¿Qué es una zona tensionada de alquiler y como saber si vives en una?

La subida de precios de alquiler en España parece no tener fin. Desde hace unos años, el auge del turismo, la escasez de nuevas viviendas y otros muchos factores han provocado una escalada de precios sin precedentes.

Ante este escenario, las autoridades han decidido tomar cartas en el asunto e implementar una serie de medidas orientadas a contener estas subidas de precios. Si eres propietario de una vivienda, te explicamos todo lo que debes saber sobre la nueva ley 12/2023, de 24 de mayo por el derecho a la vivienda.

Y recuerda que, si eres propietario de un inmueble, onLygal te protegerá en todo momento de okupas e impagos.

¿Qué es una zona tensionada?

Una zona residencial tensionada es el área geográfica donde la demanda de inmuebles de alquiler es mucho mayor que la oferta disponible. Esto provoca que los precios sean desorbitados y no se pueda garantizar que todo el mundo acceda a una vivienda.  La declaración de zona tensionada lleva consigo la aplicación de una serie de regulaciones.

Requisitos para declarar una zona tensionada

Los requisitos para declarar una zona residencial tensionada son:

• Que el coste medio o el valor de las hipotecas o alquileres en la zona en cuestión supere el 30% de los ingresos de los residentes en dicha zona
• Que el precio de compra o alquiler de los inmuebles haya subido en los últimos cinco años más de 3 puntos porcentuales por encima del IPC

Medidas que se aplican en las zonas tensionadas

Si la zona en la que se localiza tu propiedad se declara como tensionada, se aplicarán las siguientes medidas:

• Regulación de precios: Los nuevos contratos deben fijar precios teniendo en cuenta el Índice de Referencia de Precios de Alquiler.
• El IPC ya no es referencia para fijar precios: Este 2025 el IPC ha dejado de ser la referencia para fijar el precio de los alquileres. El precio de los contratos de arrendamiento solo podrá fijarse en base a los valores del índice oficial establecido por el estado.
• Posibilidad de prórroga extraordinaria de hasta 3 años: La renovación se hará respetando las mismas condiciones que en el contrato anterior. Pero esta prórroga no es automática ni general, solo se aplica en casos de vulnerabilidad.
• Regulación de nuevos contratos a nuevos inquilinos: Los nuevos contratos que se realicen en zonas tensionadas, deberán respetar las condiciones del anterior contrato. Aun cuando el inquilino sea nuevo.

¿Quién declara una zona tensionada?

La declaración de una zona como de mercado tensionado corresponde a las Comunidades Autónomas. Son estas entidades las que tienen que implementar la Ley de Vivienda.

Para ello deberán elaborar un estudio en el que recojan los datos de los alquileres y los precios de la compraventa. Al mismo tiempo, se deberá hacer público el documento con los datos que justifican la declaración de zona tensionada junto con los índices que se establezcan.

Por último, se deberá proponer un plan de acción para la corrección de los desequilibrios y un calendario para su implementación.

Sanciones por no respetar las leyes en zonas tensionadas

El hecho de no respetar las medidas de limitaciones al alquiler en zona tensionada tiene consecuencias legales. La cuantía de las multas y sanciones dependerá de las Comunidades Autónomas. Por ejemplo, en Cataluña las sanciones se estructuran como sigue:

• Sanciones leves: Entre 3.000 y 9.000 euros por superar ligeramente el límite y no informarlo en el contrato.
• Sanciones graves: Entre 9.000 y 90.000 euros si el precio del alquiler supera el 30% del valor del índice de referencia.
• Sanciones muy graves: Entre 90.001 y 900.000 euros. Cuando se supere el 30% del precio del índice marcado como referencia, se haya falseado la finalidad del contrato o no se especifique la finalidad del alquiler.

¿Cómo sé que mi vivienda se sitúa en una zona tensionada?

Para saber si tu propiedad está en una zona tensionada deberás seguir estos pasos:

• Acude a la página web de tu ayuntamiento: Los portales web municipales tienen la obligación de hacer público la declaración de zonas tensionadas. También puedes acudir a la web del Ministerio de Vivienda
• Introduce la dirección postal de tu domicilio: Dentro de la web de tu ayuntamiento, busca la ubicación de tu propiedad y verifica si está en una zona tensionada.

¿Como me afecta el hecho de ser o no un gran tenedor?

La figura del gran tenedor está fijada a nivel nacional como aquella persona que posee diez o más inmuebles. Pero este límite se reduce en el caso de las zonas tensionadas. Aquí, se considera gran tenedor a quien posee 5 o más viviendas.

Como Gran Tenedor, la renta que cobres no podrá exceder la que estaba fijada en el anterior contrato en el momento de la renovación o la que se establezca por ley. En este caso deberás elegir la cantidad más baja.

Además, deberás tener una mayor comunicación con las autoridades locales sobre las condiciones de tu alquiler. Por último, estarás obligado a conceder prórrogas extraordinarias si el inquilino acredita encontrarse en situación de vulnerabilidad económica o social.

¿Obtendré algún beneficio fiscal por tener una propiedad en zona tensionada?

Si no eres Gran Tenedor, podrás acceder a importantes reducciones en tu factura fiscal. Algunas Comunidades Autónomas han establecido fuertes deducciones al alquiler bajo ciertos supuestos.

• Deducción del 90%: La Ley del IRPF y la normativa catalana prevén que si se firma un nuevo contrato en una zona tensionada y se reduce el precio del alquiler en un 5% respecto al contrato anterior.
• Deducción del 70%: Cuando se alquila la propiedad a jóvenes de entre 18 y 35 años en un área tensionada. La deducción se aplica también si se alquila a sociedades del tercer sector que dediquen el espacio a actividades que limitan la renta del alquiler.
• Reducción del 60%: En situaciones en las que se hayan realizado obras de rehabilitación o mejora de la vivienda en los dos años anteriores al arrendamiento

Preguntas frecuentes

¿Qué significa que una zona sea considerada tensionada en el mercado de alquiler?

Las zonas tensionadas de alquiler son zonas donde la demanda de pisos en alquiler supera a la oferta. Los precios en estas zonas son más elevados. Por eso en estos lugares el precio de los alquileres está limitado.

¿Cuáles son los criterios para declarar una zona como tensionada?

Para declarar una zona tensionada el precio medio de un alquiler debe superar el 30% de los ingresos medios de los habitantes de esa zona.

¿Quién determina si una zona se convierte en tensionada y cómo se regula?

Las Comunidades Autónomas son las encargadas de decidir si una zona está tensionada. El Ministerio de Vivienda se encarga de validar la solicitud de las Comunidades Autónomas y publicar las zonas afectadas. Tras esto, se aplicarán límites de precios.

¿Qué consecuencias tiene vivir en una zona tensionada para inquilinos y propietarios?

Los propietarios de viviendas en zonas tensionadas no pueden subir los precios de los alquileres libremente. Deben respetar los límites estatales. Además, desahuciar a un inquilino que viva en zona tensionada es más complicada.

Para los inquilinos vivir en una zona tensionada supone más protección frente a subidas de precios y desahucios.

¿Cuánto se puede subir el alquiler en una zona tensionada?

Los propietarios deben respetar los límites de precios establecidos por el Ministerio de Vivienda. El ministerio actualizará todos los años el índice de precios para las distintas zonas del país.

¿Qué comunidades han declarado zonas tensionadas?

Por ahora, País Vasco y Cataluña han declarado zonas tensionadas en algunos de sus municipios.

Se espera que Navarra, Galicia y Asturias declaren zonas tensionadas en un futuro.

Conclusión

Si tienes una vivienda en una zona tensionada, es fundamental que entiendas como te afecta la nueva ley de vivienda y qué obligaciones tienes como propietario. Desde la limitación de precios hasta las prórrogas obligatorias, estas medidas buscan frenar el auge de los precios del alquiler en el país.

Por eso, es importante informarse bien y averiguar si nuestra propiedad se sitúa en una zona de alquiler tensionado. Recuerda que saltarse la ley de vivienda conlleva importantes sanciones. Por eso, si necesitas asesoramiento cuenta con onLygal. Tenemos la experiencia necesaria para proteger tus intereses en caso de impagos o problemas jurídicos.