¿Quieres comprar un piso y te han obligado a firmar un contrato de arras? ¿O tal vez has oído alguna vez este término, pero no sabes a qué se refiere? Sea cual sea tu caso, en este artículo te explicamos qué es un contrato de arras, que información debe contener, qué tipos existen y cuál es su vigencia. ¡Sigue leyendo!
¿Qué es un contrato de arras?
Un contrato de arras es un compromiso entre el comprador y el vendedor de un inmueble. Mediante el contrato de arras, el vendedor reserva la venta del inmueble a ese comprador concreto comprometiéndose a no venderlo a ninguna otra persona.
Por otro lado, el vendedor se compromete a adquirir el inmueble en un plazo determinado. Como prueba de su determinación a comprarlo, el adquiriente adelanta una cantidad del dinero de la propiedad. Normalmente esta cantidad suele rondar el 10% del precio de la propiedad.
¿Qué tipos de contratos de arras existen?
Los contratos de arras se pueden suscribir en diferentes modalidades. La modalidad de contratos se define en función de las consecuencias que se deriven de su incumplimiento.
Arras penitenciales
Las arras penitenciales implican un compromiso del cual ambas partes se pueden retractar. Pero en las arras penitenciales, echarse atrás tiene un precio. En los contratos de arras penitenciales, el comprador deposita una cantidad en concepto de señal. En este caso, si el vendedor se retracta de la operación deberá devolver la cantidad depositada multiplicada por dos. Las arras penitenciales están reguladas en el artículo 1.454 del Código Civil Común. Sin embargo, en Cataluña se aplica la regulación de las arras penitenciales del artículo 621-8.3 del Código Civil catalán (CCCat)
Si es el comprador el que se retracta, perderá el dinero entregado. En las arras penitenciales, el pago que se hace sirve como una señal para el cumplimiento del contrato. Para que lo entiendas mejor, te ponemos un ejemplo práctico
Imaginemos que Pedro y María acuerdan la compraventa de una vivienda por 250.000 euros. Firman un contrato de arras penitenciales en el que Pedro (el comprador) entrega 10.000 euros como señal a María (la vendedora). En el contrato, se especifica que:
- Si Pedro incumple, perderá los 10.000 euros entregados como arras.
- Si María (la vendedora) incumple, deberá devolver a Pedro el doble de las arras, es decir, 20.000 euros.
Al mismo tiempo, en el contrato de arras se especifica que las partes tienen un mes para llevar a cabo la operación de compraventa. Así, pasado ese mes, pueden suceder tres cosas.
Se lleva a cabo la compra. En este caso, la operación se lleva cabo sin mayores problema ni consecuencias para las partes.
Pedro (el comprador) no ejecuta la compra, es decir, no entrega el dinero restante para adquirir la vivienda. En este caso, María podrá retener las arras (los 10.000 euros) y será libre de buscar otro comprador para vender la propiedad
María, decide no vender la casa, o vendérsela a otra persona. En este caso, María está obligada a devolver el doble de las arras pagadas por Pedro. En este caso, 20.000 euros.
Arras confirmatorias
Este tipo de arras se consideran un pago parcial del precio de la compraventa. En este caso la entrega de una suma de dinero por el comprador al vendedor es una señal de la celebración del contrato, una prueba de su existencia. Por lo tanto, no existe la posibilidad de retractarse de la operación. En este caso, si no se cumplen las arras se podrá exigir a la otra parte el cumplimiento del contrato e incluso una indemnización.
Siguiendo con nuestro ejemplo de María y Pedro:
- Si se lleva a cabo la compra, Pedro deberá pagar 240.000 euros en concepto de compra del inmueble (250.000 – 10.000 que ya se adelantaron en concepto de arras).
- Si Pedro (el comprador) se echa para atrás. Perderá las arras entregadas y María (la vendedora) no le podrá reclamar nada más.
- Si María decide no venderle el inmueble a Pedro, Pedro perderá las arras y no podrá reclamar ninguna compensación ni indemnización.
Las arras confirmatorias no están reguladas por el Código Civil por lo que no existe la posibilidad de rescindir el contrato. Por lo tanto, no se pueden reclamar daños y prejuicios
Arras penales
En este tipo de arras tampoco se contempla la posibilidad de desistimiento. Es decir, están vinculadas al incumplimiento del contrato. Si una de las partes se echa para atrás, la otra podrá exigir el cumplimiento del contrato, o sea la finalización de la operación. En otro caso se podrá exigir una indemnización.
La rescisión del contrato no es posible por lo que:
- Si Pedro no ejecuta la compra, María retendrá las arras, pero además podrá exigir el cumplimiento del contrato y el desembolso por vía judicial a Pedro.
- Si María no le vende el inmueble a Pedro, Pedro puede reclamar la cantidad de las arras o iniciar una demanda por daños y perjuicios. También puede obligar a María a cumplir el contrato y venderle efectivamente la casa.
¿Qué información debe contener un contrato de arras penitenciales?
Ya que las arras penitenciales son los tipos de contrato más utilizados, te detallamos todo el contenido que debe incluir un documento como este. Así, podrás elaborar este contrato con todas las garantías:
- Datos personales tanto del vendedor de la propiedad como del comprador interesado. Esto incluye DNIs y domicilio.
- Identificación del inmueble y descripción del mismo con la referencia catastral correspondiente.
- Cantidad acordada para la compraventa
- Forma de pago
- Cantidad de dinero que se otorgará en concepto de señal y que será deducida del precio total acordado
- Las partes deberán especificar quien se hace cargo de las distintas obligaciones. Como impuestos, gastos de gestoría, etc.
- Periodo máximo establecido para que se formalice la compraventa de la propiedad
- Compromiso de las dos partes de firmar el contrato mediante escritura pública
- Porcentaje de reserva. Aquí se especifica que porcentaje del precio total de la vivienda va a entregar el comprador en concepto de señal y la cantidad que queda por pagar.
- Firma de las dos partes.
El contrato de arras penitenciales: Cuando lo firma un matrimonio
Cabe mencionar que, tanto si el vender como el comprador es un matrimonio o una pareja y la compra/venta es por parte de ambos integrantes, la situación en la que se encuentren determinará quién debe firmar el contrato:
- Matrimonio en régimen de gananciales: sólo será necesario que firme uno de los miembros del matrimonio.
- Matrimonio en régimen de separación de bienes: es imprescindible que firmen los dos miembros del matrimonio.
- Pareja (no matrimonio): es necesario que firmen ambos miembros de la pareja.
¿Qué duración tiene un contrato de arras penitenciales?
Un contrato de arras suele tener una vigencia máxima de 6 meses desde el momento de su firma, aunque el código civil no estipula un periodo de tiempo concreto. Sin embargo, si ambas partes así lo acuerdan, podrán pactar una prórroga que permita extender el contrato en el tiempo. Para ello, únicamente habrá que incluir un anexo al contrato de arras que incluya la ampliación de la duración, la cual, recordamos, ha de ser de mutuo acuerdo. Si el contrato de arras no se cumple, se ejecutarán las acciones recogidas en el código penal en el caso de las arras penitenciales. Para el resto de tipos de arras, habrá que interponer una demanda judicial.
Conclusión
Como ves, un contrato de arras penitenciales puede ser muy útil a la hora de apalabrar la futura compraventa de un piso, pero su incumplimiento también conlleva ciertas consecuencias que hay que tener en cuenta. Por ejemplo, si llegado el plazo máximo de seis meses, no se ejecuta la compra del inmueble. El vendedor podrá quedarse con las arras. Si es el vendedor quien se niega a vender el inmueble, tendrá que devolver el doble de las arras entregadas por el comprador.
Esto solo será posible en las arras penitenciales, ya que en las arras confirmatorias y en las arras penales no se puede rescindir contrato y habría que acudir a la vía judicial.
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