El contrato de alquiler por habitaciones es una de las opciones preferidas por muchos propietarios para sacar rentabilidad a sus inmuebles. La flexibilidad que aporta este tipo de contratos hace que muchos caseros decidan alquilar sus apartamentos por habitaciones.
Si eres propietario de un inmueble y estás pensando en alquilarlo, onLygal tiene la solución perfecta para garantizar tus ingresos con su seguro de impago de alquiler. Si quieres conocer todas las ventajas, inconvenientes, derechos y obligaciones de alquilar tu inmueble por habitaciones, sigue leyendo, te damos toda la información necesaria.
Como funciona el alquiler por habitaciones
El alquiler por habitaciones es una forma de alquilar tu propiedad de modo que, en lugar de alojar a un único inquilino, alojas a varios arrendándoles las habitaciones y dándoles derecho a compartir los espacios comunes.
Es una forma de alquiler que permite mucha flexibilidad para el propietario, ya que no está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos sino por el Código Civil en sus artículos 1554 y siguientes. Este detalle hace que los contratos por habitaciones no tengan que respetar ciertos preceptos que sí rigen para el alquiler de una vivienda completa. Sin embargo, si la finalidad el alquiler de habitación es para vivienda habitual, sí podría aplicarse la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Por ejemplo, los contratos del alquiler por habitaciones, en general, no están sujetos a duración mínima siendo esta la que las partes acuerden libremente en el contrato, a no ser que se destinen a una vivienda habitual. Tampoco hay límites en otros capítulos como, por ejemplo, la cuantía o existencia de las fianzas.
Pero es que, además, el alquiler de las habitaciones supone una gran ventaja cuando la propiedad está situada en una zona residencial tensionada. Y es que los límites al precio del alquiler, hasta ahora, no se aplican a los contratos por habitaciones. Decimos hasta ahora, porque desde julio de 2025 la entrada en vigor de la Nueva Ley de Vivienda ha cambiado esta situación.
Si quieres conocer más sobre las ventajas e inconvenientes sobre el alquiler de habitaciones, te dejamos por aquí un artículo en el que analizamos a fondo este asunto.
Obligaciones del propietario
Aunque la ley deje más espacio al propietario e inquilino para negociar las condiciones del contrato de la habitación, eso no quiere decir que no existan obligaciones. En concreto, el propietario del cuarto tiene las siguientes:
- Alquilar la habitación en un estado salubre y apto para la vida cotidiana: debe garantizar que la habitación reúne unos requisitos mínimos de habitabilidad (iluminación, ventilación, aislamiento térmico, etc.).
- No puede entrar en la habitación del inquilino sin permiso: el casero tiene la obligación de respetar la intimidad y privacidad del inquilino y por eso no puede irrumpir sin permiso en la habitación arrendada. Sí podrá acceder a los espacios comunes y también regular el acceso de los inquilinos a los mismos.
- Depositar la fianza en el organismo correspondiente de su Comunidad Autónoma.
- Respetar límites de precios cuando sea obligatorio: los propietarios que alquilen más de una habitación en una zona tensionada o la habitación se destine un uso de vivienda habitual tendrán que respetar los límites de precios establecidos en los ayuntamientos.
- Registrar el contrato en la Ventanilla Única Digital: con la entrada en vigor de la nueva ley de vivienda, el contrato se deberá registrar en una plataforma digital unificada para el control por parte de las autoridades
- Declarar los ingresos del alquiler ante la Agencia Tributaria.
Obligaciones del inquilino
Por su parte, el inquilino también tiene que respetar una serie de obligaciones:
- Pagar la renta puntualmente
- Hacerse cargo de los suministros si así se ha pactado
- Cuidar la habitación y los bienes que haya en ella
- Respetar las normas de convivencia, sobre todo en espacios comunes
Riesgos del alquiler de habitaciones
Aunque el alquiler por habitaciones tiene ventajas evidentes, también conlleva riesgos que hay que tener en cuenta:
- Alta rotación de inquilinos: Si alquilas por habitaciones tendrás que buscar más inquilinos para tu casa, elaborar varios contratos de alquiler … Y cada vez que un inquilino abandone la casa tendrás que buscar uno nuevo. Además, como hay más personas compartiendo una misma casa, el riesgo de impago es mayor, aunque también lo puedes mitigar con las cuotas de los otros inquilinos.
- Cuidado de las zonas comunes: Como alquilas la casa por habitaciones, el cuidado de los espacios compartidos como cocina, salón o baños puede quedar en entredicho. Es importante establecer normas de convivencia y aclarar responsabilidades en el caso de destrozos o desperfectos.
- Conflictos y problemas de convivencia: Alquilar una propiedad por habitaciones puede ser engorroso, ya que vas a meter en una misma vivienda a personas que pueden ser muy diferentes entre sí. En caso de que estalle algún conflicto, vas a tener que hacer de árbitro constantemente, con el desgaste emocional y pérdida de tiempo que eso conlleva.
Cómo elaborar correctamente un contrato de alquiler por habitaciones
Para evitar conflictos y problemas judiciales, lo ideal es dejar todo claro y plasmado en un contrato por escrito. Habitualmente, los alquileres por habitaciones suelen tener un carácter más informal, de hecho, ni siquiera tienen que establecerse por escrito. Dada esta libertad que se concede a las partes, lo mejor es redactar un contrato donde se especifiquen los siguientes puntos:
- Identificación de las dos partes: tanto del arrendador como el arrendatario y sus documentos de identidad.
- Descripción del bien arrendado: medidas de la habitación, inventario del mobiliario y su estado, descripción de las zonas comunes, etc.
- Normativa de convivencia: establecer normas de higiene y comportamiento, delimitar responsabilidades en la limpieza y cuidado de las zonas comunes.
- Duración del contrato: dentro del contrato se debe establecer la duración del período de alquiler. Recuerda que los contratos por habitaciones, excepto los destinados a vivienda habitual, no están sujetos a una duración mínima y que será la voluntad de las partes la que lo determine.
- Precio del alquiler: Es muy importante indicar la forma de pago y la cantidad que se abonará en concepto de alquiler, así como su forma de pago (transferencia bancaria, efectivo, etc.).
- Fianza: Establece las mensualidades en concepto de fianza y las condiciones para su devolución.
- Anexos y cláusulas adicionales: En este apartado puedes incluir otros elementos que regulen el alquiler y obligaciones y derechos como por ejemplo reglas para las visitas, tenencia de mascotas, etc.
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Como afecta la nueva Ley de Vivienda a los contratos de alquiler por habitaciones
La nueva Ley de Vivienda ha establecido nuevos requisitos para el alquiler y los arrendamientos. Este nuevo decreto establece un marco regulatorio más estricto para los alquileres que, hasta ahora, no estaban sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, entre ellos los alquileres de habitaciones cuando se destinen a vivienda habitual.
Además, esta ley contempla la posibilidad de que las Comunidades Autónomas establezcan normas más específicas que regulen este tipo de alquileres en función de las particularidades de cada región. Así, en función de donde poseas el alquiler de habitaciones tendrás que obedecer diferentes tipos de regulación.
Conclusiones
Los alquileres de habitaciones ofrecen ventajas muy importantes para los dueños de vivienda en nuestro país. Hasta hace poco, los alquileres habitacionales no estaban regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos y eso hacía que tuviesen que respetar regulaciones más laxas que dejaban el establecimiento de las cláusulas del contrato a la libre voluntad de las partes.
Con la nueva Ley de Vivienda, los propietarios deben registrar los contratos en la Ventanilla Única digital y estarán sujetos a mayor regulación por parte de las Comunidades Autónomas con lo que deberán respetar límites en el precio de los alquileres.
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