10 principales cláusulas abusivas en un contrato de alquiler

“Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”, establece el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Tanto el propietario como el inquilino deben tener claro que la LAU es la ley que regula los alquileres, por encima de cualquier contrato arrendatario. Con esta ley se puede saber cuándo una cláusula es abusiva y cuándo es nula.

Para conocer hasta dónde puedes llegar en el contrato de alquiler de tu vivienda, sigue leyendo este post en el que te contaremos todo de una forma detallada.

¿Cuándo se considera una cláusula abusiva?

Una cláusula abusiva es aquella cláusula que se encuentra al límite de lo legal, es decir, se trata de una imposición que, en ocasiones, los propietarios realizan sobre sus arrendatarios, al gozar de una posición superior.

Como propietario debes tener cuidado con esto, ya que podría considerarse una vulneración de los derechos humanos, al ser la vivienda uno. Además, debes saber que tu inquilino puede denunciar el contrato de alquiler en los tribunales.

Si el juez establece la cláusula como abusiva, ésta será declarada como nula y se eliminará del contrato de arrendamiento.

¿No tienes muy claro cuáles son las cláusulas abusivas? Te mostramos algunos ejemplos a continuación.

Acceso del propietario

Este punto no aparece expreso en la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero sí en la Constitución Española, la cual asegura la inviolabilidad del domicilio.

Teniendo esto en cuenta, no puedes entrar en tu vivienda si la tienes en situación de alquiler a menos que así se haya pactado en el contrato y ambas partes estén de acuerdo. Acceder a la vivienda sin ese pacto incurriría en delito.

Duración mínima del contrato

La LAU establece una permanencia mínima de 6 meses. Sin embargo, también prevé que se pacte una penalización si se marcha antes del periodo pactado en contrato y, el período pactado, como mínimo, es de 1 año.

Prórroga sin consentimiento

Como propietario tienes el deber de prorrogar el contrato durante, como mínimo, 5 años si se trata de una persona física, y 7 si hablamos de persona jurídica. Además, después de estos 5 años debes avisar a tu arrendatario de tu deseo de cancelar el contrato. De no producirse este aviso, el contrato se prorrogará 3 años más. Sin embargo, debemos recordar que, como propietario, puedes pactar la necesidad de recuperar la vivienda para tí o un familiar de primer grado, habiendo transcurrido un año de contrato y, con preaviso de dos meses a la fecha de necesitar la vivienda.

Mensualidades adelantadas

La LAU, en su artículo 17, dictamina que solo se puede pagar por adelantado un mes.

Gastos de mantenimiento

Tal y como se dice en el artículo 21 de la LAU, el inquilino solo debe hacer frente a los costes de las reparaciones que se deban hacer a consecuencia del desgaste por el uso ordinario de la vivienda o un mal uso por su parte. Aquellas reparaciones que sean ajenas a él correrán por parte del propietario.

Pago antes del día 7

La LAU establece que, salvo pacto contrario, no se puede solicitar al inquilino un plazo de pago inferior a los 7 primeros días del mes. Sin embargo, si se pacta y ambas partes están de acuerdo, se puede establecer otro límite.

Actualizaciones retroactivas

En caso de querer actualizar la renta, tanto si eres propietario como si eres inquilino, debe comunicarse en las correspondientes renovaciones. Si esto se hace más tarde, no se recuperará la actualización correspondiente a los meses previos.

Actualizaciones de renta por encima del IPC

Si quieres subir la cuota del alquiler de tu vivienda, esta subida debe ser siempre inferior o igual al límite que establezca el IPC.

Comunicar la cesión del contrato con más de 60 días de antelación

El inquilino debe avisarte con 60 días de antelación de su interés en rescindir el contrato de alquiler. Una vez transcurridos los 5 años, si el inquilino no comunica al arrendatario su voluntad de no prorrogar, con un preaviso de 2 meses, el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de 3 años. Llegados a este punto, el inquilino debe avisar solo con un mes de antelación antes de que finalice cada anualidad, su voluntad de no renovar.

¿Qué se puede prohibir en un contrato de alquiler?

La LAU te ofrece la libertad de prohibir a tu inquilino algunas prácticas. Te contamos cuáles son:

Tener mascotas

La ley de protección animal reconoce a las mascotas como otro miembro de la familia, pero la LAU da la opción a los propietarios de decidir si admiten o no animales en la vivienda. Debes tener claro que es necesario especificarlo en una cláusula del contrato. De lo contrario, el inquilino podrá tener animales en su vivienda, aunque sea consciente de tu negativa.

Fumar en el piso

Como acontece en el caso anterior, debes especificar en una cláusula específica la prohibición expresa de fumar en el domicilio. Igualmente, demostrar que se ha fumado en el interior de la vivienda es muy complicado.

Realizar obras

Si tu inquilino quiere realizar alguna obra o algún cambio, por mínimo que sea, no puede hacerlo sin tu previa autorización. Este tiene obligación de dejar la vivienda en el mismo estado en el que se la encontró.

Cláusulas legales en un contrato de alquiler

Tras dejar claras cuáles son las cláusulas con las que debes tener cuidado a la hora de introducirlas en el contrato de alquiler, te vamos a comentar las cláusulas que sí son legales y recomendables para cuidar tus espaldas.

Indemnización si el inquilino se va antes del tiempo

El artículo 11 de la LAU deja claro que el arrendatario podrá abandonar la vivienda siempre que avise con una antelación de 30 días y una vez hayan transcurrido los primeros seis meses de alquiler. Como propietario, tienes la opción de pactar en el contrato de alquiler la posibilidad de recibir una indemnización equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Cláusula suministros contrato alquiler

Este punto se puede encontrar en el artículo 20 de dicha ley, concretamente en el punto 3, que dice “los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.”

Esto significa que estos son gastos imputables al inquilino en el contrato de alquiler. En el caso de contadores individuales, es recomendable que los contratos de los suministros estén a nombre de tu inquilino.

Cláusula impago de alquiler

Tal y como dice el artículo 27 de la ley, puedes iniciar el proceso de desahucio tras producirse el primer impago de la renta. No es necesario acumular varios impagos para poder proceder a ello.

En onLygal estamos a tu disposición para cualquier problema derivado de alquilar tu vivienda. Ponte en contacto con nosotros y te informaremos de todas las garantías y coberturas disponibles, de la mano de los mejores profesionales.