¿Cuál es la duración máxima de un contrato alquiler

Alquilar un apartamento es una fuente de rentas y de quebraderos de cabeza. Por eso es importante elaborar un contrato de alquiler garantista que proteja nuestros derechos. Un punto especialmente sensible es la duración del acuerdo porque en España las leyes son estrictas respecto a este punto.

En este artículo te explicamos lo que debes saber la duración del contrato de alquiler que debes hacer a tu inquilino. Porque en onLygal somos expertos en los seguros de impago de alquiler con los cuales podrás proteger tus rentas frente a impagos.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que las partes son totalmente libres de pactar el tiempo que deseen. Por lo tanto, no existe un «máximo» legal estricto. Sin embargo, el verdadero problema para los propietarios no es el límite máximo, sino los mínimos de obligado cumplimiento.

Aunque firmes por un periodo corto, la ley protege al inquilino otorgándole el derecho a renovar el contrato anualmente hasta alcanzar una duración mínima. Esta barrera está fijada en 5 años si el propietario es una persona física (un particular) y en 7 años si es una persona jurídica (una empresa). Como propietario, debes tener claro que, salvo excepciones muy concretas, cuando firmas cedes el uso de tu vivienda durante, al menos, ese lustro.

Las prórrogas del contrato: ¿Qué pasa cuando finaliza el plazo inicial?

Una vez superados esos temidos 5 o 7 años iniciales, el contrato no finaliza de forma automática por arte de magia. Si quieres recuperar tu piso, la ley te exige estar muy atento al calendario.

Si ninguna de las dos partes dice nada, entra en acción la llamada prórroga tácita. Si eres el casero y quieres que el inquilino se vaya, debes notificárselo con al menos 4 meses de antelación a la fecha de finalización. Si es el inquilino quien desea irse, deberá avisarte con 2 meses de margen.

¿Qué ocurre si se os pasan estos plazos de preaviso? El contrato de alquiler se prorrogará automáticamente por 3 años. Un simple olvido en la agenda puede significar perder la disponibilidad de tu vivienda por otros 36 meses.

A veces, las circunstancias cambian y surge la necesidad de romper el acuerdo antes de lo previsto. Las reglas del juego son diferentes dependiendo de quién quiera marcharse:

• Si el inquilino quiere irse: Por ley, puede abandonar la vivienda una vez transcurridos los primeros 6 meses del contrato, avisándote con 30 días de antelación. Si redactaste un contrato garantista, podrás exigirle una penalización de una mensualidad de renta por cada año que quede por cumplir (siempre que lo hayas incluido expresamente en el documento).
• Si tú (propietario) necesitas la vivienda: Es la única forma de frenar las prórrogas antes de los 5 años. Solo podrás reclamar el piso si lo necesitas para vivir tú como vivienda habitual, o para familiares de primer grado (hijos, padres o cónyuge en caso de divorcio). Para poder acogerte a este derecho, debe haber pasado al menos un año desde la firma, la cláusula debe constar en el contrato original y tendrás que avisar con 2 meses de antelación.

¿ Es válido hacer un contrato de alquiler de solo un año?

Sí, redactar un contrato con una duración de 11 meses o de un año es perfectamente legal. Sin embargo, a efectos prácticos, es casi un espejismo para el propietario si hablamos de vivienda habitual. Como hemos visto, por mucho que el papel diga «un año», el inquilino tiene el derecho innegable de exigir la renovación año tras año hasta llegar a los 5 (o 7) años legales. exceptuando el caso de que el propietario necesitara la vivienda para uso propio.

¿Qué ocurre si el contrato original no especifica ninguna duración?

Si olvidaste poner la fecha de finalización o utilizaste una plantilla genérica incompleta, la LAU acude para llenar ese vacío legal. La ley entenderá automáticamente que el contrato se ha firmado por un año. Y, consecuentemente, sobre ese año se aplicarán las prórrogas obligatorias que protegen al arrendatario.

¿Puedo echar a mi inquilino si decido vender el piso?

Rotundamente no. Si decides vender tu propiedad con el inquilino dentro, el nuevo comprador está obligado por ley a subrogarse (ocupar tu lugar) y respetar el contrato de alquiler vigente con todas sus prórrogas y derechos hasta que se cumplan los 5 o 7 años correspondientes.

Como ves, la duración del contrato de alquiler está fuertemente blindada para ofrecer estabilidad al inquilino. Ceder tu vivienda significa, en la mayoría de los casos, comprometerte a un largo plazo. El mayor riesgo para un propietario no es redactar las fechas, sino enfrentarse a la cruda realidad: ¿Qué pasa si llega la fecha de fin y el inquilino se niega a devolverte las llaves o deja de pagar durante las prórrogas?

Lidiar con un inquilino que incumple los plazos o se atrinchera en la vivienda suele traducirse en largos y costosos procesos judiciales de desahucio. Para que alquilar siga siendo tu fuente de rentas y no tu peor quebradero de cabeza, estar bien respaldado no es una opción, es una necesidad. En onLygal no solo protegemos tus ingresos frente a la morosidad con nuestros seguros de impago, sino que te ofrecemos cobertura de protección jurídica integral. Nosotros nos encargamos de los gastos de abogados, procuradores y reclamaciones por incumplimiento de contrato, para que tú disfrutes de tu rentabilidad con total tranquilidad.