Qué sucede con un contrato de alquiler si fallece el propietario

A la hora de firmar un contrato de alquiler, normalmente nos centramos en los términos y las condiciones de este, pero ¿qué pasa si el arrendador fallece durante el periodo contractual? Es un caso que puede generar preocupación tanto para los inquilinos como para los herederos de la vivienda alquilada. 

Por lo general, las consecuencias del fallecimiento del propietario dan lugar a diferentes escenarios. 

Lo primero que debes saber es que, aunque el propietario fallezca, el contrato de alquiler sigue en vigor. Por lo tanto, el inquilino podrá seguir viviendo en la casa bajo las condiciones pactadas. Pero ¿Quién asume entonces los deberes y derechos del propietario? La respuesta a esta pregunta dependerá de ciertos factores.  

Por eso, en este post te contamos todo lo que debes saber para evitar sorpresas de última hora. Ten en cuenta que se pueden dar situaciones diferentes según el tipo de contrato de alquiler suscrito o la existencia de herederos. 

Si tras leer este artículo sigues teniendo dudas, recuerda que nosotros estamos siempre ahí para ayudarte en todo lo que necesites. 

 

Diferencia entre propietario y usufructuario en el contrato de alquiler

Cuando el arrendador fallece, debemos averiguar los derechos que tenía en relación con la vivienda. En este punto, se pueden dar dos situaciones. O bien estamos ante un propietario o ante un usufructuario. El arrendador del contrato de alquiler puede ser el dueño o una persona con derecho de usufructo. 

El usufructuario es aquella persona que puede hacer uso del inmueble sin necesidad de poseerlo. Además, también podrá percibir las rentas y los beneficios que genere la vivienda. El usufructuario podrá alquilar la casa y lucrarse de los beneficios generados, pero no será el propietario final, conocido este caso como nudo propietario. 

El nudo propietario es aquella persona que tiene la propiedad efectiva de la vivienda. Pero no podrá firmar contratos de alquiler ni lucrarse con la casa hasta que termine la relación de usufructo. 

Cuando el usufructuario fallece, los derechos de la vivienda pasarán al propietario nudo. En este caso, el contrato de alquiler se considerará extinguido y el propietario nudo podrá recuperar su vivienda. El proceso está regulado por los artículos 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y los artículos 480 y 513 del Código Civil. 

Para que el contrato se considere extinto, el propietario nudo deberá notificar al inquilino la nueva situación. Si no lo hace y continúa cobrando las rentas, se considerará que el contrato se ha extendido. 

Si el contrato se ha suscrito directamente con un propietario, el inmueble pasará a manos de a quien figure como heredero en el testamento. En este escenario, la situación del inquilino no cambia. Lo único que sucederá es que los destinatarios de las rentas pasarán a ser los herederos. Las condiciones del contrato de alquiler seguirán siendo las mismas hasta su vencimiento. 

Qué sucede con el contrato de alquiler si fallece el propietario y hay herederos

Cuando el propietario fallece, la vivienda y el contrato de alquiler pasa a los herederos nombrados en el testamento. Los herederos deben respetar la duración y condiciones del contrato hasta su extinción. Además, tendrán que acarrear con las obligaciones propias del casero con respecto al inquilino. 

Una vez se llegue a la fecha de extinción del contrato, los herederos podrán disponer de la vivienda como quisiesen. Pueden continuar el arrendamiento, detenerlo o incluso vender el inmueble. En cualquier caso, tienen que avisar al inquilino lo antes posible de la extinción del contrato.  

Además, si quieren vender la casa, el inquilino tendrá preferencia a la hora de adquirirla a precio pactado.  

Qué pasa si el casero fallece y no tiene herederos

Si el dueño fallece y no hay familiares llamados a heredar, la propiedad pasará a manos del Estado. Así, la Administración Pública se convertiría en propietaria de la vivienda y sería la receptora de las rentas del inquilino. 

Hay que decir que este caso no suele ser muy común. Normalmente, el fallecido tiene parientes o familiares lejanos que pueden estar interesados en recibir la herencia.  

El heredero decide vender el inmueble

Ya hemos comentado anteriormente que los herederos tienen la opción de vender el inmueble alquilado. Aunque existen unos requisitos que se deben respetar, sobre todo si el contrato se ha celebrado a partir del 6 de marzo de 2019.  

Los contratos firmados durante este periodo están sujetos al Real Decreto Ley 7/2019. Eso significa que si el contrato es de menos de cinco años, se prorrogará automáticamente cada año hasta llegar a ese máximo de cinco años.  

Durante ese periodo el contrato solo se podrá rescindir si el inquilino lo comunica con una antelación de treinta días al propietario. Así que, si has recibido un apartamento alquilado en herencia, tendrás que esperar ese plazo mínimo de 5 años para poder extinguir el contrato de arrendamiento. Cuando lo hagas, tendrás que avisar al arrendatario con una antelación de cuatro meses previos al vencimiento del contrato. 

Si el contrato firmado es anterior al 5 de marzo de 2019 el plazo mínimo de arrendamiento se reduce a tres años.  

¿Qué sucede si el heredero decide entrar a vivir en la casa?

Otra situación que se puede dar es que el heredero decida entrar a vivir en la vivienda alquilada. Para ello, tendrá que haber transcurrido el primer año de duración de contrato y se debe haber contemplado esta situación en el contrato. Solo en ese momento podrá el heredero ocupar la casa y dar por terminado el contrato de alquiler. 

Eso sí, tenéis que reflejar en el contrato y en el momento de su celebración la posibilidad de que el propietario entre a vivir en el apartamento en un futuro próximo. 

Además, esta facultad también se puede extender a familiares en primer grado de consanguinidad del heredero.  

Por ejemplo, supongamos que heredas un piso con un contrato de alquiler vigente. En el contrato de alquiler, tu familiar y antiguo propietario ha dejado claro que la vivienda podrá pasar a ser vivienda permanente de sus familiares en un plazo inferior a cinco años.  

Si ya ha pasado un año, puedes hacer que tus hijos entren a vivir en el apartamento. Para ello, solo tendrás que avisar el inquilino con dos meses de antelación para que desaloje el inmueble. 

Recuerda que una vez el inquilino desaloje el apartamento tendrás un plazo de tres meses para que tu o tus familiares ocupen de forma efectiva la vivienda. 

Infórmate sobre tus derechos y obligaciones 

Debes saber que, por lo general, cuando fallece el propietario de una casa en alquiler, el inquilino podrá seguir viviendo en ella hasta la extinción del contrato. En este caso, el papel de casero lo asumirán los herederos. Serán ellos los que cobren el alquiler y los que se hagan cargo de todas las obligaciones que les correspondan como nuevos propietarios.  

Si has heredado una vivienda con inquilinos, tener que actuar como arrendador puede dar vértigo. Tener que asumir los riesgos de impago, litigios con el inquilino… Afortunadamente, existen muchas herramientas que te ayudarán a minimizar el riesgo de impago y que te proporcionarán la asistencia legal que necesites en todo momento.  

Por otro lado, bucear por el mar de leyes y regulaciones que debemos respetar puede ser agotador. Son problemas a los que te tendrás que enfrentar a diario. Pero que pueden tener fácil solución si cuentas con el equipo adecuado. En onLygal somos expertos desde hace más de 60 años en seguros de impago de alquiler. Te proporcionamos toda la ayuda legal para que puedas despreocuparte de todo.  

 Si tras leer este artículo aún tienes dudas, en onLygal estaremos encantados de ayudarte.