Cómo lograr una buena convivencia vecinal

En este artículo te contamos todo lo que necesitas saber para lograr una buena convivencia vecinal.

Claves para lograr una buena convivencia entre vecinos

1. Conoce la diferencia entre: Título Constitutivo, Ley de Propiedad Horizontal, Estatutos de Comunidad y Reglamento de Régimen Interno

Las normas que regulan una comunidad de propietarios pueden ser de diverso tipo y, en ocasiones, las confundimos y no sabemos diferenciarlas. Para que te quede claro, vamos a hablar de cada una.

• Título constitutivo. Es el documento denominado Escritura de División Horizontal, que se realiza ante Notario (generalmente por el promotor del edificio) y por el que se divide un edificio en fincas independientes (pisos y locales) y se constituye lo que se llama una propiedad horizontal. A cada piso o local se le asigna un porcentaje de participación en los elementos comunes. El título constitutivo se inscribe en el Registro de la Propiedad, de forma que cada piso o local pasará a ser una finca independiente en dicho registro y se le asignará un número finca.
• Estatutos de comunidad. Regulan los derechos y obligaciones de los copropietarios del edificio que se ha dividido en fincas, el uso de cada finca, el régimen de las votaciones, las limitaciones en cuanto a los elementos comunes etc. Los estatutos de comunidad pueden estar incluidos en el título constitutivo o regularse posteriormente de forma independiente.
• Reglamento de régimen interior. Son normas básicas de convivencia entre los vecinos (horarios de la piscina o del servicio de portería, por ejemplo), la diferencia respecto a los Estatutos es el contenido y que el Reglamento no se inscribe en el Registro de la Propiedad, mientras que los Estatutos sí.
• Ley de Propiedad Horizontal. Puede suceder que en una comunidad de propietarios no haya estatutos o éstos no regulen algún aspecto, en ese caso se aplicará la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Además de lo anterior, es importante destacar que en una comunidad de propietarios puede que no haya estatutos o que hayas estatutos y no haya reglamento, o que no haya nada y se aplique la LPH.

2. Los derechos y obligaciones que tienes como propietario de un piso o local

¿Sabes lo que conlleva ser propietario de un piso? Vivir en una comunidad de propietarios significa asumir una serie de derechos y obligaciones para que la convivencia sea pacífica. Estos derechos se regulan en la LPH y en los Estatutos de Comunidad.

La LPH regula los siguientes derechos y obligaciones:

• La propiedad horizontal supone el derecho de propiedad sobre un espacio delimitado y que se pueda aprovechar de forma independiente (piso o local) y, además, la copropiedad sobre los elementos comunes (fachada, azotea, piscina, jardines, pasillos, instalaciones de suministros que sean comunes etc.). Es decir, que cuando eres propietario de un piso lo eres también de una parte (porcentaje) de los elementos comunes del edificio.
• Respetar las instalaciones de la comunidad y los demás elementos comunes, evitando causar daños o desperfectos.
• Mantener en buen estado de conservación el piso o local del que se sea propietario.
• Consentir en la vivienda o local las reparaciones que sean necesarias para el inmueble y la entrada para realizar obras.
• Permitir la entrada en la vivienda o local para realizar lo citado en los tres apartados anteriores. Por ejemplo, si se tienen que hacer trabajos en una bajante común deberás permitir el paso.
• Pagar los gastos de comunidad en función de la cuota que se le haya atribuido al piso o local en el Título Constitutivo. En este sentido, cabe destacar que el crédito de la comunidad con respecto a los gastos de comunidad se considera un crédito preferente y de la deuda responde el inmueble. Por lo tanto, la comunidad tendrá preferencia para cobrar la deuda y el piso o local podrá ser embargado para cubrir esa deuda.
• Contribuir a la dotación de un fondo de reserva que se utilizará para realizar obras de conservación y rehabilitación del edificio. El fondo de reserva tendrá una cuantía que no puede ser inferior al 5% del último presupuesto de la comunidad.
• Actuar con la debida diligencia en relación al uso del inmueble y al resto de los vecinos.
• Comunicar el domicilio en España de cara a notificaciones.
• Comunicar el cambio de titular de la vivienda para el caso de que se venda o se transmita.

El propietario de un piso lo local no podrá desarrollar en él actividades molestas, nocivas o peligrosas, por ejemplo, una actividad que produzca ruidos o vibraciones, o actividades que estén prohibidas en los estatutos. Para conocer qué actividades están prohibidas puedes solicitar una copia de los estatutos de comunidad al administrador o al Registro de la Propiedad.

En el caso en que algún vecino no cumpla con sus obligaciones legales, sobre todo en casos de impago de cuotas de comunidad, podrá ser demandado por la comunidad, tal y como veremos más adelante.

3. ¿Quién gobierna en una Comunidad de Propietarios y cómo funcionan las reuniones de vecinos?

Casi todos hemos asistido a reuniones de vecinos pero seguimos teniendo dudas como ¿qué pasa si me nombran presidente o si no estoy conforme con un acuerdo?

Para poder dar respuesta a todo lo anterior, es importante que conozcas cómo se organiza la comunidad de propietarios. Probablemente, ya sabrás que existen diversos órganos de gobierno en una comunidad de propietarios que, según la LPH son los siguientes:

• La Junta de Propietarios.
• El presidente y los vicepresidentes, si los hay.
• El secretario.
• El administrador.

Veamos cada uno de los órganos y qué funciones tiene.

• Junta de Propietarios. La Junta de Propietarios se debe reunir, al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas de comunidad, esta reunión se llama Junta Ordinaria. Pero pueden existir otras Juntas extraordinarias a lo largo del año para hablar y acordar otras cuestiones. Las funciones de la Junta son las siguientes:
• Nombrar y destituir al resto de órganos.
• Aprobar el plan de ingresos y gastos y las cuentas.
• Aprobar presupuestos y ejecución de obras.
• Aprobar o modificar los estatutos de comunidad y el reglamento de régimen interior.
• Decidir sobre los asuntos de la comunidad para garantizar la buena convivencia.

En relación a la Junta de Propietarios es importante conocer aspectos como los siguientes:

• Qué mayorías son necesarias para tomar acuerdos. Las mayorías necesarias dependerán del tipo de acuerdo. Esto es lo que regula la LPH:
• Las instalaciones de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicaciones o la adaptación de las existentes, o las infraestructuras para acceder a energías renovables o a suministros energéticos colectivos, será acordada por 1/3 de los integrantes de la comunidad que represente a 1/3 de las cuotas.
• La realización de obras o establecimiento de servicios que tengan por objetivo la eliminación de barreras arquitectónicas necesitarán el voto favorable de la mayoría de los propietarios.
• El establecimiento o la supresión del servicio de portería, vigilancia y otros servicios comunes que sean de interés general requieren el voto favorable de las 3/5 partes de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas.
• El resto de acuerdos si afectan al título constitutivo o a los estatutos requieren unanimidad y si no afectan basta con la mayoría de los propietarios que represente la mayoría de las cuotas.
• Cómo se convoca una reunión. La convocatoria de la reunión la hace el presidente de la comunidad o ¼ parte de los vecinos que representen a un 25% de las cuotas. En la convocatoria se deberán indicar: los asuntos que se van a hablar, el lugar y el día y hora de la celebración. Además, en la convocatoria se deberá incluir una relación de los propietarios que deban cuotas de comunidad, puesto que no tendrán derecho de voto.
• Cómo se impugna un acuerdo de la junta. Puede ocurrir que la junta tome un acuerdo con el que no estés conforme. En estos casos, debes saber que es posible impugnar un acuerdo de la junta ante los tribunales en los siguientes casos:
• Cuando es contrario a la ley o a los estatutos.
• Cuando cause un daño a la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
• Cuando supongan un perjuicio para un propietario y se adopten con abuso de derecho.

En el caso en que se tome un acuerdo en la junta y consideres que está en alguno de los casos anteriores, podrás impugnar el acuerdo si salvaste tu voto en la junta, si estuviste ausente o si se eliminó de forma indebida tu derecho al voto. El plazo para impugnar el acuerdo es de tres meses, salvo para los acuerdos contrarios a la ley o los estatutos que es de un año.

• Presidente y vicepresidente. El presidente se nombra entre los copropietarios por elección o por turno o sorteo. El nombramiento es obligatorio. El presidente es quien representa a la comunidad. En cuanto a los vicepresidentes, se les nombra por el mismo procedimiento que a los presidentes y su existencia depende de si así lo decide la comunidad. En el caso en que te toque ser presidente deberás asumir el cargo obligatoriamente, salvo que tengas una razón para no hacerlo y solicites el relevo ante el juez en el plazo de un mes. En la resolución del juez se podrá nombrar a una persona para que asuma el cargo hasta que se designe por la junta al nuevo presidente.
• Secretario y administrador. Estos dos cargos pueden ser ejercidos por una misma persona, puede ser el presidente, un copropietario o un tercero ajeno a la comunidad si así lo decide ésta.

El nombramiento de los cargos se realiza por un año salvo que los estatutos de comunidad regulen otra cosa. La LPH establece que se podrán crear otros cargos adicionales a los anteriores (un tesorero, por ejemplo) pero se deberán respetar las obligaciones de cada cargo establecidas legalmente.

4. ¿Puedo hacer obras en mi casa o local?

¿Quieres hacer obras en casa y evitar que los vecinos se quejen? Las obras son uno de los factores que más polémicas y conflictos provocan en una comunidad, tanto en cuanto a lo que se puede hacer y lo que no, como en relación a los permisos necesarios y a las molestias que se pueden causar a otros vecinos.

En principio, se pueden realizar obras en el piso o local que sea de tu propiedad siempre y cuando no se altere la seguridad del edificio (por ejemplo, una obra que afecta a un muro de carga), la estructura general, la configuración o estado externo (la fachada, por ejemplo) o se perjudique a otro propietario.

En el caso en que realices una obra en tu piso o local y afecte a un elemento común (por ejemplo, haces un cerramiento de una terraza que afecta a la fachada y que no ha hecho antes ningún vecino) la comunidad tiene in plazo de 15 años para reclamarte por las obras  no consentidas y te podrá solicitar que devuelvas los elementos comunes a su estado original o una indemnización por daños y perjuicios.

Las obras que se realicen deben ser comunicadas al presidente, por lo que antes de comenzarlas es importante que realices una notificación al presidente con una explicación de las obras a realizar, las medidas que se van a tomar para no molestar a los vecinos (horarios de las obras para evitar ruidos molestos) y la duración aproximada de los trabajos.

Además de lo anterior, es necesario tener en cuenta que puede que sean necesarios permisos urbanísticos o licencias, por lo que antes de empezar la obra es importante informarse en el ayuntamiento.

Para evitar que al realizar obras en tu piso o local causes molestias a otros vecinos puedes tomar medidas como:

• Proteger el ascensor que se utilice para subir y bajar materiales o escombros.
• Evitar la suciedad limpiando la que se pueda ocasionar en elementos comunes como los pasillos o el portal.
• No realizar ruidos en horarios de 21:00 a 8:00 en días laborables y de 21:00 a 9:30 durante los sábados y domingos. En cualquier caso, puedes consultar la ordenanza municipal de tu ciudad para saber si existe una regulación del horario que pueda afectar a las obras que vas a realizar.
• Atender cualquier queja que provenga de algún vecino y tratar de solucionar el problema cuanto antes.

5. ¿Cómo se reclama a los morosos?

Junto a las obras otro de los aspectos conflictivos en las comunidades de propietarios se produce cuando un propietario deja de pagar las cuotas de la comunidad y surge una deuda. ¿Qué se puede hacer ante esta situación? ¿Es posible reclamar la deuda?

Antes de proceder a la reclamación judicial de la deuda, es aconsejable que se realicen una serie de gestiones para realizar una reclamación extrajudicial y lograr un pago amistoso. Para ello, el administrador deberá comprobar el importe total de la deuda y ponerse en contacto con el propietario moroso por teléfono. Puede pactar un plazo de pago y un aplazamiento. En el caso en que no se alcance un acuerdo o el acuerdo alcanzado no se cumpla, se podría enviar un burofax con acuse de recibo y certificado de texto. Si finalmente, no se logra el pago con todas las gestiones anteriormente descritas se deberá consultar con un abogado para ver si es posible una reclamación judicial y cuánto cuesta el proceso.

La LPH establece un proceso de reclamación judicial de las deudas con la comunidad denominado procedimiento monitorio que se regula en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Lo primero que se tendrá que hacer es certificar la deuda. Esto quiere decir que se convocará una junta y en la convocatoria figurarán los propietarios morosos y uno de los puntos del orden del día será la aprobación de la deuda y el acuerdo de iniciar acciones judiciales.

En la junta que se celebre, se deberá liquidar la deuda (es decir, establecer el importe) y de esa junta se hará una certificación que contenga dicho importe y que sea firmada por el secretario con el visto bueno del presidente. Además, en la junta se deberá acordar expresamente la autorización al presidente y administrador para reclamar judicialmente la deuda.

Una vez hecho lo anterior se deberá comunicar la liquidación de la deuda al copropietario deudor. En este caso la notificación se podrá enviar:

• Al domicilio que el deudor haya indicado a la comunidad, en base a la obligación que el impone la LPH.
• En el piso o local propiedad del deudor.
• En el tablón de anuncios en el caso, en el caso en que no sea posible la notificación con los dos métodos anteriores.

El procedimiento monitorio es un proceso sencillo que se inicia con una petición inicial que deberá indicar la identidad del deudor, el domicilio del acreedor (la comunidad) y del deudor, el origen y el importe de la deuda y los documentos que prueben la deuda (en este caso la certificación de la deuda por parte de la comunidad.

La petición inicial de procedimiento monitorio, se presenta ante el juzgado del lugar en el que se encuentra la finca o el del domicilio del deudor. Una vez admitida por el juez la petición se requiere al deudor para que pague. Si el deudor paga, finaliza el procedimiento y se archiva, y si no lo hace, se podrá solicitar la ejecución de la deuda (por ejemplo, se podría solicitar el embargo de bienes del deudor: cuentas bancarias, nóminas, propiedades etc.).

Puede ocurrir también que el deudor se oponga a la deuda y el juicio se convertirá en un procedimiento verbal (por importe máximo de 6.000 euros) u ordinario ( si es  un importe superior).

Otra opción que tiene la comunidad, es presentar directamente una demanda de procedimiento verbal u ordinario en función del importe que se reclame.

La duración de los trámites ante el juzgado hasta que se logre una sentencia, pueden variar mucho de un juzgado a otro dependiendo de la carga de trabajo que tengan, por ese motivo, como comentábamos anteriormente, es aconsejable agotar la vía amistosa para lograr el pago.

6. Conclusiones

Vivir en una comunidad de propietarios es fácil si pensamos en que compartimos determinados espacios y debemos respetar unas normas de convivencia. Pueden surgir conflictos, pero con un poco de esfuerzo se pueden solucionar de forma amistosa.

Los problemas más frecuentes en una comunidad suelen surgir debido a la realización de obras en un piso o a la existencia de un propietario moroso que debe cuotas de comunidad. En ambos casos, se puede intentar una solución amistosa y si no es posible se puede recurrir a un procedimiento judicial.

Lo más aconsejable siempre es prevenir cualquier clase de conflicto y si surge, tomar todas las medidas necesarias para evitar un procedimiento judicial y todo el tiempo y coste que supone.

Por lo tanto, es importante que si vives en una comunidad:

• Conozcas tus derechos y obligaciones como propietario para lo cual puedes acudir a la LPH y a los Estatutos de Comunidad.
• Si realizas obras, tomes todas las medidas para gestionar los permisos que sean necesarios y evitar molestias a otros vecinos.
• Que estés al corriente de pago de las cuotas de comunidad tanto ordinarias como extraordinarias.
• Que en el caso en que se tome un acuerdo con el que no estás conforme o te perjudica, sepas que existe un procedimiento legal para impugnarlo.

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