Venta de piso en alquiler: ¿Hay que pagar una indemnización al inquilino?

Es una situación muy común. Quieres efectuar la venta de tu piso en alquiler para obtener un extra de liquidez para tus futuros proyectos. Hasta ahí todo perfecto, pero… ¿Qué sucede con el inquilino? Tener una propiedad en alquiler conlleva asumir una serie de responsabilidades tanto para el arrendador como el arrendatario.

Por eso es imprescindible conocer al detalle la ley para evitar problemas con nuestro inquilino. Como siempre, onLygal está a tu lado en todo lo referente a defender a tu propiedad en alquiler. Esta vez no seremos menos, y te contaremos todas las claves para vender tu piso en alquiler sin sobresaltos.

Derechos del inquilino cuando vendes un piso en alquiler

A la hora de vender tu propiedad en alquiler, es importante revisar el contrato de arrendamiento. En muchas ocasiones, en el contrato se estipula la facultad de adquisición preferente por parte del inquilino. Esto quiere decir que, en caso de venta, el arrendador deberá considerar, en primer lugar, la disposición del inquilino a adquirir el inmueble. Para ello, debe haber una comunicación fehaciente de la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Por el contrario, si no existe esta cláusula, o si consta en el contrato la renuncia a tal derecho (conforme el artículo 25.7 LAU), el propietario podrá vender la propiedad a quien crea conveniente. Sin embargo, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa. Aunque en este último escenario solo se podrá dar si la situación contractual del inquilino lo permite. Te lo explicamos en el siguiente párrafo.

¿Qué puedo hacer si quiero vender un piso alquilado?

Suponiendo que tu inquilino no tenga derecho preferente de adquisición, aun existiría un último obstáculo que tendrías que salvar para poder vender libremente el inmueble: La duración del contrato de arrendamiento.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que la duración mínima de los contratos de alquiler debe ser de cinco años, siete en el caso de personas jurídicas. Así que, supongamos que tienes un inquilino que lleva viviendo 3 años en tu piso. Pero ahora quieres vender el apartamento aun cuando quedan dos años para el vencimiento del contrato. Pues bien, en esta situación tendrías las tres siguientes opciones:

Mantener el arrendamiento

Bajo esta modalidad puedes vender el apartamento libremente, pero deberás respetar el contrato del inquilino. En otras palabras, deberás encontrar un comprador que esté dispuesto a adquirir el inmueble y respetar el contrato en vigor del inquilino. De esta manera, el nuevo comprador se convertirá en arrendador del inquilino y asumirá las responsabilidades contractuales correspondientes hasta el fin del contrato.

Para el comprador, esta opción puede resultar altamente atractiva ya que le permite obtener rendimientos rápidos después del desembolso que ha hecho por la vivienda.

Esperar el fin del contrato

La opción más sencilla. En este caso tendrás que esperar los años que queden de contrato para rescindirlo. Para llevar a cabo esta acción, deberás notificar por escrito a tu inquilino el desistimiento del contrato con al menos cuatro meses de antelación. De lo contrario, entrarán en vigor las prórrogas automáticas de contrato.

Pagar una indemnización

Esta es una de las soluciones a las que se puede llegar. La solución consistiría en llegar a un pacto con nuestro inquilino por el cual le entregaríamos un dinero en concepto de indemnización más la devolución de la fianza a cambio de rescindir el contrato.

Cabe destacar que esta solución no está regulada por ninguna ley así que depende de las voluntades del inquilino y arrendador aceptar esta solución.

¿Cuanto es la indemnización por incumplimiento de contrato de alquiler?

Como no existe una ley que regule las indemnizaciones entre inquilino y arrendador tampoco existe una cantidad concreta que se deba pagar al arrendatario. Todo queda al libre arbitrio de las partes. Por lo general se suele establecer una compensación de uno o dos meses de fianza más la indemnización.

En estos casos, lo importante es estipular la indemnización y su cuantía en el contrato de alquiler. De este modo estaremos cubiertos ante estas posibles situaciones.

¿Qué ocurre si mi inquilino no acepta la indemnización?

Si tu inquilino no acepta la indemnización por la venta de la vivienda y el contrato en alquiler está en vigor, tiene las de ganar. Y es que como casero no puedes rescindir el contrato antes de tiempo contra la voluntad del arrendatario. Así que en esta circunstancia deberás esperar a que termine el plazo del contrato (5 años) o bien encontrar a un comprador que esté dispuesto a adquirir la propiedad con un inquilino en su interior.

¿Puede el inquilino negarse a enseñar la vivienda a posibles compradores?

Sí, el inquilino puede negarse a franquear la entrada a personas ajenas. En este sentido, la ley considera que la vivienda es el domicilio habitual del arrendatario y por tanto nadie puede entrar sin su consentimiento. Ni siquiera el arrendador. Así que, en caso de conflicto, el locatario puede bloquear el acceso a la propiedad de modo que se dificultaría enormemente la venta del inmueble.

Para salvar esta dificultad, se puede incluir en el contrato una cláusula en la que se estipule el derecho del arrendador a enseñar la vivienda a posibles compradores o fijar un horario para las visitas.

Conclusión

Pagar una indemnización a tu inquilino puede ser una excelente manera de rescindir el contrato de alquiler y vender la propiedad. Pero no existe ninguna ley que regule este proceso, así que todo depende de la libre voluntad de las partes. Es decir, si tu inquilino se niega a aceptar esa indemnización tendrás que respetar el contrato de alquiler hasta su vencimiento.

Así mismo, tampoco existe una cuantía sobre la cantidad que se deba pagar en concepto de indemnización. Por lo general, se tratará de uno o dos meses de renta más la fianza. Pero, nuevamente, esto queda a la disposición de las partes.

Además, hay que tener en cuenta de que, por ley, el inquilino tiene derecho a la adquisición preferente de la vivienda según el artículo 25 de la LAU. Esto quiere decir que, si el propietario pone la propiedad en venta, el inquilino tendrá prioridad sobre cualquier otra persona de hacer una oferta por la vivienda.

Por esta ley, si el casero quiere vender la vivienda, deberá comunicar por escrito los detalles de la venta (precio, plazos, etc) al inquilino. A partir de ese momento, el inquilino dispondrá de 30 días naturales para ejercer su derecho a tanteo. Si tras este periodo, el inquilino no ejerce su derecho de adquisición preferente, el propietario podrá vender el inmueble libremente.

Por eso, lo ideal en estos casos es ser previsor y estipular este tipo de casos en los contratos de arrendamiento en el momento de la firma. Así, podemos establecer una cláusula en el contrato de arrendamiento a través de la cual el inquilino renuncie expresamente a su derecho de adquisición preferente.

Las relaciones entre inquilinos y caseros pueden ser conflictivas. A veces, se llega a situaciones de impago o destrozos de la propiedad, lo que produce que muchos propietarios teman alquilar sus viviendas.

Por eso, onLygal ofrece los mejores seguros de impago del mercado. Un servicio con el que nos haremos cargo de satisfacer los impagos de tu inquilino, así como iniciar los procesos judiciales y de desahucio. Con onLygal, alquila y olvídate del resto.

En la conclusión solo se mencionan los dos últimos párrafos. Yo indicaría que sí, existe el derecho de adquisición preferente por ley, que se puede evitar mediante renuncia expresa en el contrato de alquiler.

También reiteraría los plazos para notificar al inquilino la decisión de venta y luego ya indicaría las consecuencias de la negación del inquilino.