El IVA en el alquiler de una vivienda

En el entramado de relaciones contractuales que conlleva el alquiler de viviendas, un elemento clave que no puedes olvidar o pasar por alto es el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). En este artículo detallaremos su obligatoriedad para el arrendamiento de la vivienda, además de explicar cuando se aplicaría. Te aclaramos también todo lo que debes saber sobre otros impuestos como puede ser el IRPF o los gastos que debes tener en cuenta como propietario a la hora de alquilar un piso. 

¿Es obligatorio pagar el IVA en el alquiler de una vivienda?

Según la Agencia tributaria: el arrendamiento está exento de IVA. Está sujeto al Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), que es un impuesto competencia de las Comunidades autónomas y exento si se trata de un arrendamiento para uso estable y permanente.  

La exención en el IVA comprende garajes y anexos accesorios (trasteros), así como muebles arrendados conjuntamente. 

En resumen, no debes preocuparte de pagar el IVA en un alquiler para uso de vivienda habitual, en garajes ni complementos como pueden ser los trasteros.

¿Qué tipos de IVA existen?

Existen diferentes tipos de IVA que aplicarán según la actividad para la que destines el alquiler de una vivienda: 

IVA general (21%)

En lo que respecta a tus ingresos por alquiler, recuerda que debes aplicar un 21% de IVA a los alquileres vacacionales. Sin embargo, si decides arrendar tu vivienda con fines de uso permanente y estable, el alquiler está exento de IVA. 

Si consideras la posibilidad de poner en alquiler tu vivienda a través de plataformas de alquiler vacacional, como Airbnb o ldealista, es importante tener en cuenta que estas plataformas ofrecen un servicio de intermediación entre propietarios e inquilinos y cobran una comisión por ello. Esta comisión está sujeta también a IVA de 21%. 

IVA reducido (10%)

A continuación, te explicamos en qué casos se puede aplicar el IVA del 10% y en cuáles no. Esto depende de los servicios que incluye el alquiler. 

Los alquileres turísticos pueden estar exentos de IVA, pero tienen que estar sujetos al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).  

En el momento de que se usen servicios parecidos a los de un hotel, en este caso habría que incluir el IVA, en concreto el IVA del 10%, que es el que aplica el sector hotelero. Cuando prestes servicios como la recepción y atención permanente al cliente, cambio periódico de ropa de cama y baño, servicios de cocina, alimentación o restauración, custodia de maletas o incluso por servicio de mesa.  

Sin embargo, si sólo presto servicios básicos como pueden ser servicio de limpieza a la entrada y salida o reparaciones y mantenimiento, es decir, servicio técnico en general, no hará falta que pagues este impuesto.  

IVA superreducido (4%)

Este impuesto solo se aplica en circunstancias y sujetas a ciertas condiciones, como puede ser el alquiler de vivienda de protección oficial, viviendas de alquiler social o determinadas actividades especiales.   

¿Cuándo se declara el IVA en un alquiler?

En España, el alquiler de vivienda está exento del Impuesto sobre el Valor Añadido en la mayoría de los casos. Sin embargo, existen algunas excepciones específicas en las cuales sí se debe aplicar el IVA al alquiler de una vivienda. A continuación, se detallan algunos de estos casos:  

Viviendas amuebladas para uso empresarial

En situaciones donde se alquila una vivienda amueblada para ser utilizada con fines empresariales, comerciales o profesionales, podría aplicarse el IVA. 

Contrato de alquiler con servicios adicionales

Si el contrato de alquiler incluye servicios adicionales, como limpieza, mantenimiento, suministros, etc. El IVA podría aplicarse a dichos servicios, pero no necesariamente al alquiler de la vivienda en sí. 

Alojamiento turístico

Si el arrendador proporciona servicios de hospedaje en la vivienda, como en el caso de alojamiento turísticos o apartamentos vacacionales, podría estar sujeto a IVA. 

Pasos a seguir en el caso de que haya que pagar el IVA en el alquiler

Recuerda que solo debes de declararlo cuando no está destinado a un uso exclusivo para vivienda. Tendrás que llevar a cabo estos pasos para no tener conflicto con Hacienda y evitar sanciones. En ambos casos, tendrás que hacer lo siguiente: 

• Hacer el alta censal como empresario a través del Modelo 036 (en el caso de que alquile un inmueble urbano, es decir, un piso. No es el caso de los locales). 
• Emitir facturas al inquilino conteniendo el IVA. 
• Tienes que presentar trimestralmente el Modelo 303 (IVA trimestral) y anualmente el Modelo 390 (resumen anual del IVA). 

Otros impuestos y gastos al alquilar una vivienda

Además del IVA, en determinadas ocasiones, tienes que tener en cuenta otros impuestos y obligaciones fiscales en el momento de alquilar una vivienda.  

Si quieres saber más sobre los distintos tipos de gastos, si son deducibles o no, y cuáles son los impuestos que no puedes evitar, echa un vistazo a este artículo ¿Conoces los gastos deducibles del alquiler de una vivienda? y ¿Hay que pagar impuestos por alquilar una vivienda?. 

Te vamos a comentar algunos de las cargas adicionales: 

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Los ingresos que obtienes siendo arrendador están sujetos al IRPF. Tienes que declarar estos ingresos en la declaración de la renta y tributar por ellos según las tasas establecidas por la normativa fiscal. Puedes llegar a conseguir una desgravación del alquiler hasta un 60%. Quizá como propietario de un piso te interesa saber más sobre el IRPF y su reducción del 60% ¿Cómo declara un piso alquilado en el IRPF? 

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Es un impuesto directo que lo empiezas a pagar en el momento que adquieres una propiedad, lo abonas anualmente y depende del ayuntamiento, ya que es quien se encarga de fijar la cuantía por los inmuebles ubicados en tu municipio.  

Gastos de comunidad

Si la vivienda se encuentra en un edificio con una comunidad de propietarios, tendrás que pagar las cuotas de comunidad correspondientes que cubren los gastos de mantenimiento y servicios comunes. Estos gastos dependerán de dónde residas, si hay piscina o jardín comunitario pues el coste será más alto que si tienes menos comodidades.  

Seguro de Hogar

Aunque no residas en esta vivienda, sigues siendo el propietario de ella, por tanto, debes asegurarla para evitar conflictos. El seguro de hogar y de alquiler son los más habituales, ya que te protege de cualquier problema que pueda surgir con el inquilino.   

Un seguro de impago de alquiler te da tranquilidad puesto que aseguras la solvencia de los inquilinos y los desperfectos que hubiera entre más ventajas.  

 

En conclusión, para saber si tienes que pagar o no el IVA en el alquiler de una vivienda hay que prestar mucha atención al uso del inmueble y arrendador. Si eres una persona que utiliza la vivienda de manera habitual, no hay IVA. Si en el contrato aparece una empresa, si habrá que pagar este impuesto. Por último, si se trata de un alquiler turístico, habrá que pagar iba si esta vivienda ofrece servicios hoteleros. Recuerda que el impuesto que si es de obligado cumplimiento es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), este lo debe de pagar el propietario. ¿Te quedaron dudas? Háblanos y te las resolvemos.