¿Cómo calcular la rentabilidad del alquiler vacacional?

El mundo de los alquileres vacacionales ofrece una oportunidad muy grande para que puedas generar ingresos pasivos y te puedas sumergir en el mercado turístico. Sin embargo, antes de sumergirte en esta aventura, es esencial entender y tener conocimiento sobre cómo calcular la rentabilidad de un alquiler vacacional. En este artículo, comentamos los aspectos clave que debes considerar para tomar decisiones financieras sólidas y asegurarte de que tu inversión sea un éxito rotundo.

Tipos de alquileres

En los mercados de alquileres se experimentó una notable expansión en los últimos años, ofreciendo una gama diversa de opciones para aquellos que buscan alternativas a la propiedad. Existen varias opciones de alquileres a parte de la vacacional.

Antes de adentrarnos en cómo es el cálculo de la rentabilidad del alquiler vacacional, vamos a explicar algunos tipos de alquiler.

Alquiler de viviendas habituales

El inquilino tiene una permanencia cuyo plazo inicial que se suele fijar es de un año, se puede ampliar hasta cinco años si es una persona física o si es una persona jurídica, puede ser ampliable hasta siete años. En este caso la fianza que puede solicitarse para un contrato de alquiler es de un mes de la renta o dos meses en concepto de garantías complementarias.

Alquiler de viviendas vacacional

Cuando quieres arrendar tu propiedad a turistas, debes firmar un contrato de alquiler vacacional en el que se establezca con claridad los derechos y obligaciones de los huéspedes y propietarios.

En este contrato de alquiler se incluye: los datos de la propiedad, capacidad máxima, duración de la estancia, cuantía de la fianza, horarios de entrada y salida, normas de la casa, algunos precios como pueden ser los servicios de limpieza etc.

Si estás realmente interesado en saber cómo son los trámites para alquilar tu piso en vacaciones, te recomendamos leer este articulo ¿Cómo alquilar mi piso para vacaciones?

Alquiler de viviendas para cargos o personas determinadas

Consiste en alquilar una vivienda o un apartamento, por un periodo de tiempo limitado que no puede ser más de once meses. Este tipo de alquileres suelen ser utilizados para personas que buscan alojamiento temporal en vacaciones, viajes de negocios u otras estancias. 

Alquiler de temporada

Se trata cuando alquilas una propiedad como una vivienda o un apartamento, por un periodo de tiempo limitado no existen mínimos ni máximos. Este tipo de alquileres suelen ser utilizados para personas que buscan alojamiento temporal en vacaciones, viajes de negocios u otras estancias.

En éste caso, la vivienda no puede utilizarse como vivienda habitual del inquilino bajo ningún concepto, o pasará a regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos, con una duración mínima de 5 años si eres persona física, o 7 si eres persona jurídica.

Aspectos clave a tener en cuenta en el alquiler vacacional  

Debemos de tener en cuenta los diferentes aspectos para determinar el precio del arrendamiento y por ello influye en el momento que quieras calcular la rentabilidad de un alquiler vacacional. Entendemos que, si es una zona muy turística, la rentabilidad podría llegar a ser muy alta. Es importante tener en cuenta los aspectos siguientes para que obtengas las máximas ganancias.

Cubrir gastos fijos

Tienes que hacer una investigación previa y saber el precio mínimo que necesitas para cubrir tus costes fijos, ya que conservar una vivienda esta genera gastos. Entre estos costes se deben tener en cuenta también los impuestos que se deberán abonar. Al ser consciente de los gastos ya puedes crear una estimación para definir cuantos ingresos necesitas para producir beneficio.

Estudiar a la competencia

Una forma de establecer precios es fijarte en los precios del resto de tus competidores, en la misma zona en la que tú te ubicas y con viviendas de características similares a la tuya. De esta manera te puedes fijar en las características de las viviendas, sus condiciones de alquiler y que tipo de vivienda ofrecen.

Incrementa el ratio de ocupación

Más tarde explicaremos este aspecto con detalle, ya que tiene que ver con el cálculo de la rentabilidad.

Este tipo de alquileres puede llegar a proporcionar un mayor beneficio con respecto a los tradicionales con la condición de que se supere una tasa de ocupación del 60%. Una vez superada dicha tasa, el beneficio incrementa de forma sustancial.

Crear una propuesta única de valor

Diferénciate de la competencia creando una propuesta de valor. Busca algo que les pueda hacer falta o que necesiten, al diferenciarte tendrás estas ventajas con respecto a los otros. Puede ser un detalle de bienvenida personalizado, regalos, que se permita entrar mascotas, servicios tales como lavandería, cuidador a domicilio, etc.

Promoción del alquiler

Es totalmente recomendable que tu vivienda este registrada en plataformas de alquiler, como Booking o Airbnb, estas aplicaciones te ayudarán a generar reservas. Para conseguir mayor alcance es aconsejable que tengas fotos de alta calidad, buenas descripciones etc. Es importante también destacar que tengas opiniones y valoraciones muy positivas, ya que si estas opiniones son malas serás ignorado por la mayoría de los viajeros y no causarás confianza.

Buenos espacios y servicios

La presencia de amenidades como piscinas, gimnasio, estacionamiento, áreas verdes y otras características aumentarán e influirá en el valor de tu vivienda.

Accesibilidad y transporte

Un piso también se revaloriza por la cercanía del transporte público, que esté cerca de las carreteras principales y facilidad de acceso a la vivienda.

Amueblar y decorar bien la vivienda

Una decoración atractiva y actualizada hace que la propiedad sea más agradable visualmente, lo que atrae a un mayor número de posibles huéspedes. Debes evitar desorden o suciedades para no asustar a los huéspedes que buscan un espacio cómodo y gustoso.

¿Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler vacacional?

A la hora de calcular la rentabilidad de un alquiler vacacional, debes centrarte en averiguar cuál es la tasa de ocupación que necesitas para que te salga rentable.

Para calcularla debes tener en cuenta varios factores:

• Ingresos que deseamos generar.
• Gatos que nos pueda dar el alojamiento.
• Rentabilidad.
• Coste por noche.

A la hora de calcular la rentabilidad tenemos que contar con los ingresos que obtengamos y a ello restarle los gastos que pueda generar el alojamiento.

Entonces nos queda que: Rentabilidad = Ingresos – Gastos

A continuación, propondremos un ejemplo:

• Ingresos esperados: 1.100€
• Gastos generados: 100€
• Rentabilidad: 1.100 – 100 = 1.000€
• Coste por noche: 60€

En este caso necesitarás tener ocupado tu alojamiento al menos 19 noches al mes para llegar a tus ingresos esperados.

¿Cómo se llega a esta conclusión? Sencillo. Necesitas dividir los ingresos deseados a final de mes entre lo que cuesta cada noche en tu alojamiento. Esta cuenta te dará como resultado el número de noches que necesitas que esté tu alojamiento ocupado.

La fórmula para calcular la tasa de ocupación necesaria quedaría de la siguiente manera:

Ingresos deseados / Coste por noche = Días que necesita estar ocupado el alojamiento.

Retomando el ejemplo anterior:

1.100€ / 60€ = 18,33 = 19 días que necesita estar ocupado el alojamiento.

(Como no podemos tener fracciones de días necesitamos redondear hacia arriba).

En definitiva, un arrendamiento puede llegar a ser un proceso tedioso y complicado. Debes tener en cuenta muchos conceptos y aspectos para que vaya de la mejor manera posible y maximizar todo lo que puedas las ganancias. El cálculo de la rentabilidad no solo es una herramienta para evaluar los números, sino que también te permite tomar decisiones informadas sobre estrategias de marketing, ajustes de tarifas etc.  ¡No dudes en plantearnos alguna duda que te haya surgido!