Prórroga tácita y tácita reconducción

La relación entre un arrendador y un inquilino puede ser compleja, especialmente cuando se trata de la renovación y extensión de un contrato de alquiler. Por eso es importante entender los términos legales que rodean este proceso. En este artículo te explicamos dos conceptos que suelen llevar a confusión y que es necesario conocer para saber qué implicaciones legales suponen cada una: la prórroga tácita y la tácita reconducción.

¿Cuál es la diferencia entre tácita reconducción y prórroga?

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que en caso de que un contrato de alquiler tenga un plazo inferior a 5 años, éste será prorrogable de forma obligatoria en anualidades hasta que cumpla esa duración mínima, cuando el inquilino manifiesta su voluntad de no renovar el contrato o el propietario precise de la vivienda después del primer año. En el caso de arrendadores personas jurídicas, el plazo sería de 7 años. A estas prórrogas se les denomina prórrogas obligatorias.

Aunque la mayoría de los contratos de arrendamiento ya prevén estos plazos o prórrogas obligatorias, recordemos que los inquilinos pueden demostrar el interés en finalizar o no prorrogar el contrato 30 días antes de la fecha de vencimiento del mismo. El propietario, por su parte, sólo podrá resolver el contrato antes del tiempo mínimo comentado anteriormente en ciertos supuestos recogidos por la Ley. Si quieres conocerlos en detalle puedes consultar nuestro artículo ‘Causas de resolución anticipada de un contrato de alquiler’.

En el caso de que ninguna de las partes declare su intención de finalizar el contrato una vez alcanzada su duración mínima (5 o 7 años), la LAU también establece que el contrato se prorrogará obligatoriamente de forma anual hasta un máximo de tres años más. A esto se le denomina prórroga tácita.

Durante estas prórrogas anuales el arrendatario puede notificar al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación, su voluntad de no renovar el contrato. Durante este periodo extra se mantendrán las mismas condiciones del contrato y sólo el inquilino podrá hacer que el contrato interrumpa la prórroga, no pudiendo el propietario impedir que el contrato llegue hasta el octavo año.

Una vez este periodo marcado por la LAU ha expirado y se han cumplido todas las prórrogas tácitas y obligatorias (5 + 3 o 7 + 3) sin que se demuestre interés en no prorrogar el contrato, éste entra en tácita reconducción de manera automática, sin necesidad de confirmación explicita de las partes involucradas. Se entiende que cuando se inicia la tácita reconducción existe un nuevo contrato entre las partes por consentimiento presunto de ambas. Esta figura, regulada por el Código Civil, señala que las cláusulas del contrato serán idénticas a excepción de la duración del mismo.

En este caso, la duración del alquiler dependerá, a partir de ese momento, de cómo se haya pactado la renta, es decir, se ampliará por años si el alquiler se ha fijado de forma anual; por meses si se ha pactado un alquiler mensual y por días si se hizo por días. Lo más habitual es que la renta se pacte de forma mensual, por lo que la duración de la tácita reconducción será de 30 días.

¡Cuidado! Es importante destacar que este análisis se realiza en función de la Ley de Arrendamientos Urbanos actual, no obstante, siempre debemos tener en cuenta la fecha del contrato que queremos analizar para aplicar la Ley de arrendamientos urbanos correspondiente. Por ejemplo, si el contrato original se firmó entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994, la LAU establece que la tácita reconducción se producirá a los 3 años de la duración del contrato.

¿Los fiadores serán los mismos en la tácita reconducción?

No, en caso de que se establezca la tácita reconducción, deberá pactarse un nuevo acuerdo de obligaciones de terceros. Esta es la única parte del contrato original que no será automáticamente igual en la renovación.

¿Se puede actualizar la renta en la tácita reconducción?

El importe del contrato podrá ser actualizado con base en el mecanismo de actualización de renta establecido en el contrato inicial.

¿Cuánto tiempo se puede estar en tácita reconducción?

La tácita reconducción se dará en los mismos períodos establecidos en el contrato original, hasta que alguna de las partes demuestre interés en no prorrogarlo, siguiendo los plazos de preaviso comentados anteriormente.

¿Quién regula el contrato en la tácita reconducción?

Cuando el contracto pasa por todas las prórrogas tacitas y obligatorias y entra en tacita reconducción, ya no será regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino por el Código Civil, que suele ser más ventajoso para los arrendadores.

Requisitos del contrato de tácita reconducción

• Pasar por todas las prórrogas tácitas y obligatorias.
• Que el contrato original no tenga ninguna cláusula sobre el tema.
• Que ni el inquilino ni el propietario hayan solicitado la finalización del contrato.

En definitiva, no debe confundirse la prórroga tácita con la tácita reconducción: mientras la primera supone la continuación de un alquiler más allá del plazo inicial estipulado en el contrato, la segunda supone un nuevo contrato con los mismos pactos que el que ha finalizado, excepto en su duración, que viene determinada legalmente, y en las garantías personales como los avalistas o fiadores que también quedan extinguidas a menos que se haya pactado lo contrario.

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