La subida de precios de alquiler en España parece no tener fin. Desde hace unos años, el auge del turismo, la escasez de nuevas viviendas y otros muchos factores han provocado una escalada de precios sin precedentes.

Ante este escenario, las autoridades han decidido tomar cartas en el asunto e implementar una serie de medidas orientadas a contener estas subidas de precios. Si eres propietario de una vivienda, te explicamos todo lo que debes saber sobre la nueva ley 12/2023, de 24 de mayo por el derecho a la vivienda.

Y recuerda que, si eres propietario de un inmueble, onLygal te protegerá en todo momento de okupas e impagos.

¿Qué es una zona tensionada?

Una zona residencial tensionada es el área geográfica donde la demanda de inmuebles de alquiler es mucho mayor que la oferta disponible. Esto provoca que los precios sean desorbitados y no se pueda garantizar que todo el mundo acceda a una vivienda.  La declaración de zona tensionada lleva consigo la aplicación de una serie de regulaciones.

Requisitos para declarar una zona tensionada

Los requisitos para declarar una zona residencial tensionada son:

• Que el coste medio o el valor de las hipotecas o alquileres en la zona en cuestión supere el 30% de los ingresos de los residentes en dicha zona
• Que el precio de compra o alquiler de los inmuebles haya subido en los últimos cinco años más de 3 puntos porcentuales por encima del IPC

Medidas que se aplican en las zonas tensionadas

Si la zona en la que se localiza tu propiedad se declara como tensionada, se aplicarán las siguientes medidas:

• Regulación de precios: Los nuevos contratos deben fijar precios teniendo en cuenta el Índice de Referencia de Precios de Alquiler.
• El IPC ya no es referencia para fijar precios: Este 2025 el IPC ha dejado de ser la referencia para fijar el precio de los alquileres. El precio de los contratos de arrendamiento solo podrá fijarse en base a los valores del índice oficial establecido por el estado.
• Posibilidad de prórroga extraordinaria de hasta 3 años: La renovación se hará respetando las mismas condiciones que en el contrato anterior. Pero esta prórroga no es automática ni general, solo se aplica en casos de vulnerabilidad.
• Regulación de nuevos contratos a nuevos inquilinos: Los nuevos contratos que se realicen en zonas tensionadas, deberán respetar las condiciones del anterior contrato. Aun cuando el inquilino sea nuevo.

¿Quién declara una zona tensionada?

La declaración de una zona como de mercado tensionado corresponde a las Comunidades Autónomas. Son estas entidades las que tienen que implementar la Ley de Vivienda.

Para ello deberán elaborar un estudio en el que recojan los datos de los alquileres y los precios de la compraventa. Al mismo tiempo, se deberá hacer público el documento con los datos que justifican la declaración de zona tensionada junto con los índices que se establezcan.

Por último, se deberá proponer un plan de acción para la corrección de los desequilibrios y un calendario para su implementación.

Sanciones por no respetar las leyes en zonas tensionadas

El hecho de no respetar las medidas de limitaciones al alquiler en zona tensionada tiene consecuencias legales. La cuantía de las multas y sanciones dependerá de las Comunidades Autónomas. Por ejemplo, en Cataluña las sanciones se estructuran como sigue:

• Sanciones leves: Entre 3.000 y 9.000 euros por superar ligeramente el límite y no informarlo en el contrato.
• Sanciones graves: Entre 9.000 y 90.000 euros si el precio del alquiler supera el 30% del valor del índice de referencia.
• Sanciones muy graves: Entre 90.001 y 900.000 euros. Cuando se supere el 30% del precio del índice marcado como referencia, se haya falseado la finalidad del contrato o no se especifique la finalidad del alquiler.

¿Cómo sé que mi vivienda se sitúa en una zona tensionada?

Para saber si tu propiedad está en una zona tensionada deberás seguir estos pasos:

• Acude a la página web de tu ayuntamiento: Los portales web municipales tienen la obligación de hacer público la declaración de zonas tensionadas. También puedes acudir a la web del Ministerio de Vivienda
• Introduce la dirección postal de tu domicilio: Dentro de la web de tu ayuntamiento, busca la ubicación de tu propiedad y verifica si está en una zona tensionada.

¿Como me afecta el hecho de ser o no un gran tenedor?

La figura del gran tenedor está fijada a nivel nacional como aquella persona que posee diez o más inmuebles. Pero este límite se reduce en el caso de las zonas tensionadas. Aquí, se considera gran tenedor a quien posee 5 o más viviendas.

Como Gran Tenedor, la renta que cobres no podrá exceder la que estaba fijada en el anterior contrato en el momento de la renovación o la que se establezca por ley. En este caso deberás elegir la cantidad más baja.

Además, deberás tener una mayor comunicación con las autoridades locales sobre las condiciones de tu alquiler. Por último, estarás obligado a conceder prórrogas extraordinarias si el inquilino acredita encontrarse en situación de vulnerabilidad económica o social.

¿Obtendré algún beneficio fiscal por tener una propiedad en zona tensionada?

Si no eres Gran Tenedor, podrás acceder a importantes reducciones en tu factura fiscal. Algunas Comunidades Autónomas han establecido fuertes deducciones al alquiler bajo ciertos supuestos.

• Deducción del 90%: La Ley del IRPF y la normativa catalana prevén que si se firma un nuevo contrato en una zona tensionada y se reduce el precio del alquiler en un 5% respecto al contrato anterior.
• Deducción del 70%: Cuando se alquila la propiedad a jóvenes de entre 18 y 35 años en un área tensionada. La deducción se aplica también si se alquila a sociedades del tercer sector que dediquen el espacio a actividades que limitan la renta del alquiler.
• Reducción del 60%: En situaciones en las que se hayan realizado obras de rehabilitación o mejora de la vivienda en los dos años anteriores al arrendamiento

Preguntas frecuentes

¿Qué significa que una zona sea considerada tensionada en el mercado de alquiler?

Las zonas tensionadas de alquiler son zonas donde la demanda de pisos en alquiler supera a la oferta. Los precios en estas zonas son más elevados. Por eso en estos lugares el precio de los alquileres está limitado.

¿Cuáles son los criterios para declarar una zona como tensionada?

Para declarar una zona tensionada el precio medio de un alquiler debe superar el 30% de los ingresos medios de los habitantes de esa zona.

¿Quién determina si una zona se convierte en tensionada y cómo se regula?

Las Comunidades Autónomas son las encargadas de decidir si una zona está tensionada. El Ministerio de Vivienda se encarga de validar la solicitud de las Comunidades Autónomas y publicar las zonas afectadas. Tras esto, se aplicarán límites de precios.

¿Qué consecuencias tiene vivir en una zona tensionada para inquilinos y propietarios?

Los propietarios de viviendas en zonas tensionadas no pueden subir los precios de los alquileres libremente. Deben respetar los límites estatales. Además, desahuciar a un inquilino que viva en zona tensionada es más complicada.

Para los inquilinos vivir en una zona tensionada supone más protección frente a subidas de precios y desahucios.

¿Cuánto se puede subir el alquiler en una zona tensionada?

Los propietarios deben respetar los límites de precios establecidos por el Ministerio de Vivienda. El ministerio actualizará todos los años el índice de precios para las distintas zonas del país.

¿Qué comunidades han declarado zonas tensionadas?

Por ahora, País Vasco y Cataluña han declarado zonas tensionadas en algunos de sus municipios.

Se espera que Navarra, Galicia y Asturias declaren zonas tensionadas en un futuro.

Conclusión

Si tienes una vivienda en una zona tensionada, es fundamental que entiendas como te afecta la nueva ley de vivienda y qué obligaciones tienes como propietario. Desde la limitación de precios hasta las prórrogas obligatorias, estas medidas buscan frenar el auge de los precios del alquiler en el país.

Por eso, es importante informarse bien y averiguar si nuestra propiedad se sitúa en una zona de alquiler tensionado. Recuerda que saltarse la ley de vivienda conlleva importantes sanciones. Por eso, si necesitas asesoramiento cuenta con onLygal. Tenemos la experiencia necesaria para proteger tus intereses en caso de impagos o problemas jurídicos.

A la hora de alquilar una vivienda, es muy común que los gastos de los suministros se pongan a nombre del inquilino. Pero no siempre es así, existen propietarios que prefieren incluir los gastos de los suministros en el precio del alquiler. De este modo, el inquilino solo se ocupa de pagar la mensualidad de la renta que le corresponde y es el casero quien se hace responsable de la carga de las facturas.

En principio, parece una forma de alquilar que no genera mayores preocupaciones, pero ¿Compensa? Antes de tomar una decisión, te recomendamos que leas este artículo en el que te explicamos todo lo relacionado con la inclusión de los suministros en el contrato de alquiler, sus ventajas y desventajas y cómo hacerlo para evitar sorpresas.

Porque onLygal protege siempre tus derechos como propietarios con sus seguros de impago de alquiler, con los que tus rentas estarán siempre seguras y tus intereses defendidos con nuestros servicios jurídicos.

¿Quién paga los suministros en un contrato de alquiler?

Ateniéndonos a la legalidad, la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 20.1 establece que los gastos del inmueble que se individualicen a través de contadores quedarán a cargo del inquilino.

No obstante, el mismo artículo también da libertad a las partes para que puedan acordar a quien corresponde el pago las diferentes cargas del inmueble. Habitualmente, el propietario se hace cargo de los gastos de la comunidad, IBI, reformas, etc. Mientras que los gastos corrientes: luz, agua, internet… Suelen quedar a cargo del inquilino. Pero no tiene por qué ser así.

Qué gastos se pueden incluir en el alquiler

En el precio del alquiler se pueden tanto los gastos corrientes como los gastos extraordinarios que se puedan dar en el curso del arriendo. Algunos de los gastos más comunes son:

• Suministros básicos: agua, luz y electricidad que, como ya hemos dicho, suele pagar el inquilino, aunque no es obligatorio
• Gastos de comunidad e impuestos: las cuotas de la comunidad de vecinos para el mantenimiento de áreas comunes e impuestos como el IBI suelen estar a cargo del propietario, pero también se pueden transferir al arrendatario.
• Tasas de basura y mantenimiento: el impuesto de basuras puede ser cubierto por una u otra parte en función de lo que figure en el contrato de alquiler. El mantenimiento del edificio también es compartido por propietario e inquilino. La ley establece que las pequeñas reparaciones corren a cargo del inquilino mientras que las obras de carácter estructural deben ser costeadas por el arrendador.

Cómo incluir los gastos en el contrato de alquiler

Existe la posibilidad de que el propietario se haga cargo de todos los gastos corrientes de la casa. De esta manera, el inquilino solo tendrá que pagar una renta mensual y despreocuparse del pago de suministros. En este escenario, el arrendador mantiene la titularidad de los contratos de servicios con las compañías y las facturas se emiten a su nombre.

Aunque sea el propietario quien pague todos los gastos corrientes de la casa, el dueño puede repercutir estos gastos en el inquilino de tres formas:

• Pasar las facturas al inquilino para que pague las cantidades adeudadas: el propietario abona el precio de las facturas del inquilino a las compañías y después reclama al inquilino estas cantidades.
• Domiciliar las facturas en la cuenta del inquilino: el propietario es el titular de los suministros, pero la cuenta en la que se hacen los cargos es la del inquilino.
• Reflejar el precio de los suministros en el precio de la renta: el propietario mantiene la titularidad de los suministros y se hace cargo de su pago integralmente. A cambio, acuerda con el inquilino el pago de una renta más elevada que recoja el precio medio de consumo de los suministros. En el contrato se debe especificar claramente qué parte del importe corresponde a la renta y qué parte corresponde a los suministros.

Sea cual sea la forma elegida, es imprescindible que quede reflejada en el contrato. Si optas por la tercera opción, es importante reflejar en el contrato que parte se destina al alquiler del espacio y que parte al pago de suministros.

En este último punto, la cantidad que se destina al pago de servicios suele ser una media estimada del consumo del hogar. Se podrá revisar al alza esta cantidad de forma anual, pero siempre respetando los límites que marca la ley.

Ventajas e inconvenientes de incluir los gastos en el alquiler

Para el propietario, incluir los gastos en el precio del alquiler puede traer ventajas e inconvenientes.

• Ventajas: Facilita la gestión de las facturas y los pagos a los proveedores. Además, con esta modalidad de alquiler, el propietario puede saber el consumo de suministros del inquilino y conocer si está incurriendo en prácticas deshonestas como, por ejemplo, subarrendar el apartamento sin permiso.
• Desventajas: Implica más riesgos, ya que, en caso de impago, las compañías reclamarán las deudas al propietario que figura como titular de los recibos. Además, si has establecido una cantidad fija adicional al precio de la renta para pagar los suministros, puedes tener que afrontar fluctuaciones en el precio de la energía.

Unas fluctuaciones que no podrás repercutir al inquilino directamente porque los precios de los arriendos solo se pueden revisar una vez al año. Así, si el precio de la electricidad sube por encima del precio que has pactado con el inquilino, tendrás que pagar de tu bolsillo esa cantidad adicional.

Preguntas Frecuentes

¿Cómo se distribuyen los gastos de suministros en un alquiler por habitaciones?

En los alquileres por habitaciones, es habitual que se incluyan los gastos corrientes dentro del precio del alquiler. En estos casos, el propietario fija un precio mensual que irá destinado al pago de los suministros y que los inquilinos pagan como un sobreprecio a su renta mensual. Esta solución es especialmente ágil cuando se alquilan habitaciones para estancias cortas. Tiene el inconveniente de que, si se sobrepasa el límite establecido, el propietario tendrá que pagar la diferencia de su bolsillo.

Si los alquileres habitacionales son de larga duración, se suele traspasar la titularidad a uno de los inquilinos que se hará cargo de los pagos de los suministros para luego repartirlos entre los demás compañeros de casa.

Conclusión

Incluir de los gastos de los suministros en el alquiler puede ser una buena idea en determinados en los que los precios de los suministros sean estables, por ejemplo, cuando la comunidad de vecinos pague una tarifa plana por el suministro de agua o para ofertas y promociones de compañías telefónicas e internet.

Pero la inclusión de gastos en el precio de alquiler también tiene desventajas. Si el inquilino incurre en impagos, las compañías suministradoras reclamarán al propietario. Además, si se dan fluctuaciones en los precios de la energía, el casero no podrá repercutirlo inmediatamente al inquilino porque los precios de los alquileres solo se pueden actualizar una vez al año y respetando los límites que impone la ley.

Si tienes problemas con el pago de suministros por parte de tu inquilino, el seguro de impago de alquiler de onLygal protegerá tus rentas y defenderá tus intereses a través de sus servicios jurídicos para que puedas alquilar de forma fácil y tranquila.

Tener un inmueble en alquiler puede suponer para los propietarios una manera alternativa de obtener ingresos extra. Pero, al mismo tiempo, tener un apartamento en alquiler conlleva la observancia de determinadas leyes. En los últimos años, las regulaciones del alquiler en España han aumentado al mismo ritmo que lo hacían los precios del alquiler y la escasez de vivienda en las zonas urbanas. 

En este sentido, la entrada en vigor de la Ley 12/2023 el 26 de mayo por el derecho a la vivienda ha supuesto la imposición de nuevas restricciones a las subidas de los alquileres.  

Esto ha hecho que muchos propietarios tengan dudas sobre cuánto pueden subir el alquiler en 2025. Por eso, en onLygal te contamos todo lo que necesitas saber para alquilar tu propiedad con todas las garantías. Porque onLygal te protege siempre de impagos y vela por la integridad de tu propiedad en alquiler. 

¿Cómo se calcula la subida del alquiler? 

Tradicionalmente, la subida de los alquileres se ha limitado a las variaciones en el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Pero desde el 2023 esto ha dejado de ser así. Y es que la Ley 12/2023 ha eliminado este índice como elemento de referencia para los alquileres. En consecuencia, los propietarios de vivienda han tenido que limitar la subida de sus alquileres al 2% en 2023 y al 3% en 2024.  

Es decir, que, si en 2023 tu inquilino pagaba 700 euros al mes de renta, en 2024 no podías subirle el alquiler más de 21 euros mensuales pasando a pagar 721 euros al mes. Cabe destacar que, si no has aplicado ninguna subida a tu alquiler en los últimos cinco años, puedes acumular las subidas anuales que no aplicaste en su momento.  

Para el año 2025, el INE ha aprobado un nuevo índice de referencia para la subida del precio de los alquileres. Este índice se conoce como Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV). El IRAV se calcula mes a mes y marca el límite de la subida. Por ejemplo, si el contrato de alquiler vence en enero de 2025, podrás renovarlo con una subida del 2,28% (el valor del IRAV correspondiente a enero de 2025). Recuerda que, para subir la renta, deberás comunicarlo a tu inquilino por escrito y con al menos un mes de antelación. 

Es importante destacar que los contratos celebrados antes de la entrada en vigor de esta Ley (26 de mayo de 2023) se rigen por la ley anterior, es decir, se aplica el IPC que corresponda con la fecha de vencimiento del contrato. 

¿Se sigue aplicando el IPC a la subida de los alquileres?

Y es que ese es uno de los cambios que traerá 2025. Las limitaciones en el precio del alquiler vendrán dadas por un nuevo índice de referencia distinto al que marca el IPC. El nuevo índice recibe el nombre de IRAV y es el Instituto Nacional de Estadística (INE) el encargado de elaborarlo.  

En su cálculo interviene una compleja fórmula que tiene en cuenta la tasa de variación interanual del IPC y la tasa de variación interanual del IPC subyacente, así como otros indicadores como la inflación esperada.  

Con la publicación del nuevo índice en el BOE, los propietarios de vivienda podrán saber cuánto podrán subir sus alquileres en 2025. En enero de 2025 el IRAV se situó en el 2,28%. 

Modelo de carta para comunicar una subida del alquiler

Una vez comprobado que puedes aplicar una actualización de renta, es recomendable comunicar la subida al inquilino por escrito, indicando el nuevo importe, el porcentaje aplicado y la fecha en la que será efectiva.
Puedes utilizar estos modelos de carta según el tipo de actualización:

• Modelo de carta para comunicar una subida del alquiler del 2% – Editable
• Modelo de carta para comunicar una subida del alquiler del 2% – PDF 
• Modelo de carta para actualizar la renta según el IPC acumulado – Editable
• Modelo de carta para actualizar la renta según el IPC acumulado – PDF

Los límites al alquiler en las zonas tensionadas 

Los límites a las subidas del alquiler que se han comentado anteriormente tendrán aplicación en toda España. No obstante, las zonas declaradas como tensionadas tendrán que afrontar las mismas restricciones. En estos casos, será el gobierno y las autoridades municipales quienes impongan unos precios máximos y mínimos en función de las características del inmueble.  

En estas zonasa, declaradas de acuerdo con la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, el valor superior del rango marcará el límite del precio de la renta, en los nuevos contratos de alquiler de vivienda de grandes tenedores, así como en todos los nuevos contratos de alquiler de viviendas situadas en dichas zonas tensionadas, que no hayan estado arrendadas en los últimos cinco años. 

Si la propiedad ya estaba alquilada con anterioridad, el precio de referencia será el de la renta del anterior contrato. Esta renta solo podrá ser aumentada en un porcentaje preestablecido en relación con la renta del anterior contrato.  

Conclusión

La regulación de los alquileres es una realidad con la que muchos propietarios tienen que vivir. La escasez de vivienda y el aumento de los precios y la inflación han hecho que el gobierno implemente medidas de contención de los precios de las rentas. Tradicionalmente, los arrendadores podían subir los alquileres de acuerdo con el IPC, pero el auge de los precios estos últimos años han provocado que este índice se desboque. En consecuencia, la Administración Pública ha implementado límites de subidas independientes del IPC. Límites que fueron del 2% en 2023 y del 3% en 2024. 

Pero ahora, el INE ha elaborado el IRAV como nuevo indicador que suplante al IPC en el cálculo de la subida de los alquileres. Este indicador se elabora mes a mes y marca las subidas máximas de los contratos de alquiler que vencen en el mes pertinente. En enero de 2025 el IRAV se situó en el 2,28%.  

Por otro lado, los contratos celebrados con anterioridad al 26 de mayo de 2023 seguirán guiándose por el IPC para sus subidas. Además, si el inmueble se sitúa en una zona declarada como tensionada, deberá respetar las limitaciones municipales al respecto.  

Como ves, tener en alquiler una propiedad puede ser una fuente de rentas. Pero también de problemas si no conocemos bien la ley. Además de ello, hay que contar con las posibilidades de impago. Por eso onLygal te ofrece los mejores seguros contra el impago del alquiler. De modo que tu solo tendrás que alquilar y despreocuparte.