Quiero hacer obras con el inquilino dentro

Si eres propietario y tienes alquilado un inmueble, seguramente te hayas preguntado si puedes realizar obras en la vivienda mientras el arrendatario disfruta de ella. Pues bien, en este artículo te contamos qué obras puedes llevar a cabo como arrendador y cuáles son tus derechos.

¿Puedo hacer obras si tengo el piso alquilado?

Los propietarios pueden hacer obras en sus inmuebles aunque éstos estén alquilados, pero la causa de las obras debe estar justificada y contemplada en la Ley de Arrendamientos Urbanos. En concreto, estos son los casos en los que el arrendador puede realizar obras en la vivienda con el inquilino dentro:

Obras de conservación

Son aquellas obras que se necesitan llevar a cabo en un inmueble para que éste siga resultando habitable. El propietario es quien debe hacerse cargo de los costes, excepto si el deterioro es causado por un mal uso de las instalaciones por parte del arrendatario, en cuyo caso sería este último el que debe pagar las obras.

Además, en caso de que sea el propietario quien deba hacerse cargo de los costes, éste no podrá elevar la renta al inquilino para, de ese modo, recuperar lo invertido en la obra. Asimismo, el propietario debe descontar de la renta la parte proporcional a aquellas estancias de la vivienda de las cuales el inquilino no puede disfrutar debido a las obras, siempre y cuando estas últimas superen los 20 días.

Obras de mejora

Se trata de obras que el propietario realiza para aumentar el valor de la vivienda y, por tanto, los costes corren a su cargo. En la medida de lo posible, estas obras deben llevarse a cabo cuando la vivienda no esté alquilada, pero, en caso de no ser posible, el arrendatario también tendrá derecho a disfrutar de un descuento mensual en la cuantía del alquiler acorde a aquellas zonas de las que no podrá disfrutar. Con todo, a diferencia de lo que sucede con las obras de conservación, el inquilino podrá disfrutar del descuento desde el día en que comiencen las obras.

Una vez realizadas las obras de mejora, el propietario no podrá incrementar la renta pactada con el inquilino hasta pasados 3 o 5 años de arrendamiento (teniendo en cuenta la fecha en la que el contrato entró en vigor).

¿Y si es el inquilino el que quiere hacer obras?

Todas las obras que el inquilino quiera realizar en la vivienda y que no entren dentro de las categorías de conservación y mejora deberán ser asumidas por el arrendatario, y sólo podrán llevarse a cabo si el propietario ha dado su consentimiento expreso.

En caso de que el arrendatario realice las obras sin la autorización del arrendador, éste último podrá decidir si al término del contrato solicita al alquilado que devuelva la vivienda en el estado en el que fue arrendada o si el inmueble se queda tal y como está después de las obras. Hay que tener presente que, en este caso, el propietario no tendrá que pagar ninguna indemnización al arrendatario.

En el caso de las pequeñas reparaciones que sean necesarias debido al desgaste natural que se produce por un uso normal de la vivienda, será el inquilino el que tenga que hacerse cargo.

¿Puede el inquilino negarse a las obras?

Puede que, como propietario, quieras realizar obras en la vivienda que tienes alquilada, pero que el inquilino se oponga. En este sentido, tienes que tener presente que, si las obras de mejora y de conservación no son urgentes y, por lo tanto, pueden aplazarse hasta que finalice el contrato, el arrendatario puede negarse a que éstas se lleven a cabo.

Además, en el caso de las obras de mejora, el propietario deberá notificar al alquilado cuándo van a comenzar y cuánto van a durar con, al menos, 3 meses de antelación. En este caso, el arrendatario podrá optar por rescindir el contrato de arrendamiento durante el mes siguiente a la notificación.

Como ves, la LAU regula qué obras puedes llevar a cabo como propietario en una vivienda alquilada, pero también en qué casos debe el inquilino hacerse cargo de los gastos. Si tienes dudas al respecto y quieres contar con asesoramiento profesional, en onLygal Seguros ponemos a tu disposición a nuestro equipo de abogados especializados con amplia experiencia en el sector para que te aconsejen sobre cómo proceder.