Convertir un bajo comercial en vivienda es una opción que gana cada vez más adeptos. La crisis habitacional que vive el país y el auge del comercio electrónico han provocado que muchos bajos queden deshabitados. Ante esta situación la reconversión se presenta, en parte, como una solución a la escasez de vivienda en determinados territorios.
Si eres dueño de un local comercial y estás pensando en darle un nuevo uso, en onLygal te damos toda la información que necesitas para llevar a cabo el proceso con éxito.
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¡Sigue leyendo para saber más sobre cómo darle uso residencial a tu local comercial!
Como saber si un bajo comercial puede convertirse en vivienda
Para convertir tu local comercial en una vivienda necesitas obtener permisos y para eso el inmueble debe cumplir ciertas características. En este sentido son las normas locales las que determinan estos principios. Por lo que deberías echar una ojeada a las leyes de tu municipio o Comunidad Autónoma para saber que reformas debes acometer.
Aun así, existen elementos comunes que te enumeramos a continuación:
- Contar con una superficie mínima de en torno a 40 metros cuadrados.
- Que una de las estancias de la vivienda de al exterior y a la vía pública
- Que cuente con una fachada abierta al exterior que permita la iluminación y la ventilación
- Una altura mínima de en torno 2,5 metros
- El local debe estar al nivel del sótano
- El inmueble debe contar con salida de humos
Todos estos elementos deben ser revisados por un experto. Idealmente un perito o un arquitecto. Además, recuerda que pueden existir municipios o CC. AA que exijan parámetros adicionales.
Si tu local ya reúne las condiciones especificadas, puedes iniciar los trámites administrativos que te mencionamos a continuación. Así, podrás cambiar el uso comercial al residencial.
Pasos para convertir un bajo comercial en vivienda
Si quieres reconvertir tu local comercial, además de emprender posibles reformas, tendrás que respetar los procesos administrativos. Como esta puede ser una tarea farragosa, a continuación te dejamos los pasos que debes seguir para reconvertir tu local comercial en vivienda.
- Consulta la normativa municipal. Ya te hemos comentado que los requisitos cambian de un municipio a otro. Puede que en ciertos lugares ni siquiera puedas hacer la reconversión. No olvides revisar también la normativa de tu Comunidad de Vecinos. Si los estatutos de la misma prohíben el cambio de local a vivienda, tendrás que obtener el permiso de la junta vecinal. También necesitarás el permiso de la comunidad si las obras de reconversión afectan a la fachada o a elementos comunes del edificio (artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal).
- Solicitud de informe urbanístico: Este documento lo expide tu ayuntamiento y establece una evaluación del inmueble. De este modo tendrás un informe que acredita la viabilidad del cambio de uso. Aunque no en todos los municipios es obligatorio, si es recomendable tenerlo para asegurarnos de que podemos seguir adelante con el proceso.
- Realización del proyecto técnico y licencia de cambio de uso: Llegados a este punto, llega el momento de contratar a un arquitecto técnico o aparejador que redacte el proyecto técnico del inmueble. Aquí se incluyen las modificaciones y reformas que se harán en el local. También se recogen las características de este: altura de los techos, iluminación, accesos ventilación, etc.
Con el proyecto técnico en mano nos dirigiremos al municipio y solicitaremos el cambio de uso. Tendremos que presentar varios documentos como los planos del local, el proyecto de reformas y el certificado de eficiencia energética en algunos casos. El plazo para la concesión de la licencia varía de unos municipios a otros, pero suele tardar entre uno y tres meses. Además, tendremos que pagar las tasas correspondientes a su expedición.
Recuerda que si el cambio de uso implica reformas estructurales, deberás contar con una licencia de obra mayor Para ello será necesario la concurrencia de un arquitecto técnico que asegure que las obras se realizan de forma adecuada.
- Inicio y finalización de las obras: Una vez terminada las obras de remodelación, el ayuntamiento realizará una inspección para asegurar que todo está en orden. Tras esto, se entregará el Certificado de Primera Ocupación o Cédula de Habitabilidad que permitirá que el bajo se pueda registrar como vivienda.
- Registro de la propiedad: Una vez obtenidos los permisos deberemos acudir al Registro de la Propiedad y actualizar la referencia del catastro. De este modo, quedará registrado y se oficializará el cambio de uso que le hemos dado al local comercial.
- Cambio en los suministros: Cuando ya tengamos aprobada la conversión de local comercial en vivienda, dar de alta los suministros. En muchos casos estos suministros básicos (agua, electricidad, gas) deben adaptarse al nuevo uso del inmueble por los que tendremos que contactar con las compañías correspondientes para acomodar la nueva situación.
Seguir correctamente todos estos pasos administrativos te permitirá transformar un local comercial en una vivienda de manera legal y conforme a las normativas vigentes. Recuerda siempre echar un vistazo a la normativa municipal/autonómica del territorio en que te encuentres. Las leyes en este sentido pueden ser muy diferentes en función de la localidad.
Cuanto cuesta convertir un bajo comercial en vivienda
Transformar un local comercial en vivienda tiene un precio. En muchos casos, hacer que tu local reúna los requisitos para convertirse en vivienda implica la realización de cuantiosas reformas. Aquí entran trabajos de albañilería, fontanería, pintura, etc.
A eso hay que sumar los costes administrativos derivados de tasas e impuestos. Lo cierto es que es difícil dar una cifra exacta de cuánto puede costar la reconversión de un local. Hay que tener en cuenta el estado de inmueble, su superficie, la cantidad de reformas a realizar y que normativas municipales y autonómicas se aplican.
Pero para que te hagas una idea, onLygal te deja por aquí algunos precios orientativos de los trámites administrativos que se deben realizar.
- Licencia de cambio de uso y otros permisos: Entre 1.000 y 2.000 euros (Depende del ayuntamiento y superficie del inmueble)
- Realización del proyecto técnico visado por el Colegio de Arquitectos: 2.000 euros
- Gastos de notaría y registro de la propiedad: Alrededor de 1.000 euros
Así pues, solo en gastos administrativos nos estaríamos dejando entre 5.000 y 6.000 euros. A eso habría que sumarle las reformas para hacer habitable el local que podrían rondar los 30.000 euros o más en función de la superficie y estado del inmueble.
¿Es rentable convertir un local en vivienda?
Aunque, tras haber hecho cálculos pueda parecer costoso, reconvertir tu local en vivienda supone un negocio rentable. Con el precio de las viviendas y los alquileres por las nubes, adquirir un local comercial es una opción más barata. Y aun con las reformas y licencias sigue siendo un 50% más barato que lo que costaría una vivienda convencional.
Por eso cada vez más personas optan por adquirir locales comerciales para cambiarles el uso y beneficiarse de unos ingresos lucrativos en concepto de alquiler o incluso como primera vivienda.
Conclusión
La escasez de vivienda en nuestro país ha hecho de la conversión de locales comerciales una opción muy atractiva para el alquiler. Los propietarios de este tipo de inmuebles pueden acceder así al mercado del alquiler de vivienda y obtener unos ingresos extra.
Pero este proceso conlleva una serie de acciones que hay que llevar a cabo. En primer lugar, se debe reformar el local para que cumpla con las ordenanzas municipales en materia de vivienda. Algunas de estas normas conciernen a elementos como la salida de humos, la iluminación y ventilación del local o la altura desde el suelo hasta el techo.
Al coste de las reformas se unen los procesos administrativos. Hay que realizar un proyecto técnico visado por el Colegio de Arquitectos y presentarlo junto con los planos del inmueble y otros documentos en el ayuntamiento pertinente. Después, hay que solicitar la licencia de cambio de uso y pagar las tasas municipales.
En función de la magnitud de la reforma que hagamos, tendremos que solicitar también una licencia de obra mayor y pagar el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras.
Finalizada la reforma deberemos hacer el cambio de suministros e inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad y cambiar la referencia catastral. En total, la factura del proceso administrativo puede rondar los 5.000 euros.
Si te sientes perdido en medio de esta jungla administrativa, onLygal te da el asesoramiento que necesitas para que tus trámites no sean un dolor de cabeza. Estamos abiertos a oír tus consultas. Por otro lado, te ofrecemos los mejores seguros para que alquiles tu propiedad y te olvides de problemas con nuestros seguros de impago de alquiler.
