Alquilar la vivienda de tus padres tiene beneficios ya que la familia puede obtener rentas de un inmueble que, en la mayoría de los casos, ya estaría pagado. Ahora bien, estos ingresos deben tributar a Hacienda y también existen ciertos elementos legales que se deben tener en cuenta y que te vamos a contar en este artículo.

Más allá de los problemas legales, también existen riesgos económicos como, por ejemplo, el riesgo de impago. Por suerte, onLygal cuenta con seguros de impago de alquiler que te cubrirán ante los impagos de tu inquilino y defenderán tus derechos.

¿Puede un hijo alquilar la vivienda de sus padres?

La respuesta directa a si puede un hijo alquilar la vivienda de sus padres es un rotundo sí. Es una práctica totalmente legal, muy frecuente en nuestro país y una excelente forma de rentabilizar el patrimonio familiar ayudando al mismo tiempo a la emancipación de los hijos.

Ante la ley, esta operación es exactamente igual que cualquier otro arrendamiento. La relación pasa a ser formalmente de arrendador (los padres) e inquilino (el hijo), y se rige en su totalidad por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El hecho de que exista un vínculo de consanguinidad no invalida el alquiler, pero sí obliga a ser especialmente meticulosos con el papeleo para demostrar a la Administración que se trata de un alquiler real y no de una donación encubierta.

Cómo hacer un contrato de alquiler entre familiares sin cometer errores

El error más común al alquilar una vivienda a un familiar es dejarse llevar por la confianza y conformarse con un «pacto de palabra». Por muy buena que sea la relación, redactar un contrato de alquiler por escrito es innegociable.

Para que el contrato sea totalmente válido y no genere problemas legales en el futuro, debe cumplir los siguientes requisitos:

• Formalidad estándar: Debe incluir los datos identificativos de ambas partes (DNI), la descripción de la vivienda, la duración del contrato y el importe exacto de la renta mensual.
• Exigencia de la fianza: Que sea tu hijo no le exime de pagar la fianza legal (correspondiente, generalmente, a una mensualidad). Además, como propietarios, los padres tienen la obligación de depositar esta fianza en el organismo correspondiente de su Comunidad Autónoma.
• Abono rastreable: El pago del alquiler debe realizarse siempre mediante transferencia bancaria o domiciliación, indicando claramente en el concepto «Alquiler [Mes] [Año]». Evita los pagos en efectivo, ya que dejar un rastro bancario es tu mejor defensa ante una posible inspección de Hacienda.

Implicaciones fiscales: ¿qué dice Hacienda sobre alquilar a un hijo?

A la Agencia Tributaria no le sirven los pactos familiares; para Hacienda, un alquiler es una actividad económica y debe tributar como tal. De hecho, la ley contempla una regla específica para evitar fraudes cuando se alquila a familiares de hasta tercer grado (hijos, nietos, hermanos…).

Esta regla se conoce como el rendimiento mínimo por parentesco. Significa que los padres no pueden declarar en su IRPF unos ingresos por debajo de un mínimo establecido por ley, sin importar lo que realmente le cobren al hijo.

Este tope mínimo que Hacienda te obliga a declarar es, por norma general, el 2% del valor catastral de la vivienda (o el 1,1% si dicho valor catastral ha sido revisado en los últimos 10 años). Si le cobras a tu hijo una cuota que al año suma menos de esa cantidad, a efectos de tu Declaración de la Renta, tendrás que tributar por ese mínimo legal fijado por el valor catastral, y no por lo que realmente has ingresado.

Preguntas frecuentes

¿Puedo fijar un precio por debajo del mercado?

Sí, la Ley de Arrendamientos Urbanos permite la libertad de pacto entre las partes. Puedes alquilarle a tu hijo un piso por 300 euros, aunque en el mercado cueste 1.000 euros. Sin embargo, debes recordar lo mencionado en el apartado anterior: aunque le cobres una renta «simbólica», de cara a tu Declaración de la Renta deberás tributar, como mínimo, por el porcentaje correspondiente a su valor catastral.

¿Se puede hacer un contrato de alquiler con opción a compra entre familiares?

Totalmente. Es una fórmula excelente para ayudar a un hijo a adquirir la vivienda familiar a largo plazo. Se redacta un contrato mixto que incluya el alquiler y la opción a compra, estipulando claramente el precio final de venta de la vivienda, qué porcentaje de las cuotas de alquiler mensuales se descontarán de ese precio final, y el plazo máximo del que dispone el hijo para ejercer su derecho a compra.

Conclusión

Alquilar la vivienda de los padres es una operación beneficiosa para ambas partes, siempre y cuando se haga con total transparencia legal y fiscal. Cumplir con la LAU, redactar un buen contrato y no jugar al despiste con Hacienda son los tres pilares fundamentales para evitar multas.

Sin embargo, como hemos visto, los lazos de sangre no blindan contra los imprevistos de la vida. Un cambio en la situación laboral de un hijo o un desacuerdo por las reparaciones de la casa pueden derivar en impagos o tensiones muy dolorosas para la familia. Para que el patrimonio siga generando rentabilidad sin que la relación personal sufra, contar con un seguro de impago de alquiler de onLygal es la decisión más inteligente. Nosotros actuamos como un mediador profesional, garantizando tus ingresos y ofreciéndote la defensa jurídica necesaria, para que los negocios sigan siendo negocios y la familia, siga siendo familia.

En los últimos años, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ha sufrido múltiples modificaciones orientadas a proteger al inquilino ante la carestía de los alquileres. Pero esta protección tiene un precio en forma de flexibilidad.

Si estás buscando rescindir tu contrato de alquiler, pero tienes miedo de las consecuencias que esto pueda implicar, quédate con onLygal. Te explicamos todo lo relacionado con la rescisión de tu contrato de arrendamiento.

El desistimiento del contrato de alquiler: ¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)?

Para saber a qué atenernos, el primer paso es acudir a la normativa vigente. El artículo 11 de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos establece un marco muy claro para lo que legalmente se conoce como el desistimiento del contrato de alquiler.

Según la LAU, el inquilino tiene el derecho de dar por terminado el contrato de arrendamiento de forma unilateral, pero para poder ejercer este derecho de forma completamente legal debe cumplir dos requisitos fundamentales:

• Que hayan transcurrido al menos 6 meses desde la firma del contrato. Durante ese primer medio año, el contrato es de obligado cumplimiento.
• Que se comunique al propietario con una antelación mínima de 30 días. Además, desde onLygal siempre recomendamos que esta notificación se realice por escrito (idealmente mediante un burofax o un documento firmado por ambas partes) para que quede constancia legal.

¿Cómo se calcula la indemnización por desistimiento del contrato de alquiler?

Aquí es donde suelen surgir las mayores dudas y los principales conflictos entre propietarios e inquilinos. ¿Hay que pagar siempre? La respuesta rápida es: solo si está expresamente firmado en el contrato.

Para que el propietario pueda exigirte una indemnización, debe existir una cláusula en vuestro contrato de arrendamiento que así lo estipule. Si el contrato no menciona nada al respecto, podrás irte (pasados los 6 meses y avisando con 30 días) sin pagar ninguna penalización.

Si la cláusula existe, la LAU limita estrictamente la cantidad máxima que se puede cobrar. El cálculo legal es el siguiente:

• Se pagará una mensualidad de la renta por cada año del contrato que quede por cumplir.
• Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Veámoslo con un ejemplo práctico: Imagina que pagas 1.000 € al mes y firmaste un contrato de un año. Decides irte legalmente en el mes número 9. Te quedan 3 meses por cumplir (un cuarto de año). La indemnización correspondiente sería la parte proporcional de esos 1.000 € dividida entre 4. Es decir, tendrías que pagar 250 € de penalización.

¿Qué ocurre si el inquilino se va antes de los 6 meses obligatorios?

Como hemos visto, la frontera de los 6 meses lo cambia todo. Abandonar la vivienda antes de ese primer semestre ya no se considera un desistimiento legal, sino un incumplimiento de contrato.

En este escenario, el propietario está en su derecho de reclamar que el contrato se cumpla o exigir daños y perjuicios. Por norma general, si te marchas (por ejemplo) en el mes 4, el arrendador puede exigirte por vía legal el pago de las rentas correspondientes a los 2 meses que faltan hasta cumplir el mínimo obligatorio de los 6 meses.

Además, si el contrato incluía la cláusula de penalización por desistimiento que vimos en el punto anterior, el propietario podría sumarle la indemnización proporcional por el tiempo restante desde el mes 6 hasta la finalización del contrato. Es un escenario complejo que puede acabar en los tribunales si no se llega a un acuerdo amistoso.

Preguntas Frecuentes

¿Tengo que pagar indemnización si me voy por humedades o mal estado del piso?

No, en este caso las reglas del juego cambian. Según el artículo 21 de la LAU, el arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Si el piso sufre de humedades graves, falta de suministros básicos por averías no reparadas u otros problemas que lo hacen inhabitable, es el propietario quien está incumpliendo el contrato.

En esta situación, el inquilino puede exigir la resolución del contrato sin penalización, sin tener que esperar los 6 meses obligatorios y sin pagar indemnización alguna.

¿Con cuántos días de antelación debo notificar el desistimiento?

La ley es taxativa en este punto: debes avisar a tu casero con un mínimo de 30 días de antelación a la fecha en la que tengas pensado dejar la vivienda. Si no respetas este plazo, el propietario podría descontarte de la fianza los días proporcionales de preaviso que hayas incumplido.

Conclusión

El final de un contrato de arrendamiento no tiene por qué convertirse en un dolor de cabeza si se conocen los derechos y obligaciones que marca la ley. Entender los plazos, revisar bien las cláusulas antes de firmar y notificar siempre por escrito son los pilares para un desistimiento del contrato de alquiler pacífico y sin sobresaltos.

Sin embargo, sabemos que la teoría es fácil, pero la práctica a veces trae complicaciones. Negativas a devolver la fianza, desacuerdos sobre el cálculo de las indemnizaciones o inquilinos que se marchan antes de tiempo son el pan de cada día en el sector inmobiliario.

Tanto si eres propietario y quieres proteger tus rentas. En onLygal somos expertos en hacer que lo difícil parezca sencillo. Descubre nuestros seguros de impago de alquiler y asegúrate de que, pase lo que pase con tu alquiler, la tranquilidad siempre se quede en casa.

Alquilar un apartamento es una fuente de rentas y de quebraderos de cabeza. Por eso es importante elaborar un contrato de alquiler garantista que proteja nuestros derechos. Un punto especialmente sensible es la duración del acuerdo porque en España las leyes son estrictas respecto a este punto.

En este artículo te explicamos lo que debes saber la duración del contrato de alquiler que debes hacer a tu inquilino. Porque en onLygal somos expertos en los seguros de impago de alquiler con los cuales podrás proteger tus rentas frente a impagos.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que las partes son totalmente libres de pactar el tiempo que deseen. Por lo tanto, no existe un «máximo» legal estricto. Sin embargo, el verdadero problema para los propietarios no es el límite máximo, sino los mínimos de obligado cumplimiento.

Aunque firmes por un periodo corto, la ley protege al inquilino otorgándole el derecho a renovar el contrato anualmente hasta alcanzar una duración mínima. Esta barrera está fijada en 5 años si el propietario es una persona física (un particular) y en 7 años si es una persona jurídica (una empresa). Como propietario, debes tener claro que, salvo excepciones muy concretas, cuando firmas cedes el uso de tu vivienda durante, al menos, ese lustro.

Las prórrogas del contrato: ¿Qué pasa cuando finaliza el plazo inicial?

Una vez superados esos temidos 5 o 7 años iniciales, el contrato no finaliza de forma automática por arte de magia. Si quieres recuperar tu piso, la ley te exige estar muy atento al calendario.

Si ninguna de las dos partes dice nada, entra en acción la llamada prórroga tácita. Si eres el casero y quieres que el inquilino se vaya, debes notificárselo con al menos 4 meses de antelación a la fecha de finalización. Si es el inquilino quien desea irse, deberá avisarte con 2 meses de margen.

¿Qué ocurre si se os pasan estos plazos de preaviso? El contrato de alquiler se prorrogará automáticamente por 3 años. Un simple olvido en la agenda puede significar perder la disponibilidad de tu vivienda por otros 36 meses.

A veces, las circunstancias cambian y surge la necesidad de romper el acuerdo antes de lo previsto. Las reglas del juego son diferentes dependiendo de quién quiera marcharse:

• Si el inquilino quiere irse: Por ley, puede abandonar la vivienda una vez transcurridos los primeros 6 meses del contrato, avisándote con 30 días de antelación. Si redactaste un contrato garantista, podrás exigirle una penalización de una mensualidad de renta por cada año que quede por cumplir (siempre que lo hayas incluido expresamente en el documento).
• Si tú (propietario) necesitas la vivienda: Es la única forma de frenar las prórrogas antes de los 5 años. Solo podrás reclamar el piso si lo necesitas para vivir tú como vivienda habitual, o para familiares de primer grado (hijos, padres o cónyuge en caso de divorcio). Para poder acogerte a este derecho, debe haber pasado al menos un año desde la firma, la cláusula debe constar en el contrato original y tendrás que avisar con 2 meses de antelación.

¿ Es válido hacer un contrato de alquiler de solo un año?

Sí, redactar un contrato con una duración de 11 meses o de un año es perfectamente legal. Sin embargo, a efectos prácticos, es casi un espejismo para el propietario si hablamos de vivienda habitual. Como hemos visto, por mucho que el papel diga «un año», el inquilino tiene el derecho innegable de exigir la renovación año tras año hasta llegar a los 5 (o 7) años legales. exceptuando el caso de que el propietario necesitara la vivienda para uso propio.

¿Qué ocurre si el contrato original no especifica ninguna duración?

Si olvidaste poner la fecha de finalización o utilizaste una plantilla genérica incompleta, la LAU acude para llenar ese vacío legal. La ley entenderá automáticamente que el contrato se ha firmado por un año. Y, consecuentemente, sobre ese año se aplicarán las prórrogas obligatorias que protegen al arrendatario.

¿Puedo echar a mi inquilino si decido vender el piso?

Rotundamente no. Si decides vender tu propiedad con el inquilino dentro, el nuevo comprador está obligado por ley a subrogarse (ocupar tu lugar) y respetar el contrato de alquiler vigente con todas sus prórrogas y derechos hasta que se cumplan los 5 o 7 años correspondientes.

Como ves, la duración del contrato de alquiler está fuertemente blindada para ofrecer estabilidad al inquilino. Ceder tu vivienda significa, en la mayoría de los casos, comprometerte a un largo plazo. El mayor riesgo para un propietario no es redactar las fechas, sino enfrentarse a la cruda realidad: ¿Qué pasa si llega la fecha de fin y el inquilino se niega a devolverte las llaves o deja de pagar durante las prórrogas?

Lidiar con un inquilino que incumple los plazos o se atrinchera en la vivienda suele traducirse en largos y costosos procesos judiciales de desahucio. Para que alquilar siga siendo tu fuente de rentas y no tu peor quebradero de cabeza, estar bien respaldado no es una opción, es una necesidad. En onLygal no solo protegemos tus ingresos frente a la morosidad con nuestros seguros de impago, sino que te ofrecemos cobertura de protección jurídica integral. Nosotros nos encargamos de los gastos de abogados, procuradores y reclamaciones por incumplimiento de contrato, para que tú disfrutes de tu rentabilidad con total tranquilidad.

Los contratos de alquiler por 11 meses han aparecido como una alternativa para muchos caseros que quieren alquilar sus inmuebles bajo un régimen más flexible. Pero este tipo de acuerdos tienen letra pequeña que se debe entender para no incurrir en ilegalidades.

Por eso, te hemos traído este artículo en el que te explicamos todo lo que debes saber sobre los contratos de 11 meses y qué leyes debes respetar. Si tu vivienda en alquiler te da quebraderos de cabeza, onLygal te ofrece las soluciones legales que necesitas.

Nuestros seguros de impago de alquiler protegerán tus rentas de los impagos y la morosidad de tus inquilinos. Además, te proporcionaremos asesoramiento legal y defenderemos tus intereses en los litigios que se puedan presentar.

Si quieres saber más sobre los contratos de alquiler de 11 meses y sus implicaciones legales, sigue leyendo.

Diferencias entre un contrato de alquiler por 11 meses y otros tipos de contratos de alquiler

La razón por la que muchos propietarios deciden firmar contratos de alquiler de 11 meses responde a una cuestión legal. Y es que los contratos con este tipo de duración podrían considerarse alquileres temporales.

Este tipo de alquileres no están sujetos a las regulaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) por lo que:

• No están sujetos a una duración mínima: Los alquileres de vivienda habitual tienen una duración mínima de cinco años prorrogables. Algo que no sucede en los contratos temporales en donde se pueden ir haciendo prórrogas según vayan expirando los contratos.
• No están sujetos a topes de precios: El propietario puede fijar libremente el precio del alquiler sin necesidad de seguir el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) .
• Mayor flexibilidad: No existen prórrogas obligatorias, por lo que el contrato se va renovando y se pueden adaptar las condiciones a la realidad del mercado en cada momento.

Normalmente, los contratos temporales tienen una duración inferior al año para evitar ser considerados contratos de alquiler de vivienda habitual y quedar sujetos a la LAU. Es importante que la temporalidad del contrato esté debidamente justificada y acreditada.

Diferencias entre el contrato de alquiler por 11 meses y alquiler turístico

Por norma general el contrato de alquiler de 11 meses tiene una duración que se queda a medio camino entre el contrato de alquiler de vivienda habitual y el alquiler turístico. En ambos extremos existen regulaciones que no se aplican al contrato de 11 meses.

En el caso del alquiler turístico la legislación que se aplica es de tipo municipal. Dependiendo de dónde se sitúe tu inmueble, podrías tener que afrontar limitaciones en el precio de tu alquiler, solicitar una licencia para operar o pagar tasas e impuestos municipales adicionales.

Esto es algo que no se aplica al contrato de alquiler temporal cuya duración suele ser mayor que la de los alquileres turísticos. Estos últimos se alquilan por días o períodos cortos. Por eso, para que el alquiler temporal no entre dentro de la categoría de alquiler turístico, muchos propietarios utilizan duraciones mínimas superiores al mes. Así eliminan suspicacias por parte de la Administración Pública.

Obligaciones de los propietarios de alquileres de 11 meses

Aunque el alquiler de 11 meses pueda tener menos regulaciones que el alquiler de vivienda habitual o el turístico, siguen existiendo normas que tienes que respetar. En primer lugar, deberás registrar tu propiedad en la Ventanilla Única Digital, una plataforma en línea operada por el Gobierno para controlar los alquileres turísticos y temporales y evitar fraudes legales y fiscales.

Una vez registrada la propiedad, obtendrás un número que te permitirá alquilar tu vivienda de forma temporal. A la hora de registrar la vivienda deberás enviar la referencia catastral y ubicación del inmueble, detallarás si vas a alquilar la vivienda completa o por habitaciones y, además, determinarás el número de personas que pueden hacer uso de la vivienda.

En este registro también irás actualizando los datos o cambios que se vayan dando en el estado de la vivienda.

¿Es legal celebrar contratos de alquiler por 11 meses?

Sí, es perfectamente legal. Pero cuidado, porque muchos caseros creen que solo con esto ya basta para probar la temporalidad del alquiler y no es así. Para que un alquiler se considere temporal debe: tener una duración acorde a la causa que justifica dicha temporalidad. Normalmente, los contratos de alquiler temporal suelen durar entre un mes y menos de un año, aunque la LAU no establece un plazo determinado.

La justicia también tiene en cuenta la situación del inquilino a la hora de establecer la legalidad de un contrato de alquiler temporal. Los contratos de alquiler temporal suelen aplicarse con los siguientes tipos de inquilino:

• Estudiantes que se desplazan a otra ciudad para cursar sus estudios durante un año académico.
• Trabajadores temporales que cambian de residencia para realizar algún proyecto u obra
• Personas que se trasladan para cuidar a algún familiar de forma temporal o para someterse a una operación.
• Una familia a la que les están haciendo reformas en su vivienda habitual.

Si tu inquilino entra dentro de alguna de estas categorías, será muy sencillo justificar la aplicación de un contrato de alquiler temporal. Independientemente del tiempo que se contemple en dicho contrato.

Por el contrario, si tu inquilino es un empleado que tiene un contrato indefinido o lleva muchos años viviendo en la misma ciudad, será difícil justificar la idoneidad de un contrato temporal. Utilizar un contrato de alquiler temporal de 11 meses e irlo renovando al mismo inquilino indefinidamente podría considerarse un fraude de ley y acarrear consecuencias legales.

Preguntas Frecuentes

¿Cómo puedo justificar la temporalidad del contrato del alquiler?

La justificación de la temporalidad del contrato se puede probar de muchas formas. Las más eficaces son las derivadas de la situación del inquilino:

• Contratos de trabajo
• Matrículas en el caso de estudios
• Volantes médicos para el caso de tratamientos

Otro consejo importante es evitar que el inquilino se empadrone en la dirección de tu inmueble. La existencia de un padrón podría implicar el carácter permanente del alojamiento, en cuyo caso se aplicarían las restricciones de la LAU a tu vivienda.

¿Qué sucede si utilizo un contrato de alquiler de 11 meses para enmascarar uno de vivienda habitual?

Utilizar un contrato temporal de alquiler para encubrir un alquiler de vivienda habitual es un fraude de ley. La consecuencia inmediata implica la recalificación del contrato y la aplicación de la normativa de la LAU.

Con ello, el inquilino tendrá más derechos y será más difícil desalojarlo en caso de impago. Además, deberás respetar los plazos establecidos para llevar a cabo la ejecución.

Además de todo ello, podrías tener que afrontar importantes sanciones fiscales si has aprovechado el alquiler temporal para evitar los controles de precios en las zonas tensionadas de alquiler.

Conclusión

Los contratos de alquiler temporal se han utilizado como una forma de evadir los controles y regulaciones a las que se someten los alquileres de vivienda habitual. Hay que tener mucho cuidado con estas prácticas porque si los contratos temporales enmascaran un contrato de alquiler de vivienda habitual la recalificación del contrato será automática y deberás respetar los derechos del inquilino y demás normas de la LAU.

Además, podrías incurrir en sanciones si has utilizado el contrato de alquiler temporal para evadir controles de precios en las zonas tensionadas. Recuerda que firmar un contrato de 11 meses no hace que ese contrato sea considerado temporal automáticamente. Las circunstancias del inquilino y el motivo por el que se aplica un contrato de alquiler temporal también cuentan. En este sentido, deberás poder justificarlas llegado el momento.

Si los conflictos con tu inquilino te quitan el sueño, los seguros de impago para alquileres de temporada de onLygal son la solución para alquilar tu propiedad y proteger tus ingresos. Defendemos tus intereses y te proporcionamos asesoramiento jurídico en cualquier circunstancia.

Poder echar a tu inquilino si necesitas el piso es una de las cosas que más preocupan a los propietarios de inmuebles. Y es que las viviendas no son solamente una inversión con la que obtener rendimientos, también son bienes básicos que las personas necesitamos para vivir.

En este sentido, alquilar tu apartamento significa renunciar a vivir en él a cambio de una contraprestación. Pero, como la vida da muchas vueltas, nunca sabemos cuándo una de esas vueltas nos llevará a necesitar urgentemente aquella vivienda que en su momento alquilamos y que ahora está ocupada.

Pero si se hacen bien las cosas, no hay de qué preocuparse. Porque la ley española ampara a los propietarios que tengan que echar a sus inquilinos en caso de necesitar su propiedad para vivir. Si no conocías este aspecto de la ley, te lo explicamos en este artículo para despejar tus dudas.

Porque onLygal ofrece las respuestas a tus inquietudes con sus seguros de impago de alquiler. Unos instrumentos que protegerán tus rentas y tus propiedades frente a inquilinos morosos y actos vandálicos.

¿En qué casos puedo echar a mi inquilino si necesito el piso?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece claramente los derechos de los arrendadores a recuperar su vivienda en caso de necesidad a través del artículo 9.3. Pero no se puede ejecutar este derecho en cualquier circunstancia, la LAU solo permite recuperar la vivienda cuando concurran las siguientes causas:

• Contrato con una antigüedad mínima de un año: Antes de este período no se puede echar al inquilino por necesidad del inmueble.
• La facultad debe figurar en contrato: El contrato de arrendamiento debe incluir una cláusula que, de forma expresa, indique el derecho del arrendador a disponer de la vivienda arrendada antes de los cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí mismo o para familiares de primer grado, o para su cónyuge en supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Así lo recoge el artículo 9.3 de la LAU.
• Destinatario de la vivienda: Solo se podrá echar al inquilino en el caso de que la vivienda la necesite como residencia permanente el propietario, sus familiares en primer grado de consanguinidad (madre, padre, hijos) o su cónyuge en casos de sentencia firme de divorcio, separación o nulidad matrimonial.

Fuera de estos casos, no se puede echar al inquilino de la vivienda mientras siga pagando sus rentas y el contrato esté en vigor.

¿Cómo puedo recuperar mi vivienda alquilada en caso de necesidad?

Si estás en la situación de que tú, tus hijos, padres o cónyuge, en caso de separación, necesitáis la vivienda alquilada para residir en ella, deberéis seguir un procedimiento. Te lo detallamos a continuación.

Plazos de notificación al inquilino

Lo primero es notificar al inquilino la decisión. Deberás hacerlo con dos meses de antelación a la fecha en la que vayas a necesitar la vivienda. Por ejemplo, si tu hijo se va a vivir a la casa que tienes alquilada el 1 de junio, deberás notificárselo a tu inquilino, como muy tarde el 1 de abril.

Si has cumplido con las condiciones enumeradas anteriormente, tu inquilino estará obligado a entregarte las llaves del piso y abandonar la propiedad.

¿Qué debe incluir la carta para echar a mi inquilino si necesito el piso?

El aviso no solamente se debe hacer con la antelación debida, sino también por escrito. En dicho escrito deben constar los datos personales del inquilino y del arrendador, así como las causas que justifican el desalojo de la vivienda para uso personal.

Este último punto es muy importante ya que las razones deben ser las que aparecen recogidas en la ley y no otras. En concreto la notificación debe recoger los siguientes datos:

• Datos personales del inquilino
• Datos de la propiedad y el contrato
• Fecha de la comunicación
• Descripción de los motivos por los que se necesita la vivienda: Se debe apelar a las cláusulas fijadas en el contrato y también al artículo 9.3 de la LAU. Si se puede, también se debe hacer referencia al documento que acredite las causas (sentencia de divorcio o relación con el nuevo inquilino).
• Fecha en la que se debe efectuar el desalojo

Siguiendo este proceso, podrás recuperar la vivienda para tu uso particular teniendo la ley de tu parte.

Preguntas Frecuentes

¿Qué sucede si el inquilino no abandona la vivienda en la fecha señalada?

Si al llegar la fecha acordada, el inquilino no abandona el inmueble, el propietario podrá iniciar acciones legales. En ese momento, es fundamental que recopiles todas las pruebas necesarias para reforzar tu postura ante un juez:

• Contrato de alquiler: Deben figurar las cláusulas que te permitan recuperar el inmueble.
• Comunicaciones con el inquilino: Presenta los documentos en los que comunicas al inquilino la necesidad de recuperar el inmueble haciendo referencia a la LAU y a las cláusulas del contrato.
• Justificantes de la necesidad de la vivienda: Debes demostrar la relación familiar con el nuevo inquilino o aportar los documentos que acrediten la situación por la cual tu cónyuge debe entrar a vivir en el inmueble (sentencia de divorcio o nulidad matrimonial).

¿Qué ocurre si no ocupo la vivienda una vez he echado a mi inquilino?

Una vez hayas desalojado al inquilino, tendrás un plazo de tres meses para ocupar la vivienda, salvo que por circunstancias no previsibles o inevitables, no se hubiera podido ocupar la vivienda. La ocupación debe hacerse en calidad de vivienda habitual; no es válida la ocupación temporal o turística.

Si tu familiar no ocupa la vivienda, el antiguo inquilino puede solicitar volver a la vivienda en las mismas condiciones o exigir una indemnización que puede llegar a ser de un mes de alquiler por cada año que quedase de contrato por cumplir. Tiene un plazo de 30 días para hacerlo.

Además de todo esto, tu arrendatario también puede pedirte una indemnización por daños y perjuicios para cubrir los gastos de mudanza o alojamiento que le hayas podido ocasionar.

Conclusión

Recuperar tu vivienda en alquiler para tu uso o el de tu familia es sencillo si haces las cosas bien. Lo primero que debes hacer es incluir una cláusula en el contrato donde se contemple esta posibilidad. Recuerda que el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos solo te permite echar a tu inquilino si la persona que va a ocupar la vivienda es familiar en primer grado de consanguinidad o cónyuge.

Además, deberás comunicar a tu inquilino actual la situación de desalojo con una antelación de dos meses y deberás hacerlo por escrito.

Una vez desalojes al arrendatario, la persona designada tendrá un plazo de tres meses para ocupar la vivienda. De otro modo, tendrás que restituir al inquilino en la propiedad y podrías tener que pagar lo equivalente, como máximo, a 5 meses de alquiler.

Las relaciones con tu inquilino pueden ser conflictivas y por eso es importante contar con las herramientas que te permitan lidiar con este tipo de situaciones. Los seguros de impago de onLygal te dan la cobertura legal que necesitas para proteger tus intereses como casero. Además, te aseguran las rentas no cobradas y los daños por vandalismo. Asegura tu alquiler con onLygal.

El fallecimiento del arrendatario de un contrato de alquiler es una situación delicada que hay que saber manejar. Sobre todo, porque deja muchas incógnitas tanto para el propietario como para los familiares. Si te encuentras en una situación como esta, no te preocupes, onLygal te trae la información que necesitas para salir airoso del trance.

Porque onLygal ofrece las soluciones idóneas para los propietarios de inmuebles. Por eso, si tienes un inquilino, quizá te interese contratar uno de nuestros seguros de impago de alquiler. Porque proteger tu inmueble también es proteger tus rentas y defender tus intereses con servicios jurídicos de alta calidad.

Sin más dilación, pasamos a explicarte lo que puedes hacer y qué escenarios te puedes encontrar tras el fallecimiento de tu inquilino.

¿Qué hacer si fallece el arrendatario de un contrato de alquiler?

Cuando fallece el arrendatario de un alquiler, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite implementar diferentes soluciones para manejar la situación con éxito. Una de ellas es la subrogación. Esta facultad aparece recogida en el artículo 16 de la LAU y supone la transmisión de las obligaciones del inquilino a sus familiares y allegados.

Subrogación de contrato de alquiler: Quién puede optar a ella

La subrogación se puede llevar a cabo entre los parientes más cercanos del inquilino, la ley establece el siguiente orden y precedencia.

• El cónyuge (no separado o conviviente) o pareja de hecho del arrendatario.
• Descendientes del inquilino que en el momento del fallecimiento estuviesen sujetos a su patria potestad, o hubieran sido convivientes en los dos años precedentes.
• Ascendientes del inquilino que hayan convivido con él durante los últimos dos años.
• Hermanos del arrendatario que hayan convivido con él los dos últimos años.
• Personas con una minusvalía igual o superior al 65% que hayan convivido los dos últimos años con el inquilino y que tengan una relación de parentesco de hasta el tercer grado colateral con el arrendatario.

Para optar a la subrogación, los interesados deben enviar una notificación con acuse de recibo en el que figure:

• La fecha del fallecimiento adjuntando certificado de defunción expedido por el Registro Civil.
• Datos de la persona que va a subrogarse indicando su relación de parentesco con el fallecido.

Qué sucede si no hay subrogación

Si los herederos no expresan su voluntad de subrogar el contrato, el acuerdo de alquiler se extinguirá a los tres meses. Durante estos tres meses, los herederos que no hayan expresado fehacientemente su voluntad de renunciar a la herencia deberán pagar la renta correspondiente a ese período de tiempo.

Para librarse de esta carga, los herederos deben enviar por escrito al arrendador una notificación en la que expresen que renuncian a la subrogación en el plazo de un mes desde el fallecimiento del arrendatario.

¿Qué sucede si el inquilino fallece con deudas?

Si el inquilino fallece con deudas pendientes (impago de rentas, suministros, etc.) estas pasan a los herederos. Si los herederos aceptan la herencia, tendrán que hacerse responsables de las deudas contraídas con el casero. En este punto pueden darse varias situaciones:

• Los herederos aceptan la herencia: En este caso aceptan toda la herencia con los bienes y las deudas pendientes. En este escenario, los sucesores deberán abonar las deudas al propietario.
• Los herederos aceptan la herencia a beneficio de inventario: Con esta opción, los herederos solo responderían por las deudas hasta el importe total de los bienes heredados. Es decir, no tendrían que responder con su propio patrimonio por las deudas heredadas.
• Los herederos rechazan la deuda: Los familiares del inquilino no tienen la obligación de satisfacer las deudas.

Si el inquilino fallece sin herederos, el propietario podrá recurrir al resto de bienes de la herencia para subsanar las deudas de impago.

Preguntas Frecuentes

¿Qué hacer con la fianza cuando el inquilino fallece?

Cuando el inquilino fallece se debe dar una serie de pasos para liberar la fianza. Lo primero es comprobar que no existen deudas o desperfectos en el inmueble. De ser así, se podría retener toda o parte de la fianza para satisfacer los desperfectos y deudas.

En el caso de que haya que devolver la fianza, se entregará a los herederos legales del difunto y, en ausencia de herederos, la fianza pasaría a la totalidad de la herencia en espera de una solución.

¿Puedo deshacerme de los objetos personales de mi inquilino cuando fallezca?

No, si tu inquilino fallece, sus bienes son parte de la herencia que va a legar. Como propietario, debes contactar a sus familiares comunicándoles la situación ya que esos bienes pertenecen a sus herederos. Si el arrendatario ha fallecido con deudas, se podrán utilizar posteriormente esos bienes para saldar parte de esos déficits, pero solo cuando lo dictamine un juez según a decisión que tomen los herederos.

Conclusión

El fallecimiento de un inquilino es una situación delicada y como propietario, existen una serie de medidas que debes tomar. Cuando tengas noticias de la defunción, deberás comunicarla a los herederos o familiares del arrendatario. Serán ellos los que decidan si aceptan la herencia del difunto o si se subrogan el contrato de alquiler.

Esta última opción aparece recogida en el artículo 16 de la LAU y los herederos pueden optar por heredar el contrato de alquiler del difunto y hacerse cargo de las deudas y el alquiler.

Los familiares tendrán un mes para comunicar por escrito que no desean subrogar el contrato ya que, en caso de silencio, el acuerdo expirará a los tres meses. Al final de dicho trimestre, los familiares deberán hacerse cargo de los gastos de alquiler generados durante el período.

Recuerda que, para proteger tus intereses como propietario, onLygal tiene seguros de impago que protegerán tus rentas frente a impagos, actos de vandalismo y procesos judiciales.

Los arrendamientos temporales son contratos de alquiler sobre propiedades que tienen un uso distinto al de vivienda habitual del inquilino. Tradicionalmente, este tipo de contratos solían tener una regulación más laxa que los contratos sobre viviendas habituales. Pero ahora la situación ha cambiado y el Gobierno ha aprobado este 2025 una ley que impone nuevas regulaciones sobre este tipo de alquileres.

Por eso, si eres dueño de un inmueble sujeto a arrendamiento temporal, este artículo te interesa. Te contamos todas las novedades que el Real Decreto 1312/2024 que ya ha entrado en vigor este 2025 y que te afecta directamente.

Y, por supuesto, si necesitas ayuda, onLygal cuenta con seguros que protegen tu propiedad y tus alquileres con sus seguros de impago de alquiler. Si quieres saber cómo proteger tu propiedad y estar al tanto de las nuevas leyes, sigue leyendo.

¿Qué son los arrendamientos temporales?

Supongamos que eres un estudiante que vive en León y quiere cursar estudios en Madrid. Lo más normal, es que, durante el verano, residas en tu ciudad natal y que en el otoño te vayas a vivir a la capital para asistir a tus clases en la universidad. En este escenario, el apartamento que alquilases en Madrid lo estarías usando solamente de septiembre a junio y, por lo tanto, no se podría considerar un alojamiento permanente y habitual.

Pues bien, con este último ejemplo, se ilustra a la perfección en qué consiste un alojamiento temporal. Es ese tipo de alojamiento que sirve de residencia durante un marco de tiempo delimitado y que no supone la vivienda principal inquilino.

Diferencias del alquiler temporal respecto a otro tipo de alquileres

Muchas personas confunden el alquiler temporal con otras formas de alquiler de corta duración. Si este es tu caso, te dejamos por aquí un artículo en que te explicamos la diferencias entre un alquiler turístico y uno temporal.

En resumen, un alquiler turístico tiene un marco temporal más corto que un alquiler temporal (días o un par de semanas como mucho) y, además se suelen comercializar por plataformas online sujetas a regulación. En el caso de alquiler temporal, la estancia se puede prolongar durante meses o incluso un año (pensemos en el ejemplo de la persona de León que se va a estudiar a Madrid).

Aparte del uso, una de las características diferenciadoras de los alquileres temporales está en la regulación:

• Los alquileres permanentes: están sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos y exigen requisitos como una duración mínima del contrato de alquiler de cinco años, el establecimiento de prórrogas obligatorias, imposibilidad de modificar el precio de la renta libremente durante la vigencia del contrato, etc.
• Los alquileres temporales: también están sujetos a la misma ley, pero tradicionalmente tenían una regulación más laxa. La duración y rescisión del contrato de alquiler se podía pactar libremente entre las partes y no había obligación de establecer prórrogas.
• Los alquileres turísticos: no están sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por el contrario, se regulan a través de las normativas municipales de cada ayuntamiento que impone los requisitos para otorgar las licencias y permisos para poder operar.

Nuevas medidas introducidas por la nueva ley de arrendamientos urbanos

Cómo ves, de las tres formas de alquiler, la que menos regulaciones tenía era la del alquiler temporal. Esto provocaba que muchos propietarios prefiriesen poner sus inmuebles en régimen de alquiler temporal para evitar las regulaciones. En algunos casos, algunos propietarios alquilaban como temporal una vivienda que, en verdad, estaba siendo utilizada como vivienda habitual por parte del inquilino.

Para evitar estos fraudes de ley, el gobierno ha aprobado un nuevo decreto que implementa nuevas regulaciones en el ámbito de los alquileres temporales.

Duración de estancia

La nueva ley establece que los contratos de alquiler temporal tendrán una duración máxima de doce meses. Esto es un salto importante con respecto a la anterior situación en la que no existía tal límite. Ahora los nuevos acuerdos que se firmen tendrán total flexibilidad en su duración siempre y cuando esta se sitúe por debajo de los nueve meses. En caso contrario, el alquiler pasará a ser considerado como permanente.

Justificación de la temporalidad

Para verificar el carácter temporal del contrato no basta solamente con decir que el inquilino no residirá permanentemente en la vivienda, también debe quedar justificado en el contrato. Así se deben especificar las circunstancias por las que se decide suscribir un contrato de arrendamiento temporal. Aquí dejamos algunos ejemplos de causas que justifican la elaboración de un contrato de arrendamiento temporal:

• Estudios
• Motivos laborales: por ejemplo, albañiles, profesionales de la construcción o mantenimiento que tienen que vivir durante unos meses en una ciudad distinta hasta terminar la obra.
• Salud: trasladarse a otra localidad durante un tiempo para someterse a un tratamiento o cuidar a algún familiar convaleciente.

Estos son solo algunos ejemplos, pero puede haber muchas más situaciones que justifiquen la elaboración del contrato de alquiler temporal.

Obligación de registrarse en una Ventanilla Única Digital

Esta es una de las principales novedades que introduce la ley. Y es que, a partir de 2025, los dueños de inmuebles con alquiler temporal deberán registrar su propiedad en una plataforma electrónica nacional. En dicho registro figurarán los datos del alojamiento y su estado para que las autoridades puedan controlar el pago de impuestos y evitar que se comentan fraudes.

Al registrarte en la plataforma, recibirás un número de registro con el cual podrás comenzar a alquilar tu vivienda de forma temporal. Los pasos para obtenerlo son los siguientes:

• Debes remitir la referencia catastral y dirección de tu vivienda
• Debes detallar la forma en que se va a alquilar la casa (por habitaciones o completa) y el número de personas que estarán alojadas

Una vez remitida esta información, se evaluará tu solicitud y se te otorgará un número de registro con el que podrás alquilar tu vivienda con carácter temporal. Más información en la página del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

Conclusión

La nueva ley de arrendamientos temporales ha supuesto un cambio muy importante en la forma en que los propietarios alquilan sus viviendas. En comparación con la situación anterior, los arrendadores no podrán elaborar contratos de arrendamiento temporal superiores a doce meses. Además, deberán justificar las razones por las que deciden suscribir un alquiler temporal. A ello se suma la necesidad de registrarse en la Ventanilla Única Digital, una plataforma electrónica nacional en la que los propietarios se deben inscribir sus viviendas y compartir datos relativos a ellas.

Si tienes un alquiler de temporada, no olvides cumplir con estas obligaciones si no quieres recibir sanciones y disgustos. Y si necesitas proteger tu propiedad contra impagos, onLygal es la solución.

A la hora de alquilar una vivienda, es muy común que los gastos de los suministros se pongan a nombre del inquilino. Pero no siempre es así, existen propietarios que prefieren incluir los gastos de los suministros en el precio del alquiler. De este modo, el inquilino solo se ocupa de pagar la mensualidad de la renta que le corresponde y es el casero quien se hace responsable de la carga de las facturas.

En principio, parece una forma de alquilar que no genera mayores preocupaciones, pero ¿Compensa? Antes de tomar una decisión, te recomendamos que leas este artículo en el que te explicamos todo lo relacionado con la inclusión de los suministros en el contrato de alquiler, sus ventajas y desventajas y cómo hacerlo para evitar sorpresas.

Porque onLygal protege siempre tus derechos como propietarios con sus seguros de impago de alquiler, con los que tus rentas estarán siempre seguras y tus intereses defendidos con nuestros servicios jurídicos.

¿Quién paga los suministros en un contrato de alquiler?

Ateniéndonos a la legalidad, la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 20.1 establece que los gastos del inmueble que se individualicen a través de contadores quedarán a cargo del inquilino.

No obstante, el mismo artículo también da libertad a las partes para que puedan acordar a quien corresponde el pago las diferentes cargas del inmueble. Habitualmente, el propietario se hace cargo de los gastos de la comunidad, IBI, reformas, etc. Mientras que los gastos corrientes: luz, agua, internet… Suelen quedar a cargo del inquilino. Pero no tiene por qué ser así.

Qué gastos se pueden incluir en el alquiler

En el precio del alquiler se pueden tanto los gastos corrientes como los gastos extraordinarios que se puedan dar en el curso del arriendo. Algunos de los gastos más comunes son:

• Suministros básicos: agua, luz y electricidad que, como ya hemos dicho, suele pagar el inquilino, aunque no es obligatorio
• Gastos de comunidad e impuestos: las cuotas de la comunidad de vecinos para el mantenimiento de áreas comunes e impuestos como el IBI suelen estar a cargo del propietario, pero también se pueden transferir al arrendatario.
• Tasas de basura y mantenimiento: el impuesto de basuras puede ser cubierto por una u otra parte en función de lo que figure en el contrato de alquiler. El mantenimiento del edificio también es compartido por propietario e inquilino. La ley establece que las pequeñas reparaciones corren a cargo del inquilino mientras que las obras de carácter estructural deben ser costeadas por el arrendador.

Cómo incluir los gastos en el contrato de alquiler

Existe la posibilidad de que el propietario se haga cargo de todos los gastos corrientes de la casa. De esta manera, el inquilino solo tendrá que pagar una renta mensual y despreocuparse del pago de suministros. En este escenario, el arrendador mantiene la titularidad de los contratos de servicios con las compañías y las facturas se emiten a su nombre.

Aunque sea el propietario quien pague todos los gastos corrientes de la casa, el dueño puede repercutir estos gastos en el inquilino de tres formas:

• Pasar las facturas al inquilino para que pague las cantidades adeudadas: el propietario abona el precio de las facturas del inquilino a las compañías y después reclama al inquilino estas cantidades.
• Domiciliar las facturas en la cuenta del inquilino: el propietario es el titular de los suministros, pero la cuenta en la que se hacen los cargos es la del inquilino.
• Reflejar el precio de los suministros en el precio de la renta: el propietario mantiene la titularidad de los suministros y se hace cargo de su pago integralmente. A cambio, acuerda con el inquilino el pago de una renta más elevada que recoja el precio medio de consumo de los suministros. En el contrato se debe especificar claramente qué parte del importe corresponde a la renta y qué parte corresponde a los suministros.

Sea cual sea la forma elegida, es imprescindible que quede reflejada en el contrato. Si optas por la tercera opción, es importante reflejar en el contrato que parte se destina al alquiler del espacio y que parte al pago de suministros.

En este último punto, la cantidad que se destina al pago de servicios suele ser una media estimada del consumo del hogar. Se podrá revisar al alza esta cantidad de forma anual, pero siempre respetando los límites que marca la ley.

Ventajas e inconvenientes de incluir los gastos en el alquiler

Para el propietario, incluir los gastos en el precio del alquiler puede traer ventajas e inconvenientes.

• Ventajas: Facilita la gestión de las facturas y los pagos a los proveedores. Además, con esta modalidad de alquiler, el propietario puede saber el consumo de suministros del inquilino y conocer si está incurriendo en prácticas deshonestas como, por ejemplo, subarrendar el apartamento sin permiso.
• Desventajas: Implica más riesgos, ya que, en caso de impago, las compañías reclamarán las deudas al propietario que figura como titular de los recibos. Además, si has establecido una cantidad fija adicional al precio de la renta para pagar los suministros, puedes tener que afrontar fluctuaciones en el precio de la energía.

Unas fluctuaciones que no podrás repercutir al inquilino directamente porque los precios de los arriendos solo se pueden revisar una vez al año. Así, si el precio de la electricidad sube por encima del precio que has pactado con el inquilino, tendrás que pagar de tu bolsillo esa cantidad adicional.

Preguntas Frecuentes

¿Cómo se distribuyen los gastos de suministros en un alquiler por habitaciones?

En los alquileres por habitaciones, es habitual que se incluyan los gastos corrientes dentro del precio del alquiler. En estos casos, el propietario fija un precio mensual que irá destinado al pago de los suministros y que los inquilinos pagan como un sobreprecio a su renta mensual. Esta solución es especialmente ágil cuando se alquilan habitaciones para estancias cortas. Tiene el inconveniente de que, si se sobrepasa el límite establecido, el propietario tendrá que pagar la diferencia de su bolsillo.

Si los alquileres habitacionales son de larga duración, se suele traspasar la titularidad a uno de los inquilinos que se hará cargo de los pagos de los suministros para luego repartirlos entre los demás compañeros de casa.

Conclusión

Incluir de los gastos de los suministros en el alquiler puede ser una buena idea en determinados en los que los precios de los suministros sean estables, por ejemplo, cuando la comunidad de vecinos pague una tarifa plana por el suministro de agua o para ofertas y promociones de compañías telefónicas e internet.

Pero la inclusión de gastos en el precio de alquiler también tiene desventajas. Si el inquilino incurre en impagos, las compañías suministradoras reclamarán al propietario. Además, si se dan fluctuaciones en los precios de la energía, el casero no podrá repercutirlo inmediatamente al inquilino porque los precios de los alquileres solo se pueden actualizar una vez al año y respetando los límites que impone la ley.

Si tienes problemas con el pago de suministros por parte de tu inquilino, el seguro de impago de alquiler de onLygal protegerá tus rentas y defenderá tus intereses a través de sus servicios jurídicos para que puedas alquilar de forma fácil y tranquila.

Alquilar un local comercial es una manera de obtener ingresos de forma pasiva y supone una inversión muy atractiva para propietarios. Uno de los elementos que más dudas generan a la hora de alquilar un local comercial es la carga tributaria que se soporta.

Y es que en muchos casos los impuestos pueden mermar la rentabilidad de estos inmuebles y representar un freno a la inversión. A ello hay que sumar los posibles riesgos de impago por parte de inquilinos, aunque este último problema se puede solucionar con la contratación de seguros de impago para locales comerciales.

En onLygal tenemos el producto necesario para proteger tus inversiones y darte los mejores consejos en materia fiscal y judicial. Así que hoy te traemos este artículo para aclarar tus dudas y preocupaciones sobre esta temática.

Qué tipos de impuestos se pagan en un local comercial

Básicamente los dos tributos que pagarás por alquilar un local comercial son el IVA y el IRPF. Te desgranamos todo lo relacionado con el IVA en el siguiente epígrafe.

El IVA en el alquiler de los locales comerciales

Por ley, los locales que no están destinados a vivienda particular deben abonar el IVA cuando sean alquilados. Esto incluye los siguientes casos:

• Arrendamientos de locales comerciales: Si alquilas tu local a un negocio para montar oficinas, comercios, etc. Debes pagar el IVA. Esto incluye también los casos en los que tu inquilino viva y trabaje en el mismo inmueble. Por ejemplo, un abogado que atienda a sus clientes en un despacho dentro del apartamento.
• Arrendamientos de garajes, trasteros o almacenes no anexos a la vivienda o que no se alquilen juntamente con ella. Aunque no se destinen a una actividad comercial, el arrendamiento de garajes y trasteros tampoco supone un uso de vivienda residencial y por ello pagan el IVA.
• Arrendamientos de construcciones dedicadas a la ganadería independiente de la zona de explotación del suelo .
• Arrendamientos destinados al depósito y almacenes de productos.

Si tu arrendamiento presenta alguna de las características mencionadas anteriormente, deberás abonar el IVA correspondiente. En este caso, los arrendamientos están sujetos al IVA general que actualmente se sitúa en un 21%.

Retenciones del IRPF en el alquiler de un local comercial

Por otro lado, las ganancias que obtienes con un inmueble suponen rendimientos del capital inmobiliario y, por tanto, deberán tributar como tales ante Hacienda. En estos casos, se debe aplicar un 19% de retención sobre las facturas del alquiler.

La base imponible la conforman la cuantía de la renta y también los gastos corrientes cuando se le repercuten al inquilino. Estos gastos formarán parte de la factura final y sobre ellos se aplicará el porcentaje del IRPF ya mencionado.

Preguntas Frecuentes

¿Cómo se calcula el IRPF del alquiler de un local comercial?

Para calcular el IRPF de un local comercial, se debe contar el importe del arrendamiento y aplicarle el 19% de retención. Por ejemplo, si la renta es de 900€ y el inquilino aporta 200€ de facturas de la electricidad. La retención que debes aplicar será de:

900 + 200 = 1100 € de base imponible, sobre la que aplicarás la retención del 19%. O sea:

1100€ x 0,19 = 209€ que deberás retener en concepto de IRPF.

¿Cada cuánto debo presentar el IVA del alquiler de un local comercial?

Cuando alquiles un inmueble como local comercial, tendrás que presentar la declaración trimestral del IVA a través del modelo 303. Esta declaración deberá hacerse durante los meses de abril, julio y octubre, al finalizar cada trimestre. El cuarto y último período deberá presentarse del 1 al 30 de enero del año siguiente.

El IVA se aplicará a la totalidad de los ingresos por alquiler, de un modo parecido a como hacíamos con el IRPF.

¿Qué deducciones puedo aplicar a los rendimientos de mi local comercial?

En los arrendamientos de locales comerciales no se aplican las deducciones que se suelen aplicar a los arrendamientos de vivienda habitual. Por eso, no podrás acogerte a la bonificación del 60% que se suelen aplicar en estos casos.

Sí te puedes deducir, por el contrario, los gastos de rehabilitación del inmueble. Especialmente si son obras orientadas al correcto mantenimiento del inmueble. Es decir, no podrás deducirte obras con finalidad estética, pero sí, por ejemplo, la reparación de las humedades del inmueble.

También podrás deducirte los alquileres no pagados. Si tu inquilino deja de pagarte las rentas, podrás incluir las cantidades adeudadas en la declaración de la renta y reducir la base imponible. Recuerda que puedes proteger las rentas de tu local con nuestro seguro de impago de alquiler.

Conclusión

Como ves, la fiscalidad del arrendamiento de un local comercial difiere sensiblemente de la de un inmueble destinado al arrendamiento de vivienda habitual. En primer lugar, deberás aplicar retenciones del IVA del 21% sobre las cantidades mensuales y presentar la declaración de este impuesto de forma trimestral a través del modelo 303.

Además, deberás retener el 19% de IRPF sobre las cantidades ingresadas en concepto de alquiler. Recuerda que en estos casos no se aplicarán las deducciones como si fuera una vivienda habitual, pero si podrás deducirte los gastos en reformas del local o los impagos.

Unos impagos que puedes afrontar con los seguros de impago de onLygal.

Las relaciones entre inquilino y propietario pueden ser conflictivas en algunos casos. Sobre todo, en aquellos en los que la ley no establece unos límites claros a la potestad de uno y otro. Uno de los capítulos que más conflictos genera es el del régimen de visitas. Y es que, aunque el dueño sea el propietario efectivo del inmueble, el inquilino, como usufructuario, goza del derecho a la inviolabilidad del domicilio recogido en la Constitución.

Por eso, el poder del dueño sobre el inmueble está limitado por el derecho del inquilino a la intimidad. Para aclarar esta situación, en onLygal hemos elaborado este artículo en el que te explicamos todos los entresijos legales. Lo hacemos apoyándonos en nuestra experiencia en la gestión de seguros de impago de alquiler y defensa jurídica de los propietarios de inmuebles.

¿Puedo regular las visitas a mi propiedad en alquiler?

La Ley de Arrendamientos Urbanos no regula el derecho del propietario a restringir las visitas, pero abre la posibilidad a pactarlo con el inquilino.

Esto es así, porque el inquilino está amparado por el artículo 18 de la Constitución española que recoge el derecho a la intimidad personal y familiar y que garantiza la inviolabilidad del domicilio.

¿En qué casos se pueden regular las visitas?

Aunque, por lo general, el inquilino tenga las de ganar en estas situaciones, ambas partes pueden ponerse de acuerdo. Así, propietario e inquilino, pueden suscribir un contrato en el que se establezca un régimen de visitas.

Pero la aceptación de las condiciones dependerá de la libre voluntad del inquilino que se podrá oponer en cualquier momento.

Límites a la voluntad del inquilino

Ya hemos dicho que el inquilino tiene derecho a recibir visitas en la propiedad, pero esto no quiere decir que pueda introducir en la casa a quien quiera y durante el tiempo que considere oportuno.

Por ejemplo, si el inquilino introduce a gente ajena en la propiedad y cobra dinero por ello, estaría estableciendo un subarriendo sin permiso del arrendador y ello daría lugar a la rescisión del contrato e incluso la imposición de multas.

La regulación de las visitas en una vivienda compartida

Si la propiedad se arrienda por habitaciones, los inquilinos gozan de los mismos derechos que los que habitan una propiedad individualmente. En consecuencia, podrán recibir visitas en la propiedad sin restricciones.

Existe una diferencia con respecto a las viviendas alquiladas de forma individual. Y es que el propietario puede establecer limitaciones en las zonas comunes. Por ejemplo, se puede fijar la prohibición de pernoctar en zonas comunes de modo que los invitados de los inquilinos deban dormir en las habitaciones de los propios inquilinos.

Aunque la ley no lo prevea, es recomendable establecer normas de convivencia en el contrato. Especialmente en la gestión de los espacios comunes para garantizar una convivencia pacífica entre los residentes.

La regulación de las visitas en un alquiler temporal y permanente

La mayor diferencia que existe entre el alquiler temporal y el permanente es el marco normativo. En los contratos de alquiler permanente, el marco regulatorio es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), mientras que los contratos de alquiler temporal no están sujetos a esta normativa.

Como resultado, inquilino y arrendador tienen más libertad para pactar las condiciones del contrato. No obstante, la imposición de un régimen de visitas sigue dependiendo de la libre voluntad del inquilino, amparado por la Constitución.

¿Tiene derecho el arrendador a visitar la vivienda?

A veces es el arrendador el que decide visitar al arrendatario y en este caso también existen limitaciones por ley. El propietario solo puede entrar en la vivienda con previo consentimiento del arrendatario. De otro modo, estaría incurriendo en un delito de allanamiento de morada. Las únicas excepciones a esta norma son:

• Emergencias: En caso de emergencia extrema como un incendio o una inundación, que ponga en peligro la vida de los ocupantes o la integridad de la vivienda.
• Reparaciones urgentes: Si la propiedad sufre una avería importante como una fuga, el propietario también puede entrar en la vivienda sin necesidad de consentimiento. En algunos casos, se pueden establecer revisiones periódicas por contrato, momento en el cual el casero podría entrar en la vivienda.
• Orden judicial: Cuando sea un juez quien autorice la entrada en la vivienda por parte del propietario.

Conclusión

En definitiva, la regulación de las visitas en una vivienda arrendada depende tanto del tipo de contrato como de los acuerdos alcanzados entre arrendador e inquilino. La ley reconoce el derecho a recibir visitas y protege la intimidad del arrendatario frente a posibles intromisiones del propietario, salvo en casos excepcionales de urgencia o con autorización judicial.

Por ello, lo más recomendable es pactar de antemano normas claras en el contrato, especialmente en alquileres compartidos o temporales, para evitar malentendidos. Así, se garantiza un equilibrio entre el derecho a la convivencia pacífica y las obligaciones derivadas de la propiedad. Recuerda que, en caso de conflicto, los seguros de onLygal te protegen de cualquier eventualidad y ponen tus intereses siempre a salvo.