Derechos y deberes del arrendador y el arrendatario

El alquiler es una de las formas más habituales de acceder a una vivienda, de hecho en los últimos años se ha disparado la demanda de viviendas en alquiler, especialmente en las grandes ciudades.

Se trata de una opción que genera beneficios para ambas partes. El propietario (arrendador) obtiene una rentas por una vivienda que de otra forma estaría vacía y no le proporcionaría ningún ingreso. El arrendatario (inquilino) puede acceder a una vivienda acorde a sus necesidades a un precio que suele ser más económico que las cuotas de un préstamo hipotecario.

Como ocurre con cualquier otro contrato, del de arrendamiento se derivan derechos y obligaciones para las dos partes implicadas. En este caso el alquiler se rige por lo dispuesto en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.

Derechos y obligaciones que se derivan para las partes del alquiler

Ambas partes tienen derecho a negociar libremente tanto la renta de alquiler como la duración del contrato teniendo en cuenta los mínimos exigidos por la ley. El inquilino podrá además dar por terminado el contrato antes de tiempo siempre que hayan pasado al menos seis meses desde el inicio del mismo, se tendrá que tener en cuenta que puede haber indemnización por incumplimiento pactada en el contrato. Para ello deberá comunicarlo por escrito y de forma fehaciente al propietario con al menos un mes de antelación. En estos casos el arrendador no tendrá derecho a percibir una indemnización a no ser que la misma se hubiera establecido en el contrato.

El propietario, pasado el primer año de duración del contrato y con un preaviso de dos meses, también puede rescindir el contrato anticipadamente si necesita la vivienda para usarla como vivienda permanente para sí mismo, sus familiares de primer grado o para su cónyuge en los casos de separación, divorcio o nulidad.

El inquilino debe pagar la renta en el tiempo y forma acordado y el propietario queda obligado a entregarle un justificante si no realiza el pago por transferencia bancaria de que ha recibido el pago si así se lo solicita el arrendatario.

El arrendador está obligado a llevar a cabo la reparación de todos aquellos elementos que sean necesarios para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad sin subir por ello la renta. En aquellos casos en que el deterioro haya sido causado por el inquilino, el propietario no estará obligado a llevar a cabo la reparación.

Las pequeñas reparaciones, que son aquellas que se producen por el desgaste propio del uso ordinario de la vivienda, correrán a cargo del inquilino.

En caso de obras que hagan inhabitable la vivienda, el arrendatario deberá ser informado con al menos un mes de antelación al comienzo de la reforma y tendrá derecho a desistir del contrato o bien a una reducción de la renta por la parte de la vivienda que no va a poder utilizar durante la obra.

Para poder llevar a cabo reformas por parte del inquilino que impliquen cambios en la configuración de la vivienda o de sus accesorios, el inquilino necesita tener consentimiento por escrito del arrendador. Si se realizan estas obras sin permiso el propietario podrá resolver el contrato y además exigir que todo vuelva a estar como antes.

Si el inquilino o alguna de las personas que convive con él de forma permanente tiene una discapacidad o es mayor de 70 años el propietario no podrá negarse a la realización de obras de adaptación, aunque podrá exigir que todo vuelva a la normalidad antes de que se le entregue de nuevo la vivienda.

¿Qué pasa si el propietario quiere vender la casa?

El propietario de una vivienda en alquiler puede ponerla a la venta sin ningún problema, pero en estos casos el arrendatario puede tener un derecho de adquisición preferente, por lo que podrá ejercitar el derecho de tanteo a fin de estar informado sobre el precio y condiciones para la venta que exige el propietario a cualquier interesado en la compra, incluido el propio inquilino.

No obstante, ambas partes pueden establecer por contrato que el inquilino no tenga derecho de adquisición preferente. Si el contrato no menciona de forma expresa la renuncia al derecho de  adquisición preferente, se entiende que el inquilino tiene derecho a la misma como lo determina la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.

¿Qué ocurre si hay incumplimiento de las obligaciones?

En este caso la ley habilita a la parte que ha sufrido el incumplimiento a exigir el cumplimiento de la obligación o bien a pedir la rescisión del contrato. Ambas cuestiones se pueden exigir judicialmente en caso de que las partes no lleguen a un entendimiento.