¿Qué cambia en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos?

La Ley de Arrendamientos Urbanos o, también conocida como LAU, es aquella que regula el mercado del alquiler en todo el estado español. En marzo de 2019 fue aprobada una nueva reforma con el objetivo de flexibilizar el mercado del alquiler y, al mismo tiempo, buscar el equilibrio entre las necesidades de las viviendas y las garantías.

En este artículo te explicamos todo sobre las actualizaciones en la Ley y lo que está en vigor en 2022.

¿Cuándo entró en vigor la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos?

La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos fue aprobada el 1 de marzo de 2019, a través del real Decreto-ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, publicado en el BOE del 5 de Marzo de 2019. Esta reforma entró en vigor el día 6 de marzo de 2019.

¿Cómo cambia la duración del contrato?

Con la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, la duración del contrato volvió a tener una duración mínima de 5 años en caso de que el arrendador sea una persona física. En otras palabras, se recupero el régimen existente previo a la reforma del 2013. La novedad de esta reforma reside en que, cuando el arrendador sea persona jurídica, la duración mínima se incrementa a 7 años. Todas las renovaciones hasta dicha fecha serán de carácter anual, siempre y cuando el arrendatario manifieste su voluntad de no renovar con, como mínimo, un mes de antelación.

Cambios en la prórroga del contrato

Uno de los cambios más destacados de esta última reforma son las extensiones de los plazos de la prórroga obligatoria y de la prórroga tácita de este tipo de contrato de arrendamiento de vivienda.

El plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler sufre una ampliación de 3 a 5 años. Por otro lado, la prórroga de carácter tácito se amplía de 1 a 3 años en el caso de las personas físicas, siempre que el arrendador o arrendatario decidan no proceder a su renovación.

Cuando la parte arrendadora corresponda a una persona jurídica, la prórroga obligatoria será de 7 años y la tácita alcanzará los 3 años.

Se debe señalar que, en caso de alcanzar la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, para proceder a su resolución, el arrendador deberá comunicar al inquilino su voluntad de no renovar con cuatro meses de antelación. Si es el inquilino el que quiere finalizar con el alquiler, debe avisar al menos con 2 meses de antelación.

En caso de no querer resolver el contrato, este será prorrogado de forma obligatoria hasta un máximo de 3 años por plazos anuales. Esto se mantendrá, salvo que el inquilino decida no renovar el contrato y se lo comunique al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades citadas.

¿Cuánto se puede pedir de fianza en la Ley actual?

Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos fue reformada, se mantiene el derecho de exigir una mensualidad de fianza cuando el arrendamiento se trate de una vivienda. En caso de que el arrendamiento sea para uso distinto, se podrán exigir 2 meses de alquiler. Es decir, el artículo 36 de la Ley no varía, manteniendo esas cuantías ya citadas en la reforma de 2013.

A lo largo de los años de duración obligada del contrato de arrendamiento, la cuantía de la fianza no podrá verse modificada. Sin embargo, sí que podrá variar en los supuestos de prórroga cuando haya pacto entre ambas partes del contrato, arrendador y arrendatario.

No obstante, en el punto 6 de dicho artículo, se establece que esas dos partes tienen derecho a pactar una garantía adicional a la fianza. Esa garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de la renta y será exigida al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario. En el caso de los contratos de larga duración, la fianza sí podrá ser mayor a dos mensualidades.

¿Se modifica la renta en la nueva Ley de Alquiler?

Pese a la reforma, la renta sigue siendo libre. Es decir, no hay modificación en lo que a renta se refiere. La cuantía de la renta seguirá siendo la pactada libremente por ambas partes. El pago, salvo que se determine lo contrario, será de carácter mensual y la cuantía deberá ser entregada la primera semana del mes.

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Por otro lado, el pago se podrá efectuar en el lugar y procedimiento que arrendatario y arrendador hayan acordado. Sin embargo, el arrendador tiene la obligación de dejar constancia mediante recibo o certificado de dicho pago. En caso de que el arrendador no entregue dicho recibo de pago, recaerán sobre él todos los gastos que haya tenido que desembolsar la otra parte, para conseguir el documento justificativo.

Con respecto a la actualización de la renta, ésta sólo podrá realizarse en la fecha en la que se cumpla cada uno de los años del contrato. Podrá ser actualizada por ambas partes y será exigida al arrendatario a partir del mes siguiente a la notificación de este cambio por escrito.

Estas son algunas de las modificaciones más destacadas de la LAU, que pretenden incrementar la oferta de viviendas en alquiler, ofrecer mayor seguridad jurídica al arrendatario y arrendador además de conseguir ciertas garantías a los hogares más vulnerables.