IRPF: Gastos a deducir si eres propietario de una vivienda alquilada

Cómo sabes, si alquilas una vivienda de la que eres propietario, deberás declarar las ganancias a Hacienda en tu declaración del IRPF. Pero es importante que conozcas cuáles son los gastos que puedes deducirte por el alquiler de esa vivienda y que harán que, en la declaración de renta, los impuestos se ajusten solo a los beneficios que hayas obtenido.

Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, pueden deducirse de los rendimientos íntegros todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.

Principales gastos deducibles en la declaración de renta de 2023

Para calcular el rendimiento neto que hemos obtenido de nuestro alquiler, se deducirán los gastos siguientes:

• Intereses de la hipoteca:

  Quedan incluidos los Intereses y los demás gastos de financiación de la hipoteca, créditos o préstamos destinados a la compra o mejora de la vivienda arrendada, así como las comisiones por amortización anticipada de la hipoteca. Cabe mencionar que queda excluido el gasto derivado correspondiente del principal del préstamo hipotecario, solo pueden desgravarse los intereses anteriormente mencionados. Descubre más sobre quién paga los impuestos de las hipotecas. 

• Gastos para la conservación de la vivienda:

  Pueden deducirse los gastos que se hayan generado para mantener, conservar y reparar la vivienda en alquiler con el fin de mantenerla en condiciones. En este punto entran todos los gastos relacionados con el mantenimiento de las instalaciones como gastos de pintura, reparaciones, sustitución de puertas, reparación de la calefacción, entre otros. Quedan excluidos aquellos gastos relacionados con la ampliación o mejora de cualquier bien de la vivienda. Cuidado no podremos deducirnos como gastos de conservación y mantenimiento de la vivienda aquellas facturas relativas a las mejoras efectuadas en la propiedad, por lo tanto, no es posible deducirse las mejoras realizadas en el inmueble, aunque las mismas sí que las podremos amortizar. Advertir que el límite máximo de los gastos de reparación y conservación objeto de deducción, no pueden superar la cuantía del importe total de las rentas percibidas. No obstante, el exceso podrá compensarse en los cuatro años siguientes con el mismo límite por cada inmueble.

• Rentas impagadas:

  Si el inquilino no pagara el alquiler podrás deducirte la cantidad adeudada siempre que el deudor esté en situación de concurso y hayan pasado más de tres meses entre la primera reclamación o gestión del cobro y la finalización del período. Comúnmente este plazo es de seis meses, pero durante los periodos impositivos 2020 y 2021, el plazo se reduce a tres debido a las circunstancias excepcionales derivadas del COVID según el Real Decreto-ley 35/2020. En el caso de que el inquilino luego abone el importe impagado, este deberá declararse en la próxima declaración de renta.

• Tributos:

  Cualquier impuesto o tasa que incida sobre la vivienda, los más habituales son el IBI y la tasa de basuras. A tener en cuenta que para poderlos deducir no tiene que imputársele dichos gastos al arrendatario por contrato así mismo no se podrán deducir sanciones vinculadas a esos tributos.

• Pagos a terceras personas por la prestación de servicios:

  Servicios como por ejemplo servicios de portería, jardinería, personal de vigilancia, administración, etc. Quedan incluidos para desgravar los gastos extraordinarios o derramas y gastos de la comunidad de propietarios.

• Contrato de alquiler:

  Se pueden desgravar los gastos derivados de la formalización del contrato de alquiler y de la defensa jurídica sobre los bienes, derechos y rendimientos.

• Amortización de bienes muebles e inmuebles:

  Se refiere a la depreciación que sufren tanto la vivienda como aquellos bienes muebles cedido con la vivienda susceptibles de perdurar más de un año. En cuanto a la amortización del inmueble nos podremos deducir el 3% del mayor de los siguientes valores (coste de adquisición satisfecho o valor catastral) sin embargo a esa cantidad habrá que deducirle el valor del suelo. En relación a los bienes muebles, estos se amortizan según la tabla de amortización simplificada.

Reducciones

Una vez restadas las deducciones a los ingresos íntegros si nuestra vivienda se ha alquilado como vivienda habitual (en base a la normativa de la LAU) podremos aplicar a la cuantía resultante la reducción del 60%.

¿Qué documentación necesitas para justificar estos gastos?

Recuerda guardar toda la documentación de los gastos a deducir ya que es posible que la Agencia Tributaria te solicite los justificantes junto con tu declaración durante los 4 años posteriores, entre ellos:

• Facturas por reparaciones u obras para mejor la vivienda alquilada
• Recibos por el pago de suministros y gastos de la comunidad
• Recibo por el pago de la hipoteca con el detalle de los intereses
• Factura por el pago de seguros contratados

Y el inquilino, ¿también puede beneficiarse de las deducciones de los gastos derivados del alquiler de la vivienda?

Si el contrato de arrendamiento es anterior al 1 de enero de 2015, el inquilino tendrá derecho a la deducción como alquiler de vivienda habitual siempre y cuando la base imponible no supere los 24.107,20 euros anuales. Además, cada Comunidad Autónoma establece unas pautas propias para la deducción de estos gastos por lo que es recomendable siempre informarse de las condiciones específicas exigidas en cada Comunidad.

Como ves, teniendo en cuenta los gastos que genera un alquiler, existen formas de reducir los impuestos que pagamos. Si necesitas apoyo para la deducción de gastos de cara a realizar tu declaración de la renta, desde onLygal podemos asesorarte.

Isabel Martínez

 Abogado especialista del Centro de Asistencia Jurídica de onLygal