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Comprar una casa alquilada: ¿Qué debo saber?

Publicado en: 30 junio 21,

Modificado en: 15 enero 24

Seguro de Impago de Alquiler

Cuando se está pensando en comprar una casa alquilada, e incluso después de haberla adquirido, pueden surgir una serie de dudas relacionadas tanto con la situación del inquilino como de la vivienda, además de los compromisos que deberá asumir el nuevo propietario. En este artículo queremos contarte todo lo que tienes saber sobre comprar una casa que ya está alquilada.

Comprar una casa con inquilino, ¿es rentable?

Depende de la finalidad de la compra.

Si lo que quieres es invertir en propiedades y el inquilino actual es solvente, la rentabilidad será inmediata. Sin embargo, si la casa se compra para utilizarla como vivienda particular, la rentabilidad de la adquisición dependerá de factores como, por ejemplo, el precio de adquisición y el plazo de finalización del contrato de alquiler.

¿Cómo puedo comprobar antes de la compra si el inmueble presenta cargas?

Antes de adquirir una propiedad, recomendamos solicitar una copia de la nota simple de la vivienda en el Registro de la Propiedad de cara a comprobar su estado actual. Se trata de un trámite simple y de bajo coste que te ahorrará más de un disgusto en el futuro. De este modo, te puedes asegurar de que no existan cargas registradas sobre el inmueble como puede ser: una hipoteca, un embargo o un alquiler. Recuerda también que no es obligatoria la inscripción del alquiler en el Registro.

Por otro lado, una simple visita a la casa nos puede dar información sobre si reside alguien en ella.

Asimismo, te recomendamos que en el contrato de compraventa estipule las condiciones de entrega de la vivienda y que quede reflejado si existe o no contrato de alquiler y que en caso de existir alquiler requieras al propietario para que te facilite el contrato de alquiler y puedas saber a qué te expones al comprar la vivienda

 

 

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¿El inquilino tiene derecho o preferencia a comprar la casa?

Pese a que la mayoría de contratos de alquiler exigen al inquilino su renuncia al derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto), ten en cuenta que, si no se ha renunciado específicamente a ello, la LAU les confiere el mismo en su artículo 25 el derecho de adquisición preferente, eso significa que el inquilino puede adquirir antes que un tercero la vivienda bajo las mismas condiciones que se ofrecían al tercero, pudiendo incluso echar atrás la compraventa si no se ha facilitado al arrendatario el derecho de adquisición preferente.

Por ello, es necesario asegurarse de que el vendedor le ha comunicado al inquilino las intenciones de venta de la vivienda, así como las condiciones en las que se va a realizar la venta a terceros, y que el inquilino haya renunciado expresamente a su derecho de tanteo y retracto o que se ha renunciado por escrito en el propio contrato de alquiler.

¿Debo respetar los contratos de alquiler?

Cuando debes respetar el contrato de alquiler

Sí. El nuevo propietario pasará a ser automáticamente el arrendador. El contrato mantendrá su duración inicial, incluso si este es de más de 5 años de duración.

Cuando no tienes por qué respetar el contrato de alquiler

Si desconocías la existencia de un contrato de alquiler antes de la firma del contrato, deberemos obtener copia del contrato de alquiler para poder saber en qué situación se encuentra el propietario.

  • Si el alquiler se firmó a partir del 09/03/2019 señala el artículo 14 de la LAU “el adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria”.
  • Si el alquiler se firmó entre el 06/06/2013 y el 09/03/2019 y el contrato no consta inscrito en el Registro de la Propiedad, le podrá exigir al inquilino que abandone el inmueble en un plazo de 3 meses. En este punto cabe resaltar que la ley obliga a indicar en el contrato de compraventa el estado de la vivienda, incluyendo si está alquilada o no, por lo que, a menos que exista falsedad documental por parte del vendedor, el comprador debe estar al tanto del arrendamiento.

 

 

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¿Qué pasa si el inquilino se niega a abandonar la casa?

Si, una vez llegado el momento en que el nuevo propietario tenga derecho a finalizar el arrendamiento, el inquilino se niega a abandonar el inmueble, será necesario recurrir a la vía legal para iniciar un procedimiento judicial que permita desahuciar. No obstante, lo ideal es intentar siempre llegar a un acuerdo amistoso por ambas partes.

Tal y como hemos visto, comprar una casa con inquilino puede presentar ciertas situaciones complicadas de resolver que pueden generar inseguridad a los compradores de propiedades ya alquiladas. Desde onLygal te animamos a contactar a nuestro gabinete de expertos que te asesorará en esta y otras materias que necesites.

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Candida Clotas

Abogado especialista del Centro de Asistencia Jurídica de onLygal

 

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