¿Qué indemnización se debe pagar por rescindir un contrato de alquiler?

En los últimos años, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ha sufrido múltiples modificaciones orientadas a proteger al inquilino ante la carestía de los alquileres. Pero esta protección tiene un precio en forma de flexibilidad.

Si estás buscando rescindir tu contrato de alquiler, pero tienes miedo de las consecuencias que esto pueda implicar, quédate con onLygal. Te explicamos todo lo relacionado con la rescisión de tu contrato de arrendamiento.

El desistimiento del contrato de alquiler: ¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)?

Para saber a qué atenernos, el primer paso es acudir a la normativa vigente. El artículo 11 de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos establece un marco muy claro para lo que legalmente se conoce como el desistimiento del contrato de alquiler.

Según la LAU, el inquilino tiene el derecho de dar por terminado el contrato de arrendamiento de forma unilateral, pero para poder ejercer este derecho de forma completamente legal debe cumplir dos requisitos fundamentales:

• Que hayan transcurrido al menos 6 meses desde la firma del contrato. Durante ese primer medio año, el contrato es de obligado cumplimiento.
• Que se comunique al propietario con una antelación mínima de 30 días. Además, desde onLygal siempre recomendamos que esta notificación se realice por escrito (idealmente mediante un burofax o un documento firmado por ambas partes) para que quede constancia legal.

¿Cómo se calcula la indemnización por desistimiento del contrato de alquiler?

Aquí es donde suelen surgir las mayores dudas y los principales conflictos entre propietarios e inquilinos. ¿Hay que pagar siempre? La respuesta rápida es: solo si está expresamente firmado en el contrato.

Para que el propietario pueda exigirte una indemnización, debe existir una cláusula en vuestro contrato de arrendamiento que así lo estipule. Si el contrato no menciona nada al respecto, podrás irte (pasados los 6 meses y avisando con 30 días) sin pagar ninguna penalización.

Si la cláusula existe, la LAU limita estrictamente la cantidad máxima que se puede cobrar. El cálculo legal es el siguiente:

• Se pagará una mensualidad de la renta por cada año del contrato que quede por cumplir.
• Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Veámoslo con un ejemplo práctico: Imagina que pagas 1.000 € al mes y firmaste un contrato de un año. Decides irte legalmente en el mes número 9. Te quedan 3 meses por cumplir (un cuarto de año). La indemnización correspondiente sería la parte proporcional de esos 1.000 € dividida entre 4. Es decir, tendrías que pagar 250 € de penalización.

¿Qué ocurre si el inquilino se va antes de los 6 meses obligatorios?

Como hemos visto, la frontera de los 6 meses lo cambia todo. Abandonar la vivienda antes de ese primer semestre ya no se considera un desistimiento legal, sino un incumplimiento de contrato.

En este escenario, el propietario está en su derecho de reclamar que el contrato se cumpla o exigir daños y perjuicios. Por norma general, si te marchas (por ejemplo) en el mes 4, el arrendador puede exigirte por vía legal el pago de las rentas correspondientes a los 2 meses que faltan hasta cumplir el mínimo obligatorio de los 6 meses.

Además, si el contrato incluía la cláusula de penalización por desistimiento que vimos en el punto anterior, el propietario podría sumarle la indemnización proporcional por el tiempo restante desde el mes 6 hasta la finalización del contrato. Es un escenario complejo que puede acabar en los tribunales si no se llega a un acuerdo amistoso.

Preguntas Frecuentes

¿Tengo que pagar indemnización si me voy por humedades o mal estado del piso?

No, en este caso las reglas del juego cambian. Según el artículo 21 de la LAU, el arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Si el piso sufre de humedades graves, falta de suministros básicos por averías no reparadas u otros problemas que lo hacen inhabitable, es el propietario quien está incumpliendo el contrato.

En esta situación, el inquilino puede exigir la resolución del contrato sin penalización, sin tener que esperar los 6 meses obligatorios y sin pagar indemnización alguna.

¿Con cuántos días de antelación debo notificar el desistimiento?

La ley es taxativa en este punto: debes avisar a tu casero con un mínimo de 30 días de antelación a la fecha en la que tengas pensado dejar la vivienda. Si no respetas este plazo, el propietario podría descontarte de la fianza los días proporcionales de preaviso que hayas incumplido.

Conclusión

El final de un contrato de arrendamiento no tiene por qué convertirse en un dolor de cabeza si se conocen los derechos y obligaciones que marca la ley. Entender los plazos, revisar bien las cláusulas antes de firmar y notificar siempre por escrito son los pilares para un desistimiento del contrato de alquiler pacífico y sin sobresaltos.

Sin embargo, sabemos que la teoría es fácil, pero la práctica a veces trae complicaciones. Negativas a devolver la fianza, desacuerdos sobre el cálculo de las indemnizaciones o inquilinos que se marchan antes de tiempo son el pan de cada día en el sector inmobiliario.

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