¿Es obligatoria la fianza en un contrato de alquiler?

Cuando alquilas una vivienda como propietario uno de los aspectos que más preocupan es que el inquilino pague la renta y que conserve la vivienda en buen estado. Para asegurar estos dos aspectos uno de los medios que se utiliza es la fianza de alquiler. ¿Sabes qué importe tiene que tener, cuándo se entrega, qué cubre y cómo se actualiza? Aclaramos todas tus dudas.

Lo primero que tenemos que aclarar es que la fianza de alquiler sí es obligatoria ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que en el momento en que se firme el contrato de alquiler, deberá ser entregada en metálico.

¿Qué importe tiene la fianza de alquiler y qué cubre?

La fianza de alquiler tiene un importe distinto si se trata de alquileres de vivienda o de uso distinto al de vivienda (locales y oficinas, entre otros). La fianza que se entrega en los contratos de alquiler de vivienda es de un mes de renta y en los casos de contratos de alquiler de oficinas y locales es de dos meses.

En cuanto a las coberturas de la fianza legal son las siguientes:

• El pago de la renta. Es la principal obligación del inquilino. La fianza no debería cubrir el impago del alquiler, salvo en el caso de que, a la rescisión del contrato de arrendamiento, no hubiera daños en la vivienda que reparar, y no se debiera ningún otro gasto de la misma. En ese único supuesto se debería compensar con la renta.

• El pago de cantidades asimiladas a la renta como el suministro de agua, la luz o el gas, los gastos de comunidad o los impuestos que se repercutan al inquilino como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
• La conservación del piso. El inquilino tiene la obligación de conservar el piso alquilado en buen estado.

Por lo tanto, si se produce un impago de la renta, de cantidades asimiladas a la renta o desperfectos en el piso que no deriven de un uso normal la fianza podrá ser aplicada al pago o a la reparación.

¿Cómo se actualiza la fianza y cuándo se devuelve?

Puede ocurrir que la fianza que se entrega al firmar el contrato quede desfasada al actualizarse la renta y aumentar. En este sentido la ley establece que la fianza no se actualiza durante los 3 primeros años, pero a partir de ese momento podrá actualizarse para aumentar o disminuir de forma que cubra un mes de renta para el caso de las viviendas y dos para el caso de contratos para uso distinto al de vivienda.

Para actualizar la fianza se aplicará lo que se haya acordado en el contrato y si no se ha acordado nada en relación a la actualización de la fianza, se aplicará lo acordado para la actualización de la renta.

La fianza del alquiler deberá ser devuelta al inquilino una vez que termine el contrato, salvo que se haya destinado, en todo o en parte, a cubrir las coberturas que hemos visto (renta, cantidades asimiladas y desperfectos).

En el caso de que transcurra un mes sin que el arrendador devuelva la fianza al inquilino sin motivo alguno, la fianza devengará intereses. Sin embargo, hay casos de retención de la fianza por el incumplimiento del contrato. 

En cualquier caso, si se produce un impago en el contrato y la fianza no lo cubre, lo más aconsejable es que acudas a un abogado especializado en temas inmobiliarios para que te asesore.