¿Es posible que el propietario rescinda el contrato de alquiler?

Lo habitual es que un contrato de alquiler de vivienda se mantenga hasta que transcurra el tiempo pactado por las partes en el mismo. Sin embargo, tanto el inquilino como el propietario están facultados para poder pedir la resolución del arrendamiento.

¿Cuándo puede un propietario rescindir un contrato de alquiler?

A fin de aportarle mayor seguridad a la persona que alquila una casa para vivir en ella, los casos en los que se puede rescindir el contrato de alquiler por parte del propietario están establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Fuera de los casos establecidos legalmente, no es posible que el propietario dé por terminado el contrato de alquiler antes de expirar el tiempo pactado.

Aún teniendo todo esto en cuenta, el propietario del inmueble puede tomar una serie de medidas de protección en el supuesto caso de que el inquilino deje de cumplir con alguna de sus obligaciones, como puede ser la contratación de un seguro de impago de alquiler para garantizarse el cobro de las rentas derivadas del alquiler de la vivienda.

Causas que habilitan al propietario para poner fin al contrato antes de tiempo

La mayoría de estas causas están relacionadas con el incumplimiento de obligaciones. Los casos previstos en la LAU son los siguientes:

1.Impagos de la renta y de cualquier otra cantidad

2. Falta de abono de la fianza o no haber abonado la actualización de la misma.

La fianza es uno de los pagos que el arrendatario está obligado a depositar cuando se firma el contrato. Suele corresponder a una o a dos mensualidades de la renta y se empleará en caso de impago o aparición de daños en la vivienda.

Según lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, el inquilino tiene la obligación de pagar la fianza y, en caso de que no realice dicho pago -o que no lleve a cabo la actualización de la misma-, el propietario podrá rescindir el contrato.

3. Subarrendamiento de la vivienda

Para que el arrendatario pueda subarrendar la vivienda, esto deberá constar por escrito en el contrato con el arrendador: una cláusula en la que se contemple esta situación y en la que se indique que el inquilino tiene permiso para subarrendar la vivienda, ya sea entera o por habitaciones.

Según lo indicado en el artículo 27 de la LAU, que regula los contratos de alquiler, el subarriendo del inmueble sin consentimiento previo del propietario es motivo para rescindir dicho contrato.

4. Realización de obras en la vivienda sin autorización o daños causados

Otra de las causas por las que se podrá llevar a cabo la rescisión del contrato de alquiler es que el inquilino dañe la vivienda de manera voluntaria. También incluimos en este apartado la realización de obras dentro del inmueble no consentidas por el propietario.

Para que el inquilino pueda realizar alguna obra que modifique la vivienda  deberá haberle sido concedido un permiso por escrito y firmado por el propietario. En caso de que se realicen obras que modifiquen la estabilidad, aspecto o seguridad de la vivienda arrendada sin consentimiento, se podrá rescindir el contrato.

5. Llevar a cabo actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas dentro de la vivienda

Cualquier tipo de actividad que sea considerada como molesta o peligrosa realizada en la vivienda puede ser la causa de la rescisión del contrato. Además, el propietario podrá finalizarlo cuando la limpieza o salubridad sea pésima, así como cuando las acciones del inquilino molesten a los vecinos y estos manifiesten sus quejas.

También se incluye dentro de este apartado el hecho de alquilar el inmueble como vivienda y utilizarlo para realizar otras actividades diferentes, por ejemplo, una actividad empresarial.

El caso especial de la necesidad de recuperar la vivienda para hacer uso de ella

Además de las anteriores, existe todavía una causa más que puede dar lugar a rescindir el contrato de alquiler por parte del propietario.

La LAU establece que, pasado un año desde el comienzo del alquiler, el propietario puede rescindir el contrato si tiene necesidad de usarla como vivienda permanente para sí o para sus familiares de primer grado, ya sea por consanguinidad o adopción. E incluso si la necesita para su cónyuge en caso de que exista una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

En este caso el propietario debe informar al inquilino de la rescisión del contrato con al menos dos meses de antelación. La ley no señala nada concreto con respecto a la notificación, pero siempre es aconsejable hacerlo a través de un burofax, para que quede constancia de la comunicación.

Si pasados tres meses desde la notificación de la rescisión, el propietario o sus familiares no se han instalado en la vivienda, el arrendatario tiene derecho a volver a arrendar el inmueble en un plazo de 30 días o bien a reclamar una indemnización compensatoria.

 

Rescisión del contrato por parte del arrendatario

Además de lo establecido en el apartado anterior, el inquilino podrá optar por la rescisión del contrato de arrendamiento una vez que hayan transcurrido 6 meses desde la entrada en vigor. Esto supone que los 6 primeros meses de duración son obligatorios.

En estos casos se puede regular en el contrato que el inquilino indemnice al propietario con una cantidad de un mes de renta por cada año que quede por cumplir del contrato o parte proporcional.

Si en el piso convive un matrimonio y uno de los cónyuges quiere resolver el contrato y el otro no, el contrato podrá continuar para este último cónyuge, que deberá comunicar la voluntad de continuar con el alquiler al propietario.

¿Qué hacer si quieres rescindir tu contrato de alquiler?

Para la rescisión de contrato de arrendamiento de forma anticipada puedes seguir los siguientes pasos:

• Analiza el contrato que firmaste, sobre todo la regulación que se establece y la posible indemnización en caso de resolución anticipada.
• Consulta con un abogado especializado en temas inmobiliarios, para que analice tus derechos y obligaciones.
• Si es posible la resolución habla con tu inquilino, que deberá enviarte una  comunicación fehaciente (burofax con acuse de recibo y certificado de texto).
• Firma un acuerdo de resolución del contrato de alquiler con el inquilino para que te devuelva las llaves y tú le devuelvas la fianza legal y otras garantías, salvo que tengan que ser aplicadas a algún incumplimiento del contrato.

¿Y si el inquilino no acepta la resolución?

En caso de que el inquilino no acepte la resolución del contrato antes de tiempo no quedará más remedio que acudir a los tribunales. Se desarrollará entonces un proceso en el que se buscará demostrar que, efectivamente, el inquilino ha incurrido en un incumplimiento de sus obligaciones o bien que el propietario necesita hacer uso del inmueble para él o para sus familiares.

Acudir a los tribunales siempre hace que el proceso se alargue más en el tiempo. Muchas veces lo mejor es que las partes estén bien asesoradas y negocien entre ellas para alcanzar un acuerdo que les resulte beneficioso a ambas, firmando un contrato de rescisión del alquiler y entrega de las llaves. Por eso, en estos casos es muy aconsejable contar desde el principio con especialistas en Derecho Civil.