Los contratos de alquiler por 11 meses han aparecido como una alternativa para muchos caseros que quieren alquilar sus inmuebles bajo un régimen más flexible. Pero este tipo de acuerdos tienen letra pequeña que se debe entender para no incurrir en ilegalidades.

Por eso, te hemos traído este artículo en el que te explicamos todo lo que debes saber sobre los contratos de 11 meses y qué leyes debes respetar. Si tu vivienda en alquiler te da quebraderos de cabeza, onLygal te ofrece las soluciones legales que necesitas.

Nuestros seguros de impago de alquiler protegerán tus rentas de los impagos y la morosidad de tus inquilinos. Además, te proporcionaremos asesoramiento legal y defenderemos tus intereses en los litigios que se puedan presentar.

Si quieres saber más sobre los contratos de alquiler de 11 meses y sus implicaciones legales, sigue leyendo.

Diferencias entre un contrato de alquiler por 11 meses y otros tipos de contratos de alquiler

La razón por la que muchos propietarios deciden firmar contratos de alquiler de 11 meses responde a una cuestión legal. Y es que los contratos con este tipo de duración podrían considerarse alquileres temporales.

Este tipo de alquileres no están sujetos a las regulaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) por lo que:

• No están sujetos a una duración mínima: Los alquileres de vivienda habitual tienen una duración mínima de cinco años prorrogables. Algo que no sucede en los contratos temporales en donde se pueden ir haciendo prórrogas según vayan expirando los contratos.
• No están sujetos a topes de precios: El propietario puede fijar libremente el precio del alquiler sin necesidad de seguir el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) .
• Mayor flexibilidad: No existen prórrogas obligatorias, por lo que el contrato se va renovando y se pueden adaptar las condiciones a la realidad del mercado en cada momento.

Normalmente, los contratos temporales tienen una duración inferior al año para evitar ser considerados contratos de alquiler de vivienda habitual y quedar sujetos a la LAU. Es importante que la temporalidad del contrato esté debidamente justificada y acreditada.

Diferencias entre el contrato de alquiler por 11 meses y alquiler turístico

Por norma general el contrato de alquiler de 11 meses tiene una duración que se queda a medio camino entre el contrato de alquiler de vivienda habitual y el alquiler turístico. En ambos extremos existen regulaciones que no se aplican al contrato de 11 meses.

En el caso del alquiler turístico la legislación que se aplica es de tipo municipal. Dependiendo de dónde se sitúe tu inmueble, podrías tener que afrontar limitaciones en el precio de tu alquiler, solicitar una licencia para operar o pagar tasas e impuestos municipales adicionales.

Esto es algo que no se aplica al contrato de alquiler temporal cuya duración suele ser mayor que la de los alquileres turísticos. Estos últimos se alquilan por días o períodos cortos. Por eso, para que el alquiler temporal no entre dentro de la categoría de alquiler turístico, muchos propietarios utilizan duraciones mínimas superiores al mes. Así eliminan suspicacias por parte de la Administración Pública.

Obligaciones de los propietarios de alquileres de 11 meses

Aunque el alquiler de 11 meses pueda tener menos regulaciones que el alquiler de vivienda habitual o el turístico, siguen existiendo normas que tienes que respetar. En primer lugar, deberás registrar tu propiedad en la Ventanilla Única Digital, una plataforma en línea operada por el Gobierno para controlar los alquileres turísticos y temporales y evitar fraudes legales y fiscales.

Una vez registrada la propiedad, obtendrás un número que te permitirá alquilar tu vivienda de forma temporal. A la hora de registrar la vivienda deberás enviar la referencia catastral y ubicación del inmueble, detallarás si vas a alquilar la vivienda completa o por habitaciones y, además, determinarás el número de personas que pueden hacer uso de la vivienda.

En este registro también irás actualizando los datos o cambios que se vayan dando en el estado de la vivienda.

¿Es legal celebrar contratos de alquiler por 11 meses?

Sí, es perfectamente legal. Pero cuidado, porque muchos caseros creen que solo con esto ya basta para probar la temporalidad del alquiler y no es así. Para que un alquiler se considere temporal debe: tener una duración acorde a la causa que justifica dicha temporalidad. Normalmente, los contratos de alquiler temporal suelen durar entre un mes y menos de un año, aunque la LAU no establece un plazo determinado.

La justicia también tiene en cuenta la situación del inquilino a la hora de establecer la legalidad de un contrato de alquiler temporal. Los contratos de alquiler temporal suelen aplicarse con los siguientes tipos de inquilino:

• Estudiantes que se desplazan a otra ciudad para cursar sus estudios durante un año académico.
• Trabajadores temporales que cambian de residencia para realizar algún proyecto u obra
• Personas que se trasladan para cuidar a algún familiar de forma temporal o para someterse a una operación.
• Una familia a la que les están haciendo reformas en su vivienda habitual.

Si tu inquilino entra dentro de alguna de estas categorías, será muy sencillo justificar la aplicación de un contrato de alquiler temporal. Independientemente del tiempo que se contemple en dicho contrato.

Por el contrario, si tu inquilino es un empleado que tiene un contrato indefinido o lleva muchos años viviendo en la misma ciudad, será difícil justificar la idoneidad de un contrato temporal. Utilizar un contrato de alquiler temporal de 11 meses e irlo renovando al mismo inquilino indefinidamente podría considerarse un fraude de ley y acarrear consecuencias legales.

Preguntas Frecuentes

¿Cómo puedo justificar la temporalidad del contrato del alquiler?

La justificación de la temporalidad del contrato se puede probar de muchas formas. Las más eficaces son las derivadas de la situación del inquilino:

• Contratos de trabajo
• Matrículas en el caso de estudios
• Volantes médicos para el caso de tratamientos

Otro consejo importante es evitar que el inquilino se empadrone en la dirección de tu inmueble. La existencia de un padrón podría implicar el carácter permanente del alojamiento, en cuyo caso se aplicarían las restricciones de la LAU a tu vivienda.

¿Qué sucede si utilizo un contrato de alquiler de 11 meses para enmascarar uno de vivienda habitual?

Utilizar un contrato temporal de alquiler para encubrir un alquiler de vivienda habitual es un fraude de ley. La consecuencia inmediata implica la recalificación del contrato y la aplicación de la normativa de la LAU.

Con ello, el inquilino tendrá más derechos y será más difícil desalojarlo en caso de impago. Además, deberás respetar los plazos establecidos para llevar a cabo la ejecución.

Además de todo ello, podrías tener que afrontar importantes sanciones fiscales si has aprovechado el alquiler temporal para evitar los controles de precios en las zonas tensionadas de alquiler.

Conclusión

Los contratos de alquiler temporal se han utilizado como una forma de evadir los controles y regulaciones a las que se someten los alquileres de vivienda habitual. Hay que tener mucho cuidado con estas prácticas porque si los contratos temporales enmascaran un contrato de alquiler de vivienda habitual la recalificación del contrato será automática y deberás respetar los derechos del inquilino y demás normas de la LAU.

Además, podrías incurrir en sanciones si has utilizado el contrato de alquiler temporal para evadir controles de precios en las zonas tensionadas. Recuerda que firmar un contrato de 11 meses no hace que ese contrato sea considerado temporal automáticamente. Las circunstancias del inquilino y el motivo por el que se aplica un contrato de alquiler temporal también cuentan. En este sentido, deberás poder justificarlas llegado el momento.

Si los conflictos con tu inquilino te quitan el sueño, los seguros de impago de onLygal son la solución para alquilar tu propiedad y proteger tus ingresos. Defendemos tus intereses y te proporcionamos asesoramiento jurídico en cualquier circunstancia.

Poder echar a tu inquilino si necesitas el piso es una de las cosas que más preocupan a los propietarios de inmuebles. Y es que las viviendas no son solamente una inversión con la que obtener rendimientos, también son bienes básicos que las personas necesitamos para vivir.

En este sentido, alquilar tu apartamento significa renunciar a vivir en él a cambio de una contraprestación. Pero, como la vida da muchas vueltas, nunca sabemos cuándo una de esas vueltas nos llevará a necesitar urgentemente aquella vivienda que en su momento alquilamos y que ahora está ocupada.

Pero si se hacen bien las cosas, no hay de qué preocuparse. Porque la ley española ampara a los propietarios que tengan que echar a sus inquilinos en caso de necesitar su propiedad para vivir. Si no conocías este aspecto de la ley, te lo explicamos en este artículo para despejar tus dudas.

Porque onLygal ofrece las respuestas a tus inquietudes con sus seguros de impago de alquiler. Unos instrumentos que protegerán tus rentas y tus propiedades frente a inquilinos morosos y actos vandálicos.

¿En qué casos puedo echar a mi inquilino si necesito el piso?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece claramente los derechos de los arrendadores a recuperar su vivienda en caso de necesidad a través del artículo 9.3. Pero no se puede ejecutar este derecho en cualquier circunstancia, la LAU solo permite recuperar la vivienda cuando concurran las siguientes causas:

• Contrato con una antigüedad mínima de un año: Antes de este período no se puede echar al inquilino por necesidad del inmueble.
• La facultad debe figurar en contrato: El contrato de arrendamiento debe incluir una cláusula que, de forma expresa, indique el derecho del arrendador a disponer de la vivienda arrendada antes de los cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí mismo o para familiares de primer grado, o para su cónyuge en supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Así lo recoge el artículo 9.3 de la LAU.
• Destinatario de la vivienda: Solo se podrá echar al inquilino en el caso de que la vivienda la necesite como residencia permanente el propietario, sus familiares en primer grado de consanguinidad (madre, padre, hijos) o su cónyuge en casos de sentencia firme de divorcio, separación o nulidad matrimonial.

Fuera de estos casos, no se puede echar al inquilino de la vivienda mientras siga pagando sus rentas y el contrato esté en vigor.

¿Cómo puedo recuperar mi vivienda alquilada en caso de necesidad?

Si estás en la situación de que tú, tus hijos, padres o cónyuge, en caso de separación, necesitáis la vivienda alquilada para residir en ella, deberéis seguir un procedimiento. Te lo detallamos a continuación.

Plazos de notificación al inquilino

Lo primero es notificar al inquilino la decisión. Deberás hacerlo con dos meses de antelación a la fecha en la que vayas a necesitar la vivienda. Por ejemplo, si tu hijo se va a vivir a la casa que tienes alquilada el 1 de junio, deberás notificárselo a tu inquilino, como muy tarde el 1 de abril.

Si has cumplido con las condiciones enumeradas anteriormente, tu inquilino estará obligado a entregarte las llaves del piso y abandonar la propiedad.

¿Qué debe incluir la carta para echar a mi inquilino si necesito el piso?

El aviso no solamente se debe hacer con la antelación debida, sino también por escrito. En dicho escrito deben constar los datos personales del inquilino y del arrendador, así como las causas que justifican el desalojo de la vivienda para uso personal.

Este último punto es muy importante ya que las razones deben ser las que aparecen recogidas en la ley y no otras. En concreto la notificación debe recoger los siguientes datos:

• Datos personales del inquilino
• Datos de la propiedad y el contrato
• Fecha de la comunicación
• Descripción de los motivos por los que se necesita la vivienda: Se debe apelar a las cláusulas fijadas en el contrato y también al artículo 9.3 de la LAU. Si se puede, también se debe hacer referencia al documento que acredite las causas (sentencia de divorcio o relación con el nuevo inquilino).
• Fecha en la que se debe efectuar el desalojo

Siguiendo este proceso, podrás recuperar la vivienda para tu uso particular teniendo la ley de tu parte.

Preguntas Frecuentes

¿Qué sucede si el inquilino no abandona la vivienda en la fecha señalada?

Si al llegar la fecha acordada, el inquilino no abandona el inmueble, el propietario podrá iniciar acciones legales. En ese momento, es fundamental que recopiles todas las pruebas necesarias para reforzar tu postura ante un juez:

• Contrato de alquiler: Deben figurar las cláusulas que te permitan recuperar el inmueble.
• Comunicaciones con el inquilino: Presenta los documentos en los que comunicas al inquilino la necesidad de recuperar el inmueble haciendo referencia a la LAU y a las cláusulas del contrato.
• Justificantes de la necesidad de la vivienda: Debes demostrar la relación familiar con el nuevo inquilino o aportar los documentos que acrediten la situación por la cual tu cónyuge debe entrar a vivir en el inmueble (sentencia de divorcio o nulidad matrimonial).

¿Qué ocurre si no ocupo la vivienda una vez he echado a mi inquilino?

Una vez hayas desalojado al inquilino, tendrás un plazo de tres meses para ocupar la vivienda, salvo que por circunstancias no previsibles o inevitables, no se hubiera podido ocupar la vivienda. La ocupación debe hacerse en calidad de vivienda habitual; no es válida la ocupación temporal o turística.

Si tu familiar no ocupa la vivienda, el antiguo inquilino puede solicitar volver a la vivienda en las mismas condiciones o exigir una indemnización que puede llegar a ser de un mes de alquiler por cada año que quedase de contrato por cumplir. Tiene un plazo de 30 días para hacerlo.

Además de todo esto, tu arrendatario también puede pedirte una indemnización por daños y perjuicios para cubrir los gastos de mudanza o alojamiento que le hayas podido ocasionar.

Conclusión

Recuperar tu vivienda en alquiler para tu uso o el de tu familia es sencillo si haces las cosas bien. Lo primero que debes hacer es incluir una cláusula en el contrato donde se contemple esta posibilidad. Recuerda que el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos solo te permite echar a tu inquilino si la persona que va a ocupar la vivienda es familiar en primer grado de consanguinidad o cónyuge.

Además, deberás comunicar a tu inquilino actual la situación de desalojo con una antelación de dos meses y deberás hacerlo por escrito.

Una vez desalojes al arrendatario, la persona designada tendrá un plazo de tres meses para ocupar la vivienda. De otro modo, tendrás que restituir al inquilino en la propiedad y podrías tener que pagar lo equivalente, como máximo, a 5 meses de alquiler.

Las relaciones con tu inquilino pueden ser conflictivas y por eso es importante contar con las herramientas que te permitan lidiar con este tipo de situaciones. Los seguros de impago de onLygal te dan la cobertura legal que necesitas para proteger tus intereses como casero. Además, te aseguran las rentas no cobradas y los daños por vandalismo. Asegura tu alquiler con onLygal.

El retraso en el pago del alquiler es un problema común que muchos propietarios tienen que afrontar en algún momento. Los pagos fuera de plazo pueden traer más quebraderos de cabeza que los simples impagos, sobre todo cuando son reiterados.

La mayoría de los arrendadores pasan por un proceso que se retroalimenta cíclicamente: el inquilino se retrasa en el pago de la renta, se genera tensión, se reclama y, cuando ya se va a interponer una demanda, el arrendatario paga la cantidad adeudada y el posible proceso de desahucio se suspende hasta el mes que viene o hasta el siguiente retraso.

Entrar en esta situación puede ser agotador para el propietario especialmente si se cronifica y el inquilino paga sistemáticamente fuera de plazo. Pero en onLygal tenemos la experiencia para dar respuesta a tus inquietudes y eso vamos a hacer en este artículo. Además, te brindamos la mejor protección contra los impagos con nuestros seguros de impago de alquiler.

Cuándo se considera que existe un retraso en el pago del alquiler

El retraso en el pago del alquiler se da cuando el inquilino abona el precio de la renta fuera del plazo estipulado en el contrato. Por ejemplo, Juan y Miguel tienen un contrato de alquiler en el cual se estipula que Miguel le debe pagar a Juan una suma de 700 mensuales por el arrendamiento de un estudio.

En virtud de este acuerdo, Miguel debe hacer las transferencias a Juan antes del día cinco de cada mes. Pero al llegar el mes de julio, Miguel no paga a Juan hasta el día siete. Pues bien, en este supuesto, Miguel ya estaría incurriendo en el retraso del pago acordado. El retraso se aplica desde el día siguiente al de finalización del plazo, en el caso de nuestro ejemplo, el día seis del mes en curso.

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el pago del alquiler se debe hacer dentro de los siete primeros días del mes. Dentro de este período temporal, inquilino y casero tienen flexibilidad para acordar fechas y plazos diferentes.

Consecuencias del retraso en el pago de la renta

Los retrasos en el pago de la renta suelen ser la antesala al impago definitivo del alquiler que conducirá a los tribunales y, presumiblemente, al desahucio del inquilino. Pero la ley no permite echar al inquilino por retrasos en el pago, ni tampoco por impago de la renta de forma automática. Se debe seguir antes un procedimiento judicial garantista.

Habitualmente, el inquilino procede al pago de la deuda durante el proceso judicial, suspendiendo el proceso y provocando que el desahucio se suspenda.

Vencido el plazo de pago del alquiler se abre un proceso con dos etapas diferencias: la reclamación extrajudicial y el juicio por impago.

La reclamación extrajudicial por pago fuera de plazo

La reclamación extrajudicial es la vía aconsejada por los especialistas cuando se produce un retraso en el pago del alquiler. Siguiendo esta vía, deberás enviar un burofax a tu inquilino exigiendo el pago de la renta y dar un plazo de 30 días para efectuar el pago.

Si ha transcurrido el plazo, podrás interponer la demanda judicial y el inquilino no tendrá derecho a abonar la cantidad para suspender el proceso lo que comúnmente se conoce como enervación del desahucio.

En esta situación, quedará en manos del juez la decisión de sí se puede ejecutar el desahucio o no. Esta actuación quedará determinada por las características del caso.

La reclamación judicial por pago fuera de plazo

La reclamación judicial por los pagos con retraso se puede dar con las siguientes características:

• Acudes directamente al juez sin haber enviado burofax a tu inquilino: si no mandas un requerimiento escrito a tu inquilino para que proceda al pago y decides acudir a los tribunales por las bravas, el inquilino podrá satisfacer la deuda en el plazo establecido por el juez y el desahucio se paralizará.
• Acudes al tribunal después de haber enviado requerimientos a tu inquilino anteriormente: el inquilino ya se retrasó en el pago de la renta con anterioridad, pero siempre terminó pagando en el plazo de 30 días preceptivos tras la recepción del burofax pertinente. En esta ocasión, podrás interponer la demanda y pedir que no se considere la enervación del desahucio ateniéndote a los requerimientos que se enviaron previamente. La posibilidad de suspender el desahucio quedará en manos del juez

Establecimiento de penalizaciones por retraso en el pago del alquiler

Una manera de desincentivar los pagos fuera de plazo es la imposición de penalizaciones. No existe ninguna ley que diga que el inquilino deba pagar recargos por la renta pagada fuera de plazo. En este sentido, casero y arrendatario pueden acordar en el contrato la inclusión de cláusulas que impliquen recargos si se paga fuera de plazo.

Pero cuidado, porque si los recargos son abusivos, el inquilino podrá impugnar el contrato.

¿Puede un inquilino enervar un desahucio reiteradamente?

No, el inquilino solo puede enervar el desahucio una vez bajo el mismo contrato. Es decir, que el inquilino no puede sistemáticamente retrasarse en el pago de la renta y proceder al pago una vez ya se ha interpuesto la denuncia.

En consecuencia, si tu inquilino paga fuera de plazo reiteradamente, podrás acudir al juez y este decidirá si se aplica o no el desahucio. Por ahora, la jurisprudencia considera causa suficiente el retraso reiterado en el pago de la renta para la rescisión de un contrato de arrendamiento. Pero también se han emitido sentencias negando la posibilidad de desahucio por este motivo por lo cual la decisión del juez dependerá de las particularidades del caso.

La apertura de un local comercial puede ser fuente de conflictos en las comunidades de vecinos. Y es que existen ciertas actividades que pueden generar graves problemas de convivencia. Por eso, muchas comunidades de vecinos optan por establecer una gama de actividades prohibidas en sus estatutos. Pese a todo, ello no quiere decir que las comunidades de propietarios puedan prohibir discrecionalmente la apertura de locales, pero si pueden prohibir la realización de ciertas actividades en él.

Existen límites en la aplicación de estas prohibiciones que la ley recoge expresamente. Si quieres saber hasta qué punto una comunidad de vecinos puede limitar la actividad de un local comercial, sigue leyendo, te damos todas las claves.

Independientemente de cuál sea tu situación, contar con un seguro que proteja tus intereses de negocio es altamente útil. Por eso, onLygal cuenta con seguros hechos a tu medida para proteger tus intereses en cualquier situación.

En qué casos puede la comunidad de vecinos prohibir una actividad de un local comercial

Las comunidades de vecinos pueden incluir en sus estatutos una relación de actividades no permitidas en la comunidad debido a las molestias o disfunciones que pueden causar en la convivencia vecinal.

La ley establece una serie de normas que limitan el rango de actividades que pueden ser prohibidas, por lo que, si los vecinos quieren vetar ciertas actividades, deberán hacerlo justificándolo en el marco de acciones que la ley contempla como ilegales.

Actividades a las que se puede oponer una comunidad de vecinos

Las actividades a las que se puede oponer una comunidad de vecinos son:

• Actividades ilegales: las actividades relacionadas con el narcotráfico, prostitución y otras que son claramente ilegales estarán prohibidas por la comunidad.
• Actividades insalubres: la comunidad de vecinos podrá limitar la actividad de una empresa si lleva a cabo trabajos que pongan en riesgo la salud de los vecinos como, por ejemplo, el almacenamiento de materiales inflamables o peligrosos.
• Actividades molestas: todas las actividades que generen ruidos, olores o perturben el descanso y la calidad de vida de los residentes.

Modificación de los elementos del edificio

La apertura de ciertos locales comerciales puede implicar la modificación de elementos estructurales del edificio. Si este es el caso, se deberá contar con el visto bueno de la comunidad de vecinos que deberá aprobar las modificaciones en su junta.

Procedimiento para inhabilitar locales comerciales en un edificio

Como ya hemos comentado, las comunidades de vecinos no pueden prohibir la apertura de locales comerciales sobre todo cuando ya cuenten con licencias de apertura y tengan en regla todos sus papeles por parte del ayuntamiento. Tampoco se podrán tomar medidas cuando su actividad no vaya en contra de las normas recogidas en la Ley de Propiedad Horizontal sobre insalubridad y actividades ilícitas o molestas.

En el caso contrario, la comunidad de propietarios podrá impedir la realización de una actividad en local, aunque siguiendo el procedimiento marcado:

• El presidente de la comunidad deberá presentar un requerimiento por escrito al dueño del local para que cese la actividad.
• Si el dueño del local no cesa la actividad la comunidad se deberá reunir y, previa votación, otorgar al presidente la potestad de iniciar el procedimiento legal y nombrar abogados y procuradores para iniciar el proceso.

Recuerda que la comunidad de propietarios no puede prohibir arbitrariamente cualquier actividad empresarial. Si el dueño del local cuenta con las licencias de apertura y cumple con toda la normativa municipal, es muy difícil que la comunidad de propietarios pueda prohibir la actividad.

Conclusiones

Las comunidades de vecinos solo pueden prohibir actividades que estén recogidas en los estatutos de la propia comunidad. Estas actividades incluyen aquellas que pueden perturbar la vida cotidiana de la comunidad. Entre las actividades prohibidas las ilícitas como el narcotráfico o la prostitución. También se pueden prohibir las actividades que generen ruido u olores molestos. Los locales que infrinjan esta normativa pueden tener que enfrentarse a un proceso judicial iniciado por el presidente de la comunidad de vecinos.

Para que la prohibición sea efectiva y conforme a derecho, el presidente de la comunidad deberá mandar un requerimiento por escrito al dueño del local. Si el problema persiste, el presidente podrá convocar una reunión de la comunidad para que le otorgue poderes para nombrar un abogado y procuradores y comenzar el proceso judicial.

Si tienes conflictos con tu comunidad de vecinos, disponer de un servicio jurídico que proteja tus derechos e intereses es fundamental. Por eso, onLygal pone a tu disposición su seguro de abogado de negocio para que puedas defender tus derechos con todas las garantías.

Tener deudas con la Agencia Tributaria puede ser un problema que lastre nuestra economía durante mucho tiempo. Las deudas con Hacienda se acumulan y generan intereses que pueden llegar a ser cuantiosos.

Y ante esta situación es difícil, por no decir imposible, poder escapar. Si no pagas tus deudas con Hacienda, el ente público podrá acudir directamente a tu patrimonio y satisfacer las cantidades debidas.

En consecuencia, tu salario e ingresos regulares podrán ser embargados hasta satisfacer el importe de la deuda. Esto también incluye las rentas procedentes del alquiler de propiedades.

Si eres propietario de un inmueble en alquiler, sigue leyendo, te explicamos todos los entresijos del proceso de embargo de rentas por parte de la Agencia Tributaria.

Y recuerda que onLygal es tu mejor aliado para lidiar con todos los problemas jurídicos asociados a la tenencia de una propiedad. Nuestros servicios incluyen la defensa de tus intereses frente a impagos, reclamaciones de la comunidad de propietarios y mucho más.

En qué casos se aplica el embargo de rentas de alquiler

En general, el embargo de rentas se aplica a muchas situaciones, por ejemplo, cuando el contribuyente tiene una deuda con la Agencia Tributaria. Una vez se ha pasado el plazo para pagar esta deuda, Hacienda ejecuta el embargo de los bienes del deudor hasta satisfacer la cantidad adeudada.

Según el artículo 592 de la Ley de Enjuiciamiento Civil el orden de embargo será el siguiente:

• Dinero en liquido en cuentas corrientes
• Créditos y derechos realizables en el corto plazo o títulos negociables en mercados de valores
• Joyas y objetos de arte
• Rentas en dinero cualquiera que sea su origen (incluidos los alquileres)
• Intereses y rentas
• Bienes muebles y participaciones sociales
• Bienes inmuebles
• Salarios, pensiones y actividades remuneradas
• Créditos y valores realizables a medio y largo plazo

Así pues, las rentas procedentes del alquiler podrán ser embargables incluso antes de llegar al embargo de tu sueldo o pensión.

Proceso de embargo de alquiler

El embargo de bienes por parte de la Agencia Tributaria sigue una serie de pasos que se deben respetar. Ten en cuenta que hay momentos en los que el afectado puede recurrir el embargo y que este solo lo puede dictaminar un juez.

Notificación

En primer lugar, Hacienda notifica al afectado, a través de correo postal certificado, de la existencia de una deuda que se debe satisfacer.

Si la deuda no se paga en el plazo establecido, la Agencia Tributaria enviará una providencia de apremio, en ella se informa al deudor de que se procederá al embargo de sus bienes.

Pago a Hacienda

La orden de embargo de bienes la dictamina un juez y se ejecutará en los 40 días siguientes a su emisión. Durante este tiempo, el afectado dispone de 20 días para solicitar el levantamiento del embargo.

Rentas inembargables

Hacienda puede embargar tus rentas, pero no de forma ilimitada. Las rentas procedentes del salario o jornal que no excedan el Salario Mínimo Interprofesional no podrán ser embargadas bajo ningún concepto.

Por lo demás, las rentas que excedan esta cuantía se embargarán de la siguiente forma siguiendo lo establecido en el artículo 607.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

• Embargo del 30%: A la cuantía que exceda el SMI hasta el doble del salario mínimo.
• Embargo del 50%: Para un tercer salario mínimo interprofesional.
• Embargo del 60%: Para la cantidad correspondiente a un cuarto salario mínimo interprofesional.
• Embargo del 75%: Para cantidades que supongan un quinto salario mínimo
• Embargo del 90%: Para las cantidades que excedan la cuantía anterior

En consecuencia, si la renta del alquiler es la única fuente de ingresos que tiene el propietario para sostenerse y esta no supera el Salario Mínimo Interprofesional, la renta del alquiler no podrá ser embargada. De otro modo, se embargará siguiendo la norma enunciada más arriba.

Si soy inquilino, ¿a quién pago las rentas?

Los créditos y pagos que tengan como destinatario al propietario también serán objeto de embargo. Por eso, si eres inquilino y tu arrendador tiene deudas con Hacienda, recibirás un requerimiento de la Agencia Tributaria.

Con este requerimiento, se te comunicará que a partir de ese momento tendrás que pagar tu alquiler a Hacienda hasta que el propietario subsane la deuda. Esto no implica ninguna modificación del contrato de arrendamiento por lo que tu casero seguirá teniendo las mismas obligaciones respecto a ti.

¿Qué sucede si no pago el alquiler a Hacienda?

Si tu casero ha sido embargado por Hacienda será la Agencia Tributaria quien recibirá tu renta mensual como inquilino. Si incurres en impago, podrías pasar a ser responsable solidario de la deuda contraída si Hacienda considera que estás obstaculizando el cobro de la deuda.

Preguntas frecuentes relacionadas con embargo de las rentas de alquiler

¿Puede Hacienda embargar los ingresos de un alquiler que percibo?

Sí, Hacienda puede embargar la renta de tu alquiler para liquidar las deudas pendientes. Pero si el alquiler es tu única fuente de ingresos y es inferior al salario mínimo entonces es inembargable

¿Cuál es el procedimiento que sigue Hacienda para embargar las rentas de alquiler?

Hacienda envía una notificación donde se informa de la cantidad adeudada. A los 10 días de recibir la notificación, Hacienda procederá al embargo de tus bienes hasta satisfacer la deuda. Incluidas las rentas del alquiler.

¿Qué porcentaje de las rentas de alquiler puede embargar Hacienda?

Hacienda puede embargar el 100% de las rentas de tu alquiler en algunos casos. Solo son inembargables si son tu única fuente de ingresos y no superan el Salario Mínimo interprofesional.

Si tu alquiler es tu única fuente de ingresos y supera el Salario Mínimo Interprofesional, se embargará siguiendo porcentajes del 30%, 50%, 60%, 75% y el 90% en función de lo que cobres por alquilar por tu vivienda.

¿El inquilino está obligado a pagar a Hacienda si recibe el requerimiento?

Sí, el inquilino debe pagar el alquiler a Hacienda cuando reciba el requerimiento. La Agencia Tributaria será la nueva destinataria de las rentas.

¿Cómo se puede evitar el embargo de las rentas de alquiler?

Podrás evitar el embargo de Hacienda pagando la deuda, negociando un aplazamiento o demostrando que los ingresos del alquiler son tu única vía de ingresos para sostener tus necesidades básicas.

También puedes acogerte a la Ley de Segunda Oportunidad si la deuda es muy grande y nunca podrás hacer frente a ella o recurrir la deuda si consideras que es fruto de un error.

Conclusión

Hacienda puede embargar tus cuentas si no satisfaces a tiempo las deudas contraídas. En este caso, existe un orden de prioridad para efectuar los embargos. En primer lugar, se embargarían los fondos de las cuentas corrientes, después los títulos de acciones o bienes negociables en el corto plazo, joyas y objetos de arte y rentas en dinero.

A este último capítulo pertenecen las rentas obtenidas de los alquileres. Estos ingresos podrán ser embargados de modo que el inquilino pase a abonar la renta del inmueble directamente a Hacienda. Para ello, recibirá un requerimiento de la Agencia Tributaria comunicando esta situación.

La nueva situación supondrá el cambio del destinatario de las rentas, pero, por el resto, no modificará en nada el contrato de alquiler ni las obligaciones del arrendador y arrendatario.

En caso de impago, el inquilino podría volverse responsable solidario de la deuda con Hacienda del casero.

Como ves, tener una propiedad supone problemas jurídicos y fiscales con frecuencia. Por eso es importante contar con una protección legal que te permita defender tus intereses. Con onLygal tendrás siempre a los mejores especialistas jurídicos para defender tus derechos en cualquier situación.

La subida de precios de alquiler en España parece no tener fin. Desde hace unos años, el auge del turismo, la escasez de nuevas viviendas y otros muchos factores han provocado una escalada de precios sin precedentes.

Ante este escenario, las autoridades han decidido tomar cartas en el asunto e implementar una serie de medidas orientadas a contener estas subidas de precios. Si eres propietario de una vivienda, te explicamos todo lo que debes saber sobre la nueva ley 12/2023, de 24 de mayo por el derecho a la vivienda.

Y recuerda que, si eres propietario de un inmueble, onLygal te protegerá en todo momento de okupas e impagos.

¿Qué es una zona tensionada?

Una zona residencial tensionada es el área geográfica donde la demanda de inmuebles de alquiler es mucho mayor que la oferta disponible. Esto provoca que los precios sean desorbitados y no se pueda garantizar que todo el mundo acceda a una vivienda.  La declaración de zona tensionada lleva consigo la aplicación de una serie de regulaciones.

Requisitos para declarar una zona tensionada

Los requisitos para declarar una zona residencial tensionada son:

• Que el coste medio o el valor de las hipotecas o alquileres en la zona en cuestión supere el 30% de los ingresos de los residentes en dicha zona
• Que el precio de compra o alquiler de los inmuebles haya subido en los últimos cinco años más de 3 puntos porcentuales por encima del IPC

Medidas que se aplican en las zonas tensionadas

Si la zona en la que se localiza tu propiedad se declara como tensionada, se aplicarán las siguientes medidas:

• Regulación de precios: Los nuevos contratos deben fijar precios teniendo en cuenta el Índice de Referencia de Precios de Alquiler.
• El IPC ya no es referencia para fijar precios: Este 2025 el IPC ha dejado de ser la referencia para fijar el precio de los alquileres. El precio de los contratos de arrendamiento solo podrá fijarse en base a los valores del índice oficial establecido por el estado.
• Posibilidad de prórroga extraordinaria de hasta 3 años: La renovación se hará respetando las mismas condiciones que en el contrato anterior. Pero esta prórroga no es automática ni general, solo se aplica en casos de vulnerabilidad.
• Regulación de nuevos contratos a nuevos inquilinos: Los nuevos contratos que se realicen en zonas tensionadas, deberán respetar las condiciones del anterior contrato. Aun cuando el inquilino sea nuevo.

¿Quién declara una zona tensionada?

La declaración de una zona como de mercado tensionado corresponde a las Comunidades Autónomas. Son estas entidades las que tienen que implementar la Ley de Vivienda.

Para ello deberán elaborar un estudio en el que recojan los datos de los alquileres y los precios de la compraventa. Al mismo tiempo, se deberá hacer público el documento con los datos que justifican la declaración de zona tensionada junto con los índices que se establezcan.

Por último, se deberá proponer un plan de acción para la corrección de los desequilibrios y un calendario para su implementación.

Sanciones por no respetar las leyes en zonas tensionadas

El hecho de no respetar las medidas de limitaciones al alquiler en zona tensionada tiene consecuencias legales. La cuantía de las multas y sanciones dependerá de las Comunidades Autónomas. Por ejemplo, en Cataluña las sanciones se estructuran como sigue:

• Sanciones leves: Entre 3.000 y 9.000 euros por superar ligeramente el límite y no informarlo en el contrato.
• Sanciones graves: Entre 9.000 y 90.000 euros si el precio del alquiler supera el 30% del valor del índice de referencia.
• Sanciones muy graves: Entre 90.001 y 900.000 euros. Cuando se supere el 30% del precio del índice marcado como referencia, se haya falseado la finalidad del contrato o no se especifique la finalidad del alquiler.

¿Cómo sé que mi vivienda se sitúa en una zona tensionada?

Para saber si tu propiedad está en una zona tensionada deberás seguir estos pasos:

• Acude a la página web de tu ayuntamiento: Los portales web municipales tienen la obligación de hacer público la declaración de zonas tensionadas. También puedes acudir a la web del Ministerio de Vivienda
• Introduce la dirección postal de tu domicilio: Dentro de la web de tu ayuntamiento, busca la ubicación de tu propiedad y verifica si está en una zona tensionada.

¿Como me afecta el hecho de ser o no un gran tenedor?

La figura del gran tenedor está fijada a nivel nacional como aquella persona que posee diez o más inmuebles. Pero este límite se reduce en el caso de las zonas tensionadas. Aquí, se considera gran tenedor a quien posee 5 o más viviendas.

Como Gran Tenedor, la renta que cobres no podrá exceder la que estaba fijada en el anterior contrato en el momento de la renovación o la que se establezca por ley. En este caso deberás elegir la cantidad más baja.

Además, deberás tener una mayor comunicación con las autoridades locales sobre las condiciones de tu alquiler. Por último, estarás obligado a conceder prórrogas extraordinarias si el inquilino acredita encontrarse en situación de vulnerabilidad económica o social.

¿Obtendré algún beneficio fiscal por tener una propiedad en zona tensionada?

Si no eres Gran Tenedor, podrás acceder a importantes reducciones en tu factura fiscal. Algunas Comunidades Autónomas han establecido fuertes deducciones al alquiler bajo ciertos supuestos.

• Deducción del 90%: La Ley del IRPF y la normativa catalana prevén que si se firma un nuevo contrato en una zona tensionada y se reduce el precio del alquiler en un 5% respecto al contrato anterior.
• Deducción del 70%: Cuando se alquila la propiedad a jóvenes de entre 18 y 35 años en un área tensionada. La deducción se aplica también si se alquila a sociedades del tercer sector que dediquen el espacio a actividades que limitan la renta del alquiler.
• Reducción del 60%: En situaciones en las que se hayan realizado obras de rehabilitación o mejora de la vivienda en los dos años anteriores al arrendamiento

Preguntas frecuentes

¿Qué significa que una zona sea considerada tensionada en el mercado de alquiler?

Las zonas tensionadas de alquiler son zonas donde la demanda de pisos en alquiler supera a la oferta. Los precios en estas zonas son más elevados. Por eso en estos lugares el precio de los alquileres está limitado.

¿Cuáles son los criterios para declarar una zona como tensionada?

Para declarar una zona tensionada el precio medio de un alquiler debe superar el 30% de los ingresos medios de los habitantes de esa zona.

¿Quién determina si una zona se convierte en tensionada y cómo se regula?

Las Comunidades Autónomas son las encargadas de decidir si una zona está tensionada. El Ministerio de Vivienda se encarga de validar la solicitud de las Comunidades Autónomas y publicar las zonas afectadas. Tras esto, se aplicarán límites de precios.

¿Qué consecuencias tiene vivir en una zona tensionada para inquilinos y propietarios?

Los propietarios de viviendas en zonas tensionadas no pueden subir los precios de los alquileres libremente. Deben respetar los límites estatales. Además, desahuciar a un inquilino que viva en zona tensionada es más complicada.

Para los inquilinos vivir en una zona tensionada supone más protección frente a subidas de precios y desahucios.

¿Cuánto se puede subir el alquiler en una zona tensionada?

Los propietarios deben respetar los límites de precios establecidos por el Ministerio de Vivienda. El ministerio actualizará todos los años el índice de precios para las distintas zonas del país.

¿Qué comunidades han declarado zonas tensionadas?

Por ahora, País Vasco y Cataluña han declarado zonas tensionadas en algunos de sus municipios.

Se espera que Navarra, Galicia y Asturias declaren zonas tensionadas en un futuro.

Conclusión

Si tienes una vivienda en una zona tensionada, es fundamental que entiendas como te afecta la nueva ley de vivienda y qué obligaciones tienes como propietario. Desde la limitación de precios hasta las prórrogas obligatorias, estas medidas buscan frenar el auge de los precios del alquiler en el país.

Por eso, es importante informarse bien y averiguar si nuestra propiedad se sitúa en una zona de alquiler tensionado. Recuerda que saltarse la ley de vivienda conlleva importantes sanciones. Por eso, si necesitas asesoramiento cuenta con onLygal. Tenemos la experiencia necesaria para proteger tus intereses en caso de impagos o problemas jurídicos.

Los arrendamientos temporales son contratos de alquiler sobre propiedades que tienen un uso distinto al de vivienda habitual del inquilino. Tradicionalmente, este tipo de contratos solían tener una regulación más laxa que los contratos sobre viviendas habituales. Pero ahora la situación ha cambiado y el Gobierno ha aprobado este 2025 una ley que impone nuevas regulaciones sobre este tipo de alquileres.

Por eso, si eres dueño de un inmueble sujeto a arrendamiento temporal, este artículo te interesa. Te contamos todas las novedades que el Real Decreto 1312/2024 que ya ha entrado en vigor este 2025 y que te afecta directamente.

Y, por supuesto, si necesitas ayuda, onLygal cuenta con seguros que protegen tu propiedad y tus alquileres con sus seguros de impago de alquiler. Si quieres saber cómo proteger tu propiedad y estar al tanto de las nuevas leyes, sigue leyendo.

¿Qué son los arrendamientos temporales?

Supongamos que eres un estudiante que vive en León y quiere cursar estudios en Madrid. Lo más normal, es que, durante el verano, residas en tu ciudad natal y que en el otoño te vayas a vivir a la capital para asistir a tus clases en la universidad. En este escenario, el apartamento que alquilases en Madrid lo estarías usando solamente de septiembre a junio y, por lo tanto, no se podría considerar un alojamiento permanente y habitual.

Pues bien, con este último ejemplo, se ilustra a la perfección en qué consiste un alojamiento temporal. Es ese tipo de alojamiento que sirve de residencia durante un marco de tiempo delimitado y que no supone la vivienda principal inquilino.

Diferencias del alquiler temporal respecto a otro tipo de alquileres

Muchas personas confunden el alquiler temporal con otras formas de alquiler de corta duración. Si este es tu caso, te dejamos por aquí un artículo en que te explicamos la diferencias entre un alquiler turístico y uno temporal.

En resumen, un alquiler turístico tiene un marco temporal más corto que un alquiler temporal (días o un par de semanas como mucho) y, además se suelen comercializar por plataformas online sujetas a regulación. En el caso de alquiler temporal, la estancia se puede prolongar durante meses o incluso un año (pensemos en el ejemplo de la persona de León que se va a estudiar a Madrid).

Aparte del uso, una de las características diferenciadoras de los alquileres temporales está en la regulación:

• Los alquileres permanentes: están sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos y exigen requisitos como una duración mínima del contrato de alquiler de cinco años, el establecimiento de prórrogas obligatorias, imposibilidad de modificar el precio de la renta libremente durante la vigencia del contrato, etc.
• Los alquileres temporales: también están sujetos a la misma ley, pero tradicionalmente tenían una regulación más laxa. La duración y rescisión del contrato de alquiler se podía pactar libremente entre las partes y no había obligación de establecer prórrogas.
• Los alquileres turísticos: no están sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por el contrario, se regulan a través de las normativas municipales de cada ayuntamiento que impone los requisitos para otorgar las licencias y permisos para poder operar.

Nuevas medidas introducidas por la nueva ley de arrendamientos urbanos

Cómo ves, de las tres formas de alquiler, la que menos regulaciones tenía era la del alquiler temporal. Esto provocaba que muchos propietarios prefiriesen poner sus inmuebles en régimen de alquiler temporal para evitar las regulaciones. En algunos casos, algunos propietarios alquilaban como temporal una vivienda que, en verdad, estaba siendo utilizada como vivienda habitual por parte del inquilino.

Para evitar estos fraudes de ley, el gobierno ha aprobado un nuevo decreto que implementa nuevas regulaciones en el ámbito de los alquileres temporales.

Duración de estancia

La nueva ley establece que los contratos de alquiler temporal tendrán una duración máxima de doce meses. Esto es un salto importante con respecto a la anterior situación en la que no existía tal límite. Ahora los nuevos acuerdos que se firmen tendrán total flexibilidad en su duración siempre y cuando esta se sitúe por debajo de los nueve meses. En caso contrario, el alquiler pasará a ser considerado como permanente.

Justificación de la temporalidad

Para verificar el carácter temporal del contrato no basta solamente con decir que el inquilino no residirá permanentemente en la vivienda, también debe quedar justificado en el contrato. Así se deben especificar las circunstancias por las que se decide suscribir un contrato de arrendamiento temporal. Aquí dejamos algunos ejemplos de causas que justifican la elaboración de un contrato de arrendamiento temporal:

• Estudios
• Motivos laborales: por ejemplo, albañiles, profesionales de la construcción o mantenimiento que tienen que vivir durante unos meses en una ciudad distinta hasta terminar la obra.
• Salud: trasladarse a otra localidad durante un tiempo para someterse a un tratamiento o cuidar a algún familiar convaleciente.

Estos son solo algunos ejemplos, pero puede haber muchas más situaciones que justifiquen la elaboración del contrato de alquiler temporal.

Obligación de registrarse en una Ventanilla Única Digital

Esta es una de las principales novedades que introduce la ley. Y es que, a partir de 2025, los dueños de inmuebles con alquiler temporal deberán registrar su propiedad en una plataforma electrónica nacional. En dicho registro figurarán los datos del alojamiento y su estado para que las autoridades puedan controlar el pago de impuestos y evitar que se comentan fraudes.

Al registrarte en la plataforma, recibirás un número de registro con el cual podrás comenzar a alquilar tu vivienda de forma temporal. Los pasos para obtenerlo son los siguientes:

• Debes remitir la referencia catastral y dirección de tu vivienda
• Debes detallar la forma en que se va a alquilar la casa (por habitaciones o completa) y el número de personas que estarán alojadas

Una vez remitida esta información, se evaluará tu solicitud y se te otorgará un número de registro con el que podrás alquilar tu vivienda con carácter temporal. Más información en la página del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

Conclusión

La nueva ley de arrendamientos temporales ha supuesto un cambio muy importante en la forma en que los propietarios alquilan sus viviendas. En comparación con la situación anterior, los arrendadores no podrán elaborar contratos de arrendamiento temporal superiores a doce meses. Además, deberán justificar las razones por las que deciden suscribir un alquiler temporal. A ello se suma la necesidad de registrarse en la Ventanilla Única Digital, una plataforma electrónica nacional en la que los propietarios se deben inscribir sus viviendas y compartir datos relativos a ellas.

Si tienes un alquiler de temporada, no olvides cumplir con estas obligaciones si no quieres recibir sanciones y disgustos. Y si necesitas proteger tu propiedad contra impagos, onLygal es la solución.

A la hora de alquilar una vivienda, es muy común que los gastos de los suministros se pongan a nombre del inquilino. Pero no siempre es así, existen propietarios que prefieren incluir los gastos de los suministros en el precio del alquiler. De este modo, el inquilino solo se ocupa de pagar la mensualidad de la renta que le corresponde y es el casero quien se hace responsable de la carga de las facturas.

En principio, parece una forma de alquilar que no genera mayores preocupaciones, pero ¿Compensa? Antes de tomar una decisión, te recomendamos que leas este artículo en el que te explicamos todo lo relacionado con la inclusión de los suministros en el contrato de alquiler, sus ventajas y desventajas y cómo hacerlo para evitar sorpresas.

Porque onLygal protege siempre tus derechos como propietarios con sus seguros de impago de alquiler, con los que tus rentas estarán siempre seguras y tus intereses defendidos con nuestros servicios jurídicos.

¿Quién paga los suministros en un contrato de alquiler?

Ateniéndonos a la legalidad, la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 20.1 establece que los gastos del inmueble que se individualicen a través de contadores quedarán a cargo del inquilino.

No obstante, el mismo artículo también da libertad a las partes para que puedan acordar a quien corresponde el pago las diferentes cargas del inmueble. Habitualmente, el propietario se hace cargo de los gastos de la comunidad, IBI, reformas, etc. Mientras que los gastos corrientes: luz, agua, internet… Suelen quedar a cargo del inquilino. Pero no tiene por qué ser así.

Qué gastos se pueden incluir en el alquiler

En el precio del alquiler se pueden tanto los gastos corrientes como los gastos extraordinarios que se puedan dar en el curso del arriendo. Algunos de los gastos más comunes son:

• Suministros básicos: agua, luz y electricidad que, como ya hemos dicho, suele pagar el inquilino, aunque no es obligatorio
• Gastos de comunidad e impuestos: las cuotas de la comunidad de vecinos para el mantenimiento de áreas comunes e impuestos como el IBI suelen estar a cargo del propietario, pero también se pueden transferir al arrendatario.
• Tasas de basura y mantenimiento: el impuesto de basuras puede ser cubierto por una u otra parte en función de lo que figure en el contrato de alquiler. El mantenimiento del edificio también es compartido por propietario e inquilino. La ley establece que las pequeñas reparaciones corren a cargo del inquilino mientras que las obras de carácter estructural deben ser costeadas por el arrendador.

Cómo incluir los gastos en el contrato de alquiler

Existe la posibilidad de que el propietario se haga cargo de todos los gastos corrientes de la casa. De esta manera, el inquilino solo tendrá que pagar una renta mensual y despreocuparse del pago de suministros. En este escenario, el arrendador mantiene la titularidad de los contratos de servicios con las compañías y las facturas se emiten a su nombre.

Aunque sea el propietario quien pague todos los gastos corrientes de la casa, el dueño puede repercutir estos gastos en el inquilino de tres formas:

• Pasar las facturas al inquilino para que pague las cantidades adeudadas: el propietario abona el precio de las facturas del inquilino a las compañías y después reclama al inquilino estas cantidades.
• Domiciliar las facturas en la cuenta del inquilino: el propietario es el titular de los suministros, pero la cuenta en la que se hacen los cargos es la del inquilino.
• Reflejar el precio de los suministros en el precio de la renta: el propietario mantiene la titularidad de los suministros y se hace cargo de su pago integralmente. A cambio, acuerda con el inquilino el pago de una renta más elevada que recoja el precio medio de consumo de los suministros. En el contrato se debe especificar claramente qué parte del importe corresponde a la renta y qué parte corresponde a los suministros.

Sea cual sea la forma elegida, es imprescindible que quede reflejada en el contrato. Si optas por la tercera opción, es importante reflejar en el contrato que parte se destina al alquiler del espacio y que parte al pago de suministros.

En este último punto, la cantidad que se destina al pago de servicios suele ser una media estimada del consumo del hogar. Se podrá revisar al alza esta cantidad de forma anual, pero siempre respetando los límites que marca la ley.

Ventajas e inconvenientes de incluir los gastos en el alquiler

Para el propietario, incluir los gastos en el precio del alquiler puede traer ventajas e inconvenientes.

• Ventajas: Facilita la gestión de las facturas y los pagos a los proveedores. Además, con esta modalidad de alquiler, el propietario puede saber el consumo de suministros del inquilino y conocer si está incurriendo en prácticas deshonestas como, por ejemplo, subarrendar el apartamento sin permiso.
• Desventajas: Implica más riesgos, ya que, en caso de impago, las compañías reclamarán las deudas al propietario que figura como titular de los recibos. Además, si has establecido una cantidad fija adicional al precio de la renta para pagar los suministros, puedes tener que afrontar fluctuaciones en el precio de la energía.

Unas fluctuaciones que no podrás repercutir al inquilino directamente porque los precios de los arriendos solo se pueden revisar una vez al año. Así, si el precio de la electricidad sube por encima del precio que has pactado con el inquilino, tendrás que pagar de tu bolsillo esa cantidad adicional.

Preguntas Frecuentes

¿Cómo se distribuyen los gastos de suministros en un alquiler por habitaciones?

En los alquileres por habitaciones, es habitual que se incluyan los gastos corrientes dentro del precio del alquiler. En estos casos, el propietario fija un precio mensual que irá destinado al pago de los suministros y que los inquilinos pagan como un sobreprecio a su renta mensual. Esta solución es especialmente ágil cuando se alquilan habitaciones para estancias cortas. Tiene el inconveniente de que, si se sobrepasa el límite establecido, el propietario tendrá que pagar la diferencia de su bolsillo.

Si los alquileres habitacionales son de larga duración, se suele traspasar la titularidad a uno de los inquilinos que se hará cargo de los pagos de los suministros para luego repartirlos entre los demás compañeros de casa.

Conclusión

Incluir de los gastos de los suministros en el alquiler puede ser una buena idea en determinados en los que los precios de los suministros sean estables, por ejemplo, cuando la comunidad de vecinos pague una tarifa plana por el suministro de agua o para ofertas y promociones de compañías telefónicas e internet.

Pero la inclusión de gastos en el precio de alquiler también tiene desventajas. Si el inquilino incurre en impagos, las compañías suministradoras reclamarán al propietario. Además, si se dan fluctuaciones en los precios de la energía, el casero no podrá repercutirlo inmediatamente al inquilino porque los precios de los alquileres solo se pueden actualizar una vez al año y respetando los límites que impone la ley.

Si tienes problemas con el pago de suministros por parte de tu inquilino, el seguro de impago de alquiler de onLygal protegerá tus rentas y defenderá tus intereses a través de sus servicios jurídicos para que puedas alquilar de forma fácil y tranquila.

Alquilar un local comercial es una manera de obtener ingresos de forma pasiva y supone una inversión muy atractiva para propietarios. Uno de los elementos que más dudas generan a la hora de alquilar un local comercial es la carga tributaria que se soporta.

Y es que en muchos casos los impuestos pueden mermar la rentabilidad de estos inmuebles y representar un freno a la inversión. A ello hay que sumar los posibles riesgos de impago por parte de inquilinos, aunque este último problema se puede solucionar con la contratación de seguros de impago para locales comerciales.

En onLygal tenemos el producto necesario para proteger tus inversiones y darte los mejores consejos en materia fiscal y judicial. Así que hoy te traemos este artículo para aclarar tus dudas y preocupaciones sobre esta temática.

Qué tipos de impuestos se pagan en un local comercial

Básicamente los dos tributos que pagarás por alquilar un local comercial son el IVA y el IRPF. Te desgranamos todo lo relacionado con el IVA en el siguiente epígrafe.

El IVA en el alquiler de los locales comerciales

Por ley, los locales que no están destinados a vivienda particular deben abonar el IVA cuando sean alquilados. Esto incluye los siguientes casos:

• Arrendamientos de locales comerciales: Si alquilas tu local a un negocio para montar oficinas, comercios, etc. Debes pagar el IVA. Esto incluye también los casos en los que tu inquilino viva y trabaje en el mismo inmueble. Por ejemplo, un abogado que atienda a sus clientes en un despacho dentro del apartamento.
• Arrendamientos de garajes, trasteros o almacenes no anexos a la vivienda o que no se alquilen juntamente con ella. Aunque no se destinen a una actividad comercial, el arrendamiento de garajes y trasteros tampoco supone un uso de vivienda residencial y por ello pagan el IVA.
• Arrendamientos de construcciones dedicadas a la ganadería independiente de la zona de explotación del suelo .
• Arrendamientos destinados al depósito y almacenes de productos.

Si tu arrendamiento presenta alguna de las características mencionadas anteriormente, deberás abonar el IVA correspondiente. En este caso, los arrendamientos están sujetos al IVA general que actualmente se sitúa en un 21%.

Retenciones del IRPF en el alquiler de un local comercial

Por otro lado, las ganancias que obtienes con un inmueble suponen rendimientos del capital inmobiliario y, por tanto, deberán tributar como tales ante Hacienda. En estos casos, se debe aplicar un 19% de retención sobre las facturas del alquiler.

La base imponible la conforman la cuantía de la renta y también los gastos corrientes cuando se le repercuten al inquilino. Estos gastos formarán parte de la factura final y sobre ellos se aplicará el porcentaje del IRPF ya mencionado.

Preguntas Frecuentes

¿Cómo se calcula el IRPF del alquiler de un local comercial?

Para calcular el IRPF de un local comercial, se debe contar el importe del arrendamiento y aplicarle el 19% de retención. Por ejemplo, si la renta es de 900€ y el inquilino aporta 200€ de facturas de la electricidad. La retención que debes aplicar será de:

900 + 200 = 1100 € de base imponible, sobre la que aplicarás la retención del 19%. O sea:

1100€ x 0,19 = 209€ que deberás retener en concepto de IRPF.

¿Cada cuánto debo presentar el IVA del alquiler de un local comercial?

Cuando alquiles un inmueble como local comercial, tendrás que presentar la declaración trimestral del IVA a través del modelo 303. Esta declaración deberá hacerse durante los meses de abril, julio y octubre, al finalizar cada trimestre. El cuarto y último período deberá presentarse del 1 al 30 de enero del año siguiente.

El IVA se aplicará a la totalidad de los ingresos por alquiler, de un modo parecido a como hacíamos con el IRPF.

¿Qué deducciones puedo aplicar a los rendimientos de mi local comercial?

En los arrendamientos de locales comerciales no se aplican las deducciones que se suelen aplicar a los arrendamientos de vivienda habitual. Por eso, no podrás acogerte a la bonificación del 60% que se suelen aplicar en estos casos.

Sí te puedes deducir, por el contrario, los gastos de rehabilitación del inmueble. Especialmente si son obras orientadas al correcto mantenimiento del inmueble. Es decir, no podrás deducirte obras con finalidad estética, pero sí, por ejemplo, la reparación de las humedades del inmueble.

También podrás deducirte los alquileres no pagados. Si tu inquilino deja de pagarte las rentas, podrás incluir las cantidades adeudadas en la declaración de la renta y reducir la base imponible. Recuerda que puedes proteger las rentas de tu local con nuestro seguro de impago de alquiler.

Conclusión

Como ves, la fiscalidad del arrendamiento de un local comercial difiere sensiblemente de la de un inmueble destinado al arrendamiento de vivienda habitual. En primer lugar, deberás aplicar retenciones del IVA del 21% sobre las cantidades mensuales y presentar la declaración de este impuesto de forma trimestral a través del modelo 303.

Además, deberás retener el 19% de IRPF sobre las cantidades ingresadas en concepto de alquiler. Recuerda que en estos casos no se aplicarán las deducciones como si fuera una vivienda habitual, pero si podrás deducirte los gastos en reformas del local o los impagos.

Unos impagos que puedes afrontar con los seguros de impago de onLygal.