta posible situación, tienes la posibilidad de contratar un seguro de impago de alquiler pensado específicamente para que los propietarios se despreocupen del cobro si el inquilino deja de abonar las cuotas.

2. Ajusta el precio

Si no es la primera vez que alquilas ya tendrás conocimiento de las fluctuaciones del precio. Sin embargo, si es la primera vez que alquilas un piso puede suceder que por diferentes motivos estés ligado emocionalmente y eso impedirá ver el asunto con claridad. Antes de poner el piso en alquiler, toma una decisión firme. Cuando estés seguro de alquilar, y llegue el momento de decidir el precio del inmueble es importante realizar un estudio de mercado. Compara datos de alquileres semejantes. Para ello, puedes utilizar una startup llamada Tercero B que recoge todas las propiedades españolas, puedes consultar datos procedentes del catastro, del Ministerio de Hacienda, datos de venta y alquiler, con un histórico de la evolución del precio e información sobre todos los servicios en la zona del inmueble.

 

 

 

3. Cumple con la normativa

Hay una clara normativa de arrendamientos urbanos en cuanto a los plazos de obligado cumplimiento del contrato, así como los plazos para que el inquilino pague la renta. No intentes filtrar cláusulas abusivas, porque no sería la primera vez que un juez da la razón al inquilino. Entre las variaciones que ha tenido la ley en los últimos años, destacamos.

• La duración del contrato de arrendamiento será libremente pactada por ambas partes. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, transcurridos como mínimo tres años, ninguna de las partes notifica (al menos con 30 días de antelación) a la otra su voluntad de no renovar, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.
• El periodo de obligado cumplimiento del contrato es de 6 meses y que se puede pedir indemnización si se incumple.
• El plazo para pagar la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes, a no ser que exista un pacto en contrario.
• La renta sólo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en los términos pactados por ambas partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos.
• Normalmente se debe especificar qué gastos se incluyen en el contrato y quién debe asumirlos.

4. Mejor hablar cara a cara

Un contrato de alquiler no es lo mismo que una hipoteca, pero sí que, a través de él, se establece una relación entre inquilino y propietario que durará varios años. Tienes la misión de ofrecer la impresión de que estás dispuesto a conocer y hablar en persona con el inquilino que esté interesado por tu casa, permitirá establecer una relación de confianza.

5. Redacta un buen contrato

Llegados a este punto es importante contar con el asesoramiento de un profesional que conozca bien la ley y que sea capaz de defender los intereses de ambos implicados. Te ayudará a conocer qué trámites son necesarios, cómo alquilar un piso de forma segura y qué pasos tomar para la entrega de llaves. Antes de eso, es primordial que realices un inventario de la casa si no está completamente vacía. Haz fotos a los electrodomésticos, y de todo aquello que te pertenezca y quieras conservar. Además, este inventario deberá ser firmado por propietario e inquilino.

La ley de Arrendamientos Urbanos no establece la obligación de realizar el depósito de la fianza. Las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de la fianza regulada en el artículo 36.1 de esta ley, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato.

Asimismo, existe un impuesto que la mayoría de gente no conoce pero, algunas Comunidades Autónomas lo aplican, que se llama el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y es de obligado cumplimiento para el inquilino. Por último, para evitar sustos, es conveniente tener un seguro del hogar que incluya la responsabilidad civil. En caso de que la casa esté hipotecada suele llevar uno asociado.

 

 

 

6. Asegúrate de que el piso está en condiciones

Asegúrate de que el piso está en condiciones: El piso debe entregarse en buenas condiciones tanto de limpieza como de habitabilidad. Es cierto que la ley no obliga a entregar el piso limpio o todo pintado, pero se supone que el propietario es el primer interesado en que el inquilino esté cómodo. La ley tampoco obliga a que sea el propietario quien contrate los suministros de luz y agua, pero toda facilidad será bienvenida. Normalmente, en estos casos, solo se precisa cambiar de titularidad. Pero está bien proporcionar cuanta información se tenga para que se sientan parte del todo.

7. Pide garantías

La ley estipula que es preciso un mes de fianza, pero muchos propietarios piden garantías adicionales.

8. Realiza mejoras en la vivienda

Si el inquilino tiene una discapacidad o es mayor de 70 años, siempre que lo notifique previamente al arrendador por escrito y sean necesarias las obras para que la vivienda sea utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o edad superior a 70 años, puede realizar obras de adaptación. Sin embargo, si como propietario quieres que, finalizado el contrato, la vivienda quede en las mismas condiciones puede exigirlo. Es importante dejar constancia de toda la información por escrito, además de exigir facturas en el caso de que se lleven a cabo.

9. Trata de tener al inquilino contento

Un alquiler siempre puede ser un negocio muy rentable. Por este motivo, recomendamos que se cuide al buen inquilino si lo encuentran. Para un inquilino serio y solvente según que posturas le van a parecer poco razonables e incómodas. Recordar que una mala decisión puede suponer perder un inquilino y los futuros ingresos.

10. Amplía tus servicios

Si tu gestión como propietario ha sido eficaz y satisfactoria seguramente el inquilino decida quedarse. Como comentábamos anteriormente es importante que el propietario indique en el contrato todas las reparaciones necesarias que haga que permitan la conservación de la vivienda, excepto si el deterioro es causado por el inquilino. En ese caso, sería el inquilino quien debería hacerse cargo del desgaste por el uso de la vivienda.

Por tanto, somos conscientes de que una de las cosas más importantes para un propietario es conseguir la máxima rentabilidad pero, por otro lado, no podemos olvidar, que hay muchos más factores a tener en cuenta ya que influyen en la selección del nuevo inquilino así como pueden garantizar la seguridad del inmueble.

Si te han sido útiles nuestros consejos sobre qué hay que tener en cuenta a la hora de alquilar un piso, te podrían interesar también nuestros artículos sobre cómo elegir un buen inquilino, sobre alquilar tu vivienda habitual, si se puede alquilar un piso en usufructo o todo sobre alquilar un piso a extranjeros y los riesgos que implica.