¿Cuál es el plazo para reclamar los desperfectos al inquilino?

Justo cuando finaliza un contrato de arrendamiento entre propietario e inquilino y se hace la entrega de las llaves, es el momento preciso para realizar la comprobación de los posibles daños sufridos por el inmueble durante el periodo en el que estuvo alquilado. Este es, al fin y al cabo, uno de los motivos por los que se hace el depósito de una fianza: para resolver los problemas que surjan a raíz del deterioro de la propiedad.

En caso de que sean detectados daños en la vivienda (ya sea en las paredes, los suelos, el baño, etc.) o en el mobiliario en caso de estar amueblado (electrodomésticos, enseres, etc.), el arrendador deberá constatar de forma inmediata tales desperfectos, ya que recaerá sobre este su reclamación judicial en el caso de que el inquilino no los aceptara y la aportación de pruebas de la existencia de tales daños, según lo acordado en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Es habitual que, si se dan una serie de características, este tipo de deterioro sea sufragado mediante el importe abonado por el arrendatario en calidad de fianza.

Si bien es verdad que alquilar tu casa puede constituir una buena opción para obtener ingresos extra, también puede dar lugar a este tipo de situaciones adversas: ¿qué sucede si mi inquilino no quiere hacerse cargo de los desperfectos? ¿Qué ocurre si mi alquilado destroza mi casa? En este post te explicamos todos los pasos que deberías seguir para poder reclamar los daños en tu inmueble.

Pasos que debes seguir si tu inquilino produce graves desperfectos en tu casa

Por muchas garantías y referencias que exijas como casero antes de alquilar tu piso, nunca vas a poder garantizar al 100% que tu inmueble no caiga en malas manos – motivo por el que muchas compañías aseguradoras incluimos un servicio de asesoramiento para ayudar a elegir inquilino en los seguros de impago de alquiler. De esta manera, es posible realizar una evaluación previa de su perfil y situación financiera antes de aprobar la contratación de un seguro de impago -una garantía para evitar los temidos impagos del alquiler-.

Como adelantábamos con anterioridad, la fianza se plantea, entre otros motivos, para cubrir los posibles desperfectos encontrados durante esta revisión que se puede realizar antes o después de la devolución de las llaves. Es decir, sería la forma del inquilino de responder ante su responsabilidad y así cumplir con su obligación de “devolver tal como recibió el inmueble, salvo lo que hubiera sido menoscabado por el tiempo o por causa inevitable”, según lo que dicta el artículo 1561 del Código Civil (Título VI: Del contrato de arrendamiento).

La situación cambia si se trata de un gran destrozo, ya que la fianza puede no ser suficiente. Es entonces cuando debe iniciarse el proceso de reclamación de daños y perjuicios por los desperfectos ocasionados en tu vivienda, haciendo uso de la garantía de Defensa Jurídica del seguro. Ahora sí, han de cumplirse una serie de requisitos para que la compañía de seguros acepte el caso. El principal de ellos es que, como te adelantábamos, debes ser capaz de probar el daño que ha sido causado por tu inquilino, con un informe que recoja todos los daños.

¿Cómo recoger las pruebas pertinentes?

1. Lo primero y más recomendable es acudir al acto de entrega de las llaves con uno o dos testigos imparciales, como puede ser el portero del bloque o un vecino de la propia comunidad.
2. Tomar fotografías del estado del inmueble.
3. Valorar los daños mediante un perito.
4. Si se poseen los medios económicos para ello, llamar a un notario que acuda a la vivienda en el momento de la entrega de las llaves para que conste legalmente el estado de la vivienda.
5. Evitar que el proceso se dilate demasiado en el tiempo.

¿Cómo reclamar desperfectos al inquilino?

El informe resultante de la revisión del inmueble debe ser remitido al inquilino (dejando constancia por escrito de ello) para tratar de solucionar el problema de forma amistosa. Si se niega a asumir los gastos, será cuándo pasaremos a la fase en la que interpondremos la reclamación judicial.

Aunque la sentencia te dé la razón, ten en cuenta un último apunte: por mucho que se condene a tu inquilino a pagar por los daños ocasionados, no podrá hacerlo si se declara insolvente o si no tiene bienes embargables, ni percibe ningún sueldo.

Por lo tanto, ten en mente que, aunque tengas una sentencia favorable no siempre va a implicar necesariamente el abono de los daños. Eso sí, un seguro de impago de alquiler te ahorrará todo el dinero necesario para costear el juicio y los abogados.

¿Cuál es el plazo para reclamar los desperfectos?

La Ley de arrendamiento urbano no indica un plazo para la reclamación de los daños, pero ésta deberá hacerse antes de poner en alquiler de nuevo el inmueble. El extender esta reclamación en el tiempo supondrá la no devolución de la fianza.

Sin embargo, se debe tener en cuenta que la Ley de arrendamiento urbano sí estipula que si se devuelve con más de 30 días desde la finalización del contrato, el propietario deberá abonar los intereses correspondientes. Por lo tanto, es recomendable que el propietario lleve a cabo la revisión de la vivienda y la posterior demostración de los daños causados por el arrendado saliente antes de esos 30 días.

El nexo causal

El arrendador deberá no solo probar los daños, sino también el llamado “nexo causal”.

Recibe este nombre la relación entre el daño y el tiempo transcurrido. Es decir, que se da por hecho que si un arrendador reclama antes de 30-60 días siguientes a la finalización del contrato, es factible entender que el daño ha sido producido por el inquilino saliente. Mientras que si se reclama pasado un año, la situación se complicará porque el nexo causal ya no será tan evidente.

¿Qué hacer con la fianza?

Como comentábamos anteriormente, el arrendador deberá reclamar los desperfectos al arrendatario antes de deducir de la fianza la cuantía necesaria para subsanar los desperfectos, siempre y cuándo éste esté de acuerdo. En caso de no llegar a un acuerdo amistoso, se deberá comenzar el proceso legal.

En onLygal Seguros creemos que adelantarse a esta situación es la mejor forma de salir airoso de este tipo de problemas en los que demostrar los desperfectos no es una tarea tan sencilla e implica una inversión monetaria grande. Por eso, ponemos a tu disposición un seguro de impago de alquiler que se ajusta a la medida de tus necesidades. ¿Qué te parece?