Los propietarios de vivienda se enfrentan a muchos dilemas. Uno de ellos tiene que ver con la salud y la vida de los inquilinos. Y es que a muchos dueños de vivienda les asalta la duda de qué hacer si fallece el inquilino de su propiedad.
Aunque sea una situación poco probable, no por ello deja de ser posible. Por eso, en este artículo, onLygal te explica todo lo que necesitas saber para saber orientarte en esta situación.
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Qué pasa con el contrato de alquiler su fallece el inquilino
En primer lugar, deberemos conocer si puede haber personas con derecho a la subrogación del contrato de alquiler tras el fallecimiento del inquilino. Esto quiere decir que, si al momento de la muerte el contrato sigue en vigor, podría pasar a manos del familiar más próximo del fallecido.
Pero para que esto suceda, tiene que haber un cierto grado de parentesco entre el inquilino fallecido y la persona que subroga el contrato. Un grado de proximidad que está determinado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 16 y que explicaremos a continuación.
En caso de no existir posibilidad de subrogación, el contrato se rescindirá pasados tres meses tras el fallecimiento del inquilino.
Quién puede hacer la subrogación de contrato de alquiler
Pues bien, cuando un inquilino fallece, el propietario no puede rescindir el contrato, así como así, tiene que respetar el derecho a subrogación que tienen los familiares del inquilino.
A la hora de acceder a este derecho, existe un orden de preferencia que se cita a continuación:
- El cónyuge del arrendatario, si éste residía, al tiempo del fallecimiento, con la persona arrendataria.
- La pareja de hecho que hubiese vivido con el arrendatario durante al menos dos años antes del fallecimiento
- Los descendientes del arrendatario sujetos a su patria potestad o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes
- Los ascendientes del arrendatario que hubiesen convivido con él en los dos últimos años
- Los hermanos del arrendatario si han vivido con él los dos últimos años
- Las personas con minusvalía de un 65% o más que guarden una situación de parentesco hasta el tercer grado y hayan convivido con el inquilino durante los dos últimos años
Además, se preferirá a los padres septuagenarios. Entre ascendientes y descendientes, se preferirá a los más próximos en grado y entre hermanos se preferirá al aquel que tenga doble vínculo antes que al medio hermano.
En caso de igualdad, el orden de preferencia lo comenzará aquel que tenga una minusvalía igual o superior al 65%, el que tenga mayores cargas familiares, el descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.
Cómo se notifica el fallecimiento del inquilino
Como ya se ha indicado anteriormente, la muerte del inquilino no extingue en contrato de arrendamiento. Sus familiares más cercanos pueden subrogarse el contrato y ocupar el lugar que ocupaba el fallecido con las mismas condiciones.
Aun así, para que esta subrogación tenga lugar es necesario que se den una serie de condiciones. Una de ellas es la notificación al casero. Cuando se produce el fallecimiento, existe un plazo de tres meses para que los familiares comuniquen la muerte y expresen su deseo de subrogarse el alquiler.
La comunicación se debe hacer por escrito y con ella se debe remitir el certificado de defunción. Esta comunicación, conforme el art 16 de la LAU, también debe indicar la identidad del subrogado, su parentesco con el fallecido, ofreciendo un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si pasado este periodo de tiempo no se da ninguna comunicación al respecto, el contrato de alquiler se da por finalizado. Además, si durante el primer mes los herederos no dan una respuesta sobre la subrogación del contrato aceptándolo o rechazándolo, deberán pagar las rentas correspondientes a ese periodo.
Al mismo tiempo, si la duración del contrato es superior a cinco años, las partes pueden pactar la eliminación del derecho de subrogación pasado ese periodo. Sin embargo, si el arrendatario es persona jurídica, cabe recordar que el contrato debe durar más de 7 años, y, en este caso, no hay lugar a renunca al derecho de subrogación si las personas que puedan ejercitar tal derecho se encuentren en situación de vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años. Si no se da comunicación en plazo de tres meses el propietario puede recuperar la posesión de la vivienda.
Esto quiere decir que se le deben entregar las llaves del inmueble. En caso contrario, el dueño debe acudir a los tribunales para interponer una acción de desahucio.
Qué ocurre si el inquilino fallecido tenía deudas
Si el inquilino fallece debiendo gastos de suministros o alquiler, serán los herederos o familiares subrogados quienes deban hacerse cargo de ellas. Si el inquilino no tiene herederos o los herederos no se hacen cargo de la herencia entonces nos encontramos ante otro escenario.
Es lo que se conoce como herencia yacente. Es decir, la masa patrimonial del individuo que, transitoriamente, no ha sido transmitida aun a los herederos. Contra esta masa patrimonial todavía se pueden reclamar deudas.
Por ejemplo, si tu inquilino fallece debiéndote tres meses de alquiler y no designa o se desconocen los herederos, puedes iniciar un proceso judicial para solventar tus deudas contra la herencia. Así, si el fallecido tenía cuentas bancarias o activos de otra naturaleza, se podrán intervenir para que cobres tus deudas.
Conclusión
El fallecimiento de un inquilino con contrato de alquiler en vigor puede dar a varios escenarios. Uno de ellos es la subrogación del contrato. Es decir, que los herederos pueden reemplazar al inquilino fallecido en la titularidad del contrato. Al hacer esto, se hacen cargo de pagar las rentas y las posibles deudas que el inquilino haya contraído.
El plazo para hacer efectiva la subrogación son tres meses desde el fallecimiento. Para hacerla efectiva se deberá enviar un escrito en este sentido acompañado del certificado de defunción del inquilino. Si pasado este plazo, no hay una comunicación de este tipo, el propietario recobrará la posesión del inmueble y los herederos que no hayan renunciado expresamente a la subrogación quedarán obligados al pago de las rentas de esos tres meses.
Los parientes que pueden subrogarse el contrato de alquiler son el cónyuge, los ascendientes, descendientes, hermanos el primer grado y parientes con una discapacidad del 65% que guarden una relación de parentesco hasta el tercer grado.
Si el inquilino fallece con deudas y no se conocen herederos o estos rechazan la herencia, el propietario podrá iniciar proceso judicial contra la herencia yacente para cobrar sus deudas mediante intervención judicial.
Si necesitas más información sobre qué hacer cuando tu inquilino fallece o te encuentras en una situación similar, contacta con onLygal. Ponemos a tu disposición al mejor equipo jurídico que te asesorará para recobrar tu propiedad y tus deudas.
