Inquilinos que utilizan la vivienda como negocio: problemas legales para el propietario

Uno de los problemas a los que se puede enfrentar un propietario es controlar las acciones que realiza su inquilino. Al no estar presente en la casa de tu propiedad, puede ser difícil detectar si tu arrendatario está haciendo un uso de tu inmueble que no está contemplado en vuestro contrato. 

Algunos de estos problemas tienen que ver con el uso de la vivienda como si fuese un local comercial. Y es que esta cuestión puede tener repercusiones legales no sólo sobre el inquilino sino también para ti en tanto que propietario. En este artículo te vamos a explicar algunas de esas consecuencias y las herramientas de las que dispones para ponerle solución legal al asunto. La primera de ellas es contratar el seguro de impago de alquiler de onLygal, que te ofrece protección contra impagos, actos de vandalismo y uso inapropiado del inmueble.   

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¿Se puede montar un negocio en una vivienda? 

Sí, sí se puede pero tiene consecuencias legales y depende de lo que diga el contrato de arrendamiento. Si en dicho pacto se incluye una cláusula que prohíbe el uso comercial de la vivienda, el inquilino no podrá desarrollar actividades de este estilo, y si lo hace el propietario podrá rescindir el contrato e, incluso, exigir una indemnización conforme al artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).  

Además, si el inquilino no devuelve la propiedad, se podrá iniciar un proceso judicial de desahucio. En cualquier caso, el inicio de una actividad comercial en una vivienda de uso residencial deberá contar con el consentimiento expreso y por escrito del propietario.  

Actividades económicas permitidas en una vivienda

Muchas veces el conflicto nace de la definición de qué actividades suponen un uso comercial y cuáles no. La mayor parte de las veces se entiende por uso comercial aquellas actividades que implican: 

• Venta de servicios o bienes 

• Atención constante de clientes y apertura al público 

• Pérdida de residencia habitual: Si dejas de habitar en la vivienda debido a la actividad comercial se considerará un cambio de uso 

Por el contrario, existen actividades que por sí mismas no suponen la consideración de cambio de uso. Por ejemplo si teletrabajas o ejerces como autónomo. En estos casos, la vivienda no perdería su uso de residencia habitual.   

Problemas legales que acarrea el uso como negocio de la vivienda 

Que tu inquilino utilice la vivienda como espacio comercial puede acarrear consecuencias legales para él, pero también para ti como propietario. Estas son algunas de las más comunes. 

Multas y sanciones por incumplimiento de licencias municipales 

Para la apertura de negocios abiertos al público o que reciban y almacenen mercancías suele ser necesaria la consecución de una licencia comercial emitida por el ayuntamiento. 

Regentar un local de este tipo sin los permisos adecuados puede suponer multas de entre 300€ y 30.000 € en función de la gravedad de la situación. En un principio, las autoridades municipales pueden dirigir la sanción al propietario ya que es quien figura como titular del inmueble.  

Normalmente, si recurres, la sanción será retirada y dirigida al titular de la actividad. Eso sí, si detectas que se está haciendo un uso contrario al convenido en tu inmueble y que, además, es ilegal, debes actuar de inmediato ya que si se sospecha que hubo complicidad o connivencia de tu parte, podrías tener que responder al igual que tu inquilino. 

Denuncias de la comunidad de vecinos 

Además de las denuncias del ayuntamiento, la comunidad de propietarios también puede tomar acciones legales si las actividades están prohibidas en los estatutos de la comunidad. Así lo recoge el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.   

Si la comunidad presenta una denuncia, también te verás involucrado así que lo mejor es que actúes tú antes y reclames a tu inquilino que cese la actividad. Si se niega a hacerlo, podrás denunciarlo y desahuciarlo.  

Lo contrario puede tener consecuencias muy negativas: Indemnizaciones por daños y perjuicios o incluso la privación del derecho de uso de la vivienda por tiempo no superior a tres años.  

Problemas fiscales

Que tu inquilino haga un uso comercial de la vivienda te puede abrir un frente de batalla con Hacienda. Los alquileres residenciales no están sujetos a IVA, pero los alquileres comerciales sí deben pagar este impuesto. Si la Agencia Tributaria descubre que tu inquilino está llevando a cabo una actividad comercial, puede entender que cuenta con tu consentimiento tácito e iniciar un procedimiento contra ti. En este caso, te puede reclamar el 21% de IVA no pagado junto con recargos y sanciones.  

Qué hacer si descubres que tu inquilino utiliza la vivienda con fines comerciales 

Ahora que ya conoces las consecuencias de hacer uso comercial de una vivienda residencial y de cómo te afecta en tanto que propietario, te dejamos los pasos que debes dar si detectas que tu inquilino está llevando a cabo actividades comerciales prohibidas.  

• Recaba pruebas: El contrato de arrendamiento junto con la cláusula que prohíbe el uso comercial de la vivienda, fotos de anuncios o publicidad del negocio, documentación que pruebe la recepción de mercancías y cartas de la comunidad de vecinos y sus reclamaciones. 

• Envío de burofax: Cuando ya tengas las pruebas en tu poder, debes enviar un burofax con acuse de recibo a tu inquilino para notificarle la situación y pedirle el cese de la actividad. Es importante que en el escrito menciones el contrato y la cláusula donde se prohíben las actividades comerciales.
• Interposición de demanda judicial: Si el inquilino no cesa en sus actividades tras recibir el burofax, podrás acudir directamente a los juzgados e interponer una demanda. Las pruebas que hayas recogido reforzarán tu posición.  

¿Qué sucede si en el contrato no figura la prohibición de realizar actividades comerciales en la vivienda?

Incluir una cláusula que impida la realización de actividades comerciales te facilita las cosas a nivel judicial, pero eso no quiere decir que el no hacerlo le dé vía libre al inquilino para abrir un negocio en una vivienda.  

La ley sigue estando de tu parte ya que la LAU te permite rescindir el contrato si el inquilino realiza actividades molestas, insalubres o peligrosas en la vivienda. Además, para iniciar una actividad comercial casi siempre se necesita una licencia municipal y es muy difícil que un ayuntamiento la conceda a una vivienda de uso residencial sin antes hacerte algún requerimiento.   

Conclusión

Que tu inquilino utilice una vivienda como negocio sin respetar las condiciones del contrato puede acarrearte problemas legales, fiscales y con la comunidad de vecinos. Por eso, es importante que conozcas tus derechos como propietario y que actúes cuanto antes si detectas un uso inadecuado del inmueble. 

Revisa las condiciones del contrato, reúne las pruebas necesarias y solicita por escrito el cese de la actividad si esta incumple lo pactado. Si el inquilino no atiende a tu requerimiento, podrás recurrir a la vía judicial para defender tus derechos. 

Y recuerda que contar con protección jurídica y económica puede marcar la diferencia ante este tipo de situaciones. Con el seguro de impago de alquiler de onLygal tendrás el respaldo que necesitas para proteger tu vivienda y tus rentas frente a posibles impagos, actos de vandalismo y usos inapropiados del inmueble.