¿Qué hago si mi inquilino incumple el contrato de alquiler?

Tener una vivienda vacía no da ningún rendimiento, por ello son muchos los propietarios que se animan a poner su vivienda en el mercado de alquiler. En la mayoría de los casos la experiencia suele ser positiva, pero en algunos casos puede llegar a haber desavenencias si se produce un incumplimiento de contrato de alquiler.

En estos casos lo recomendable es actuar siempre de forma moderada, hablar las cosas con el inquilino para intentar buscar una solución y, si no se puede, acudir entonces a la vía legal, pero siempre como último recurso.

Del contrato de alquiler se derivan derechos y obligaciones para el arrendador (el propietario de la vivienda) y para el arrendatario (el inquilino) y ambos quedan obligados a cumplir sus obligaciones.

Las situaciones más habituales de incumplimiento de contrato de alquiler por parte del inquilino suele ser el querer acabar el contrato antes del plazo previsto y el impago de las rentas.

¿Qué pasa si mi inquilino quiere dejar el piso antes de lo pactado?

La Ley 4/2013, de 4 de junio y la Ley de Arrendamientos Urbanos establecen que lo que ocurre en estos casos es que el inquilino puede decidir libremente dejar la vivienda siempre que hayan pasado al menos seis meses desde que comenzó el alquiler, pero como requisito previo debe comunicártelo a ti como arrendador con una antelación mínima de 30 días.

Dentro de la libertad de pactos que se aplica en estos casos, la ley establece que podréis establecer en el contrato una indemnización para el caso de que haya un desistimiento anticipado. La indemnización será de una mensualidad de renta por cada año de contrato que quede por cumplir. Si el contrato no hace referencia a la indemnización, entonces el inquilino no deberá abonarla.

¿Qué puedo hacer si mi inquilino incumple la obligación de pagar la renta?

Antes de nada, lo aconsejable sería que el arrendador haya contratado un seguro de alquiler para poder contar con asistencia legal especializada, ayuda con las posibles acciones judiciales que se tengan que tomar y asegurarse el cobro de los importes del alquiler no abonados.

Si el inquilino ha dejado de pagar la renta, lo primero que hay que hacer es hablar con él y analizar lo que está pasando para intentar buscar una vía de solución y ver si se trata de un problema puntual o de una situación que se va a prolongar en el tiempo.

Para llevar a cabo una reclamación extrajudicial la mejor forma de hacerlo es enviar al inquilino un burofax (para que quede constancia de que lo ha recibido) reclamando el pago de la renta y dando un plazo para que se efectúe el abono.

Para aquellos casos en los que tampoco esta vía funcione, lo que queda es acudir a la vía judicial, para lo que será importante contar con un abogado especialista en Derecho Civil. Lo que se hace en estos casos es presentar una demanda de desahucio en la que además se reclama el pago de las cantidades debidas.

El arrendatario tiene entonces tres opciones. Puede pagar las rentas debidas y quedarse en el inmueble (si esto sucede una segunda vez no tendrá derecho a enervación por segunda vez), pagar lo que debe y marcharse o bien oponerse a la demanda si puede acreditar que ha efectuado el pago y por tanto no debe nada.

En aquellos casos en los que el inquilino no haga el pago después de ser requerido judicialmente para ello ni se oponga a la demanda, o cuando haga el pago pero ya haya paralizado un procedimiento judicial de desahucio anterior por hacer el pago, se procederá a acordar fecha para su desahucio. Así puedes recuperar tu vivienda y decidir si la vuelves a poner en alquiler. Si lo que hace el inquilino es oponerse a la demanda, como propietario tienes derecho a continuar con un procedimiento judicial que resuelva si existe o no la deuda.