¿Cómo funciona la prórroga del contrato de alquiler?

¿Has firmado un contrato de arrendamiento de un piso y no sabes cómo se prorroga? Todo depende de la fecha de firma y de lo que se haya regulado sobre la prórroga en el contrato de alquiler. Te contamos todos los detalles.

¿Qué establece la ley en cuanto a la prórroga del contrato de alquiler?

Uno de los aspectos más importantes de los contratos de alquiler de vivienda, junto con la renta, es la duración. Para saber qué normativa se aplica hay que ver cuándo se firmó el contrato.

En el caso en que sea un contrato firmado a partir de junio de 2013 se le aplicará la Ley de Arrendamientos Urbanos actual que establece que la duración será acordada por el propietario y el inquilino, pero que la duración mínima es de tres años.

La prórroga no se aplica si el inquilino preavisa para resolver el contrato con 30 días de antelación a la finalización del contrato, o las posteriores prórrogas anuales después de los 3 años de duración o si el propietario, una vez transcurrido un año de duración, comunica que necesita la vivienda para él o para un familiar, según unos requisitos establecidos.

El plazo de duración del contrato se comienza a contar desde la fecha de firma del contrato o desde que se entrega el piso, si es en una fecha posterior.

Una vez que hayan transcurrido los 3 primeros años de duración, el contrato se podrá prorrogar por dos años más, en anualidad de uno, si el inquilino o el propietario no comunican por escrito su voluntad de no prorrogar el contrato con un mes de antelación respecto a la fecha de finalización.

Para el caso de contratos que se hayan firmado antes de junio de 2013 es necesario verificar las disposiciones transitorias de la LAU actual para ver qué regulación se le aplica y cómo se regula la duración y la extinción.

¿Es posible resolver el contrato de alquiler?

En el caso en que el inquilino quiera resolver el contrato de alquiler, en base a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, se regulan dos situaciones:

• Resolución durante los 6 primeros meses de duración del contrato. En principio estos 6 primeros meses son obligatorios, por lo que se podría plantear la posibilidad de que el inquilino resuelva el contrato pagando la renta completa de esos 6 meses.
• Resolución pasados los 6 primeros meses. En este caso la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el inquilino podrá resolver el contrato comunicando al propietario su voluntad de hacerlo por escrito con un mes de antelación. En este caso, además, se podrá regular en el contrato de alquiler el pago de una indemnización al arrendador equivalente a un mes de renta por cada año que quede de cumplir del contrato o la parte proporcional que corresponda.

¿Qué ocurre si muere el inquilino?

Puede suceder que el inquilino que inicialmente firmó el contrato fallezca y hayan convivido con él en el piso su cónyuge, pareja, hijos o padres. En estos casos, estas personas se subrogarán en el contrato, es decir, ocuparán el lugar del inquilino inicial.

En el caso en que no exista ninguna de estas personas el contrato de alquiler se extinguirá.

Nueva ley: prórroga de contrato de alquiler por 6 meses

A finales de 2022 entró en vigor la prórroga de determinados contratos de alquiler por el período de 6 meses. La norma funciona de manera similar a la prórroga de arrendamientos por Covid que estuvo en vigor desde marzo de 2020 hasta finales de febrero de 2022.

¿Para qué contratos de alquiler vale la prórroga por 6 meses?

De acuerdo con el artículo 71 del Real Decreto-ley 20/2022 la prórroga de 6 meses en los contratos de arrendamiento valdrá en los casos de contratos de vivienda habitual -subordinados a la ley de arrendamientos urbanos- y contratos de vivienda habitual que ahora se encuentran sometidos al código civil, si el inquilino pide su prórroga. El BOE no afecta de esta manera a oficinas o viviendas vacacionales, solamente a las viviendas habituales.

¿Hasta cuándo el inquilino puede pedir la prórroga en este caso?

El inquilino puede pedir la prórroga por un máximo de 6 meses desde el 28 de diciembre de 2022 hasta el 30 de junio de 2023. Para solicitarla se recomienda que el inquilino haga una petición a través de un burofax.

Si has firmado un contrato de alquiler y tienes dudas sobre la prórroga o la duración ponte en contacto con un abogado experto en derecho inmobiliario para que te asesore.