Alquilar la vivienda de tus padres tiene beneficios ya que la familia puede obtener rentas de un inmueble que, en la mayoría de los casos, ya estaría pagado. Ahora bien, estos ingresos deben tributar a Hacienda y también existen ciertos elementos legales que se deben tener en cuenta y que te vamos a contar en este artículo.

Más allá de los problemas legales, también existen riesgos económicos como, por ejemplo, el riesgo de impago. Por suerte, onLygal cuenta con seguros de impago de alquiler que te cubrirán ante los impagos de tu inquilino y defenderán tus derechos.

¿Puede un hijo alquilar la vivienda de sus padres?

La respuesta directa a si puede un hijo alquilar la vivienda de sus padres es un rotundo sí. Es una práctica totalmente legal, muy frecuente en nuestro país y una excelente forma de rentabilizar el patrimonio familiar ayudando al mismo tiempo a la emancipación de los hijos.

Ante la ley, esta operación es exactamente igual que cualquier otro arrendamiento. La relación pasa a ser formalmente de arrendador (los padres) e inquilino (el hijo), y se rige en su totalidad por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El hecho de que exista un vínculo de consanguinidad no invalida el alquiler, pero sí obliga a ser especialmente meticulosos con el papeleo para demostrar a la Administración que se trata de un alquiler real y no de una donación encubierta.

Cómo hacer un contrato de alquiler entre familiares sin cometer errores

El error más común al alquilar una vivienda a un familiar es dejarse llevar por la confianza y conformarse con un «pacto de palabra». Por muy buena que sea la relación, redactar un contrato de alquiler por escrito es innegociable.

Para que el contrato sea totalmente válido y no genere problemas legales en el futuro, debe cumplir los siguientes requisitos:

• Formalidad estándar: Debe incluir los datos identificativos de ambas partes (DNI), la descripción de la vivienda, la duración del contrato y el importe exacto de la renta mensual.
• Exigencia de la fianza: Que sea tu hijo no le exime de pagar la fianza legal (correspondiente, generalmente, a una mensualidad). Además, como propietarios, los padres tienen la obligación de depositar esta fianza en el organismo correspondiente de su Comunidad Autónoma.
• Abono rastreable: El pago del alquiler debe realizarse siempre mediante transferencia bancaria o domiciliación, indicando claramente en el concepto «Alquiler [Mes] [Año]». Evita los pagos en efectivo, ya que dejar un rastro bancario es tu mejor defensa ante una posible inspección de Hacienda.

Implicaciones fiscales: ¿qué dice Hacienda sobre alquilar a un hijo?

A la Agencia Tributaria no le sirven los pactos familiares; para Hacienda, un alquiler es una actividad económica y debe tributar como tal. De hecho, la ley contempla una regla específica para evitar fraudes cuando se alquila a familiares de hasta tercer grado (hijos, nietos, hermanos…).

Esta regla se conoce como el rendimiento mínimo por parentesco. Significa que los padres no pueden declarar en su IRPF unos ingresos por debajo de un mínimo establecido por ley, sin importar lo que realmente le cobren al hijo.

Este tope mínimo que Hacienda te obliga a declarar es, por norma general, el 2% del valor catastral de la vivienda (o el 1,1% si dicho valor catastral ha sido revisado en los últimos 10 años). Si le cobras a tu hijo una cuota que al año suma menos de esa cantidad, a efectos de tu Declaración de la Renta, tendrás que tributar por ese mínimo legal fijado por el valor catastral, y no por lo que realmente has ingresado.

Preguntas frecuentes

¿Puedo fijar un precio por debajo del mercado?

Sí, la Ley de Arrendamientos Urbanos permite la libertad de pacto entre las partes. Puedes alquilarle a tu hijo un piso por 300 euros, aunque en el mercado cueste 1.000 euros. Sin embargo, debes recordar lo mencionado en el apartado anterior: aunque le cobres una renta «simbólica», de cara a tu Declaración de la Renta deberás tributar, como mínimo, por el porcentaje correspondiente a su valor catastral.

¿Se puede hacer un contrato de alquiler con opción a compra entre familiares?

Totalmente. Es una fórmula excelente para ayudar a un hijo a adquirir la vivienda familiar a largo plazo. Se redacta un contrato mixto que incluya el alquiler y la opción a compra, estipulando claramente el precio final de venta de la vivienda, qué porcentaje de las cuotas de alquiler mensuales se descontarán de ese precio final, y el plazo máximo del que dispone el hijo para ejercer su derecho a compra.

Conclusión

Alquilar la vivienda de los padres es una operación beneficiosa para ambas partes, siempre y cuando se haga con total transparencia legal y fiscal. Cumplir con la LAU, redactar un buen contrato y no jugar al despiste con Hacienda son los tres pilares fundamentales para evitar multas.

Sin embargo, como hemos visto, los lazos de sangre no blindan contra los imprevistos de la vida. Un cambio en la situación laboral de un hijo o un desacuerdo por las reparaciones de la casa pueden derivar en impagos o tensiones muy dolorosas para la familia. Para que el patrimonio siga generando rentabilidad sin que la relación personal sufra, contar con un seguro de impago de alquiler de onLygal es la decisión más inteligente. Nosotros actuamos como un mediador profesional, garantizando tus ingresos y ofreciéndote la defensa jurídica necesaria, para que los negocios sigan siendo negocios y la familia, siga siendo familia.

En los últimos años, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ha sufrido múltiples modificaciones orientadas a proteger al inquilino ante la carestía de los alquileres. Pero esta protección tiene un precio en forma de flexibilidad.

Si estás buscando rescindir tu contrato de alquiler, pero tienes miedo de las consecuencias que esto pueda implicar, quédate con onLygal. Te explicamos todo lo relacionado con la rescisión de tu contrato de arrendamiento.

El desistimiento del contrato de alquiler: ¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)?

Para saber a qué atenernos, el primer paso es acudir a la normativa vigente. El artículo 11 de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos establece un marco muy claro para lo que legalmente se conoce como el desistimiento del contrato de alquiler.

Según la LAU, el inquilino tiene el derecho de dar por terminado el contrato de arrendamiento de forma unilateral, pero para poder ejercer este derecho de forma completamente legal debe cumplir dos requisitos fundamentales:

• Que hayan transcurrido al menos 6 meses desde la firma del contrato. Durante ese primer medio año, el contrato es de obligado cumplimiento.
• Que se comunique al propietario con una antelación mínima de 30 días. Además, desde onLygal siempre recomendamos que esta notificación se realice por escrito (idealmente mediante un burofax o un documento firmado por ambas partes) para que quede constancia legal.

¿Cómo se calcula la indemnización por desistimiento del contrato de alquiler?

Aquí es donde suelen surgir las mayores dudas y los principales conflictos entre propietarios e inquilinos. ¿Hay que pagar siempre? La respuesta rápida es: solo si está expresamente firmado en el contrato.

Para que el propietario pueda exigirte una indemnización, debe existir una cláusula en vuestro contrato de arrendamiento que así lo estipule. Si el contrato no menciona nada al respecto, podrás irte (pasados los 6 meses y avisando con 30 días) sin pagar ninguna penalización.

Si la cláusula existe, la LAU limita estrictamente la cantidad máxima que se puede cobrar. El cálculo legal es el siguiente:

• Se pagará una mensualidad de la renta por cada año del contrato que quede por cumplir.
• Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Veámoslo con un ejemplo práctico: Imagina que pagas 1.000 € al mes y firmaste un contrato de un año. Decides irte legalmente en el mes número 9. Te quedan 3 meses por cumplir (un cuarto de año). La indemnización correspondiente sería la parte proporcional de esos 1.000 € dividida entre 4. Es decir, tendrías que pagar 250 € de penalización.

¿Qué ocurre si el inquilino se va antes de los 6 meses obligatorios?

Como hemos visto, la frontera de los 6 meses lo cambia todo. Abandonar la vivienda antes de ese primer semestre ya no se considera un desistimiento legal, sino un incumplimiento de contrato.

En este escenario, el propietario está en su derecho de reclamar que el contrato se cumpla o exigir daños y perjuicios. Por norma general, si te marchas (por ejemplo) en el mes 4, el arrendador puede exigirte por vía legal el pago de las rentas correspondientes a los 2 meses que faltan hasta cumplir el mínimo obligatorio de los 6 meses.

Además, si el contrato incluía la cláusula de penalización por desistimiento que vimos en el punto anterior, el propietario podría sumarle la indemnización proporcional por el tiempo restante desde el mes 6 hasta la finalización del contrato. Es un escenario complejo que puede acabar en los tribunales si no se llega a un acuerdo amistoso.

Preguntas Frecuentes

¿Tengo que pagar indemnización si me voy por humedades o mal estado del piso?

No, en este caso las reglas del juego cambian. Según el artículo 21 de la LAU, el arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Si el piso sufre de humedades graves, falta de suministros básicos por averías no reparadas u otros problemas que lo hacen inhabitable, es el propietario quien está incumpliendo el contrato.

En esta situación, el inquilino puede exigir la resolución del contrato sin penalización, sin tener que esperar los 6 meses obligatorios y sin pagar indemnización alguna.

¿Con cuántos días de antelación debo notificar el desistimiento?

La ley es taxativa en este punto: debes avisar a tu casero con un mínimo de 30 días de antelación a la fecha en la que tengas pensado dejar la vivienda. Si no respetas este plazo, el propietario podría descontarte de la fianza los días proporcionales de preaviso que hayas incumplido.

Conclusión

El final de un contrato de arrendamiento no tiene por qué convertirse en un dolor de cabeza si se conocen los derechos y obligaciones que marca la ley. Entender los plazos, revisar bien las cláusulas antes de firmar y notificar siempre por escrito son los pilares para un desistimiento del contrato de alquiler pacífico y sin sobresaltos.

Sin embargo, sabemos que la teoría es fácil, pero la práctica a veces trae complicaciones. Negativas a devolver la fianza, desacuerdos sobre el cálculo de las indemnizaciones o inquilinos que se marchan antes de tiempo son el pan de cada día en el sector inmobiliario.

Tanto si eres propietario y quieres proteger tus rentas. En onLygal somos expertos en hacer que lo difícil parezca sencillo. Descubre nuestros seguros de impago de alquiler y asegúrate de que, pase lo que pase con tu alquiler, la tranquilidad siempre se quede en casa.

Son muchos los españoles que, con la llegada de las vacaciones, dejan su vivienda habitual para descansar durante días o semanas.

Aunque lo habitual es que los días de vacaciones transcurran sin ningún incidente, son muchos los que dejan su casa preocupados por la ocupación ilegal.

De hecho, de acuerdo con algunas encuestas y con el informe de onLygal “Los españoles ante el fenómeno de la ocupación ilegal”, el 53% de los españoles muestra preocupación por el problema de la ocupación ilegal, especialmente durante los periodos estivales.

Esta preocupación no solo está motivada por la pérdida temporal de la posesión del inmueble, sino, sobre todo, por las consecuencias económicas que esta situación puede traer consigo para los propietarios. En este sentido, los propietarios de los inmuebles tienen como preocupación principal los desperfectos ocasionados en el inmueble, los costes de alojamiento alternativo mientras se recupera la vivienda o los gastos asociados a la contratación de abogados para iniciar acciones legales.

En onLygal queremos ayudarte a prevenir este problema y a disfrutar tus vacaciones sin preocupaciones. A continuación, te explicamos qué medidas puedes adoptar para prevenir la ocupación de tu vivienda y cómo actuar en caso de econtrarte en este escenario.

¿Qué tipos de viviendas tienen mayor riesgo?

Son más susceptibles de ser ocupadas las siguientes viviendas:

• Segundas residencias: en estos casos, son inmuebles que pasan meses sin ser utilizados por los propietarios, incrementando el riesgo de ser ocupados. Asimismo, si estas segundas residencias son casas aisladas o con pocos vecinos, el riesgo aumenta.
• Inmuebles vacíos de grandes tenedores: inmuebles de bancos o fondos de inversión, así como edificios enteros en proceso de venta.
• Inmuebles en venta o alquiler: sobre todo cuando estos permanecen en el mercado durante mucho tiempo.
• Herencias: inmuebles a la espera de la liquidación de la herencia que no reciben visitas frecuentemente.

Diferencia entre ocupación ilegal y allanamiento de morada

Es importante diferenciar entre el allanamiento de morada y la ocupación de vivienda.

• Allanamiento de morada: delito cometido por aquel que entra en morada ajena en contra de la voluntad de su morador. Castigado con penas de prisión.
• Ocupación de vivienda: delito cometido por quien ocupa vivienda ajena que no constituya morada. También está castigado con penas de prisión.

Esto quiere decir que la diferencia entre el delito de allanamiento y el de ocupación es si la vivienda objeto de delito constituye morada o no. Ahora bien, ¿cuál es el concepto de morada? Es morada aquel inmueble en el que se desarrolla la vida íntima y familiar del sujeto pasivo y sus familiares. Esto quiere decir que también constituyen morada las segundas viviendas, por cuanto son inmuebles en los que se desarrolla vida privada. En este sentido se ha pronunciado el Tribunal Supremo en su Sentencia de 6 de noviembre de 2020.

En estos casos, por tanto, se aplica lo dispuesto en el Código Penal, incurriéndose en delitos castigados con penas de prisión de entre 3 meses y 4 años, dependiendo de la gravedad del caso.

Por su parte, la Ley 5/2018, conocida popularmente como Ley del Desahucio Exprés, aprobó un mecanismo civil rápido y eficaz que permite a los propietarios de viviendas ocupadas recuperar el inmueble. Este desahucio exprés se aplica a los inmuebles ocupados en los que la ocupación fuera sin título. Esto es: el ocupa no tiene contrato de alquiler o autorización del propietario.

¿Qué ocurre si la vivienda es tu residencia habitual? ¿Y si se trata de una segunda residencia?

En caso de ser la vivienda habitual, el Ordenamiento Jurídico español lo considera un delito de allanamiento de morada, por lo que se llevará a cabo una intervención policial inmediata y se expulsará a quienes hubieran cometido el delito.

Lo mismo ocurre con la segunda residencia, ya que el Tribunal Supremo ha ampliado el concepto de morada a las segundas residencias, afirmando que morada es el lugar en el que transcurre la vida privada, aunque este sea utilizado de forma temporal o accidental. Así las cosas, cuando la segunda residencia esté ocupada, también estaríamos ante un delito de allanamiento de morada, en el que la intervención policial es inmediata.

Te damos algunos tips para evitar que ocupen tu casa durante tus vacaciones:

• Que la vivienda parezca habitada: puedes pedir a alguien de confianza que recoja el correo o que suba y baje las persionas o, incluso, que encienda alguna luz. También puedes utilizar algún sistema domótico para programar las luces.
• No anuncies todo en redes sociales.
• Cierra bien puertas y ventanas.
• Instala algún sistema de seguridad: desde alarmas o cámaras hasta cerraduras de alta seguridad. No solo actuarán como elemento disuasorio, sino que facilitarán poder dar antes con las personas que intenten ocupar tu vivienda.
• No dejes ningún juego de llaves escondido: es posible que alguien encuentre el juego de llaves y pueda entrar en el inmueble.

Es importante saber qué hacer si tienes algún indicio de que tu vivienda ha sido ocupada. Aquí te dejamos qué hacer si te encuentras en esa tesitura:

• No accedas a la vivienda por tu cuenta: no te enfrentes a los ocupantes ni accedas a la vivienda, evita el conflicto en todo momento.
• Llama a la Policía o a la Guardia Civil inmediatamente: ten en cuenta que, al ser tu vivienda, estás siendo víctima de un delito de allanamiento de morada, por lo que la actuación policial debería ser inmediata.
• Conserva la documentación que acredite que eres el propietario del inmueble: conserva las escrituras o los recibos de suministros, ya que así podrás demostrar que eres el legítimo propietario del inmueble.
• Ponte en manos de un buen abogado: recibir asesoramiento jurídico marca la diferencia, ayudándote a seguir una estrategia clara y dirigida a la recuperación del inmueble.

La prevención, como ocurre en otros ámbitos, es fundamental para proteger la vivienda durante las vacaciones. Tomando medidas sencillas se puede reducir mucho la posibilidad de que un inmueble sea ocupado.

No obstante, a veces tomar diferentes precauciones no es suficiente. En caso de sufrir alguna incidencia con tu vivienda durante las vacaciones, lo mejor es contar con asesoramiento jurídico especializado. Puedes contactar con nuestro Centro de Asistencia Jurídica escribiendo un correo electrónico a consultajuridica@onlygal.es, indicando los datos de tu póliza y un teléfono de contacto, o llamándonos a nuestro teléfono gratuito 900828020.

¿Me pueden ocupar la casa si me voy una semana de vacaciones?

Aunque es poco habitual, puede ocurrir que, durante los periodos estivales, en los que una vivienda está desocupada, esta sea ocupada ilegalmente. Es por ello fundamental aplicar ciertos tips para evitar esta situación.

¿Qué diferencia hay entre un okupa y un allanamiento de morada?

Mientras el allanamiento se da en una vivienda habitual, la ocupación se realiza en casas vacías o inmuebles deshabitados que no constituyen morada.

¿Qué diferencia hay entre la ocupación ilegal y la inquiocupación?

Mientras que la ocupación se produce sin autorización ni título alguno, la inquiocupación tiene su origen en una relación contractual previa, normalmente un contrato de arrendamiento que posteriormente se incumple.

¿Puede la policía desalojar a los ocupantes inmediatamente?

Sí, en caso de que los ocupantes hayan incurrido en un delito de allanamiento de morada. En estos casos, la intervención policial es inmediata.

¿Qué pasa si la vivienda ocupada es mi residencia habitual?

En este caso, los ocupas estarían incurriendo en un delito de allanamiento de morada del artículo 202 del Código Penal, castigado con hasta 4 años de prisión. En este escenario, la intervención policial es inmediata.

¿Cuánto tarda un procedimiento de desalojo?

De media, un desalojo en España tarda entre 6 y 12 meses. No obstante, si no hay oposición por parte de los ocupantes, el desalojo puede reducirse unos 4 meses, así como puede exceder los 12 meses de duración en caso de que se presenten determinadas complicaciones (por ejemplo, en el caso en que el ocupa esté en situación de vulnerabilidad o la alta carga de trabajo de los Juzgados). Todo ello teniendo en cuenta los plazos recogidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Alquilar un apartamento es una fuente de rentas y de quebraderos de cabeza. Por eso es importante elaborar un contrato de alquiler garantista que proteja nuestros derechos. Un punto especialmente sensible es la duración del acuerdo porque en España las leyes son estrictas respecto a este punto.

En este artículo te explicamos lo que debes saber la duración del contrato de alquiler que debes hacer a tu inquilino. Porque en onLygal somos expertos en los seguros de impago de alquiler con los cuales podrás proteger tus rentas frente a impagos.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que las partes son totalmente libres de pactar el tiempo que deseen. Por lo tanto, no existe un «máximo» legal estricto. Sin embargo, el verdadero problema para los propietarios no es el límite máximo, sino los mínimos de obligado cumplimiento.

Aunque firmes por un periodo corto, la ley protege al inquilino otorgándole el derecho a renovar el contrato anualmente hasta alcanzar una duración mínima. Esta barrera está fijada en 5 años si el propietario es una persona física (un particular) y en 7 años si es una persona jurídica (una empresa). Como propietario, debes tener claro que, salvo excepciones muy concretas, cuando firmas cedes el uso de tu vivienda durante, al menos, ese lustro.

Las prórrogas del contrato: ¿Qué pasa cuando finaliza el plazo inicial?

Una vez superados esos temidos 5 o 7 años iniciales, el contrato no finaliza de forma automática por arte de magia. Si quieres recuperar tu piso, la ley te exige estar muy atento al calendario.

Si ninguna de las dos partes dice nada, entra en acción la llamada prórroga tácita. Si eres el casero y quieres que el inquilino se vaya, debes notificárselo con al menos 4 meses de antelación a la fecha de finalización. Si es el inquilino quien desea irse, deberá avisarte con 2 meses de margen.

¿Qué ocurre si se os pasan estos plazos de preaviso? El contrato de alquiler se prorrogará automáticamente por 3 años. Un simple olvido en la agenda puede significar perder la disponibilidad de tu vivienda por otros 36 meses.

A veces, las circunstancias cambian y surge la necesidad de romper el acuerdo antes de lo previsto. Las reglas del juego son diferentes dependiendo de quién quiera marcharse:

• Si el inquilino quiere irse: Por ley, puede abandonar la vivienda una vez transcurridos los primeros 6 meses del contrato, avisándote con 30 días de antelación. Si redactaste un contrato garantista, podrás exigirle una penalización de una mensualidad de renta por cada año que quede por cumplir (siempre que lo hayas incluido expresamente en el documento).
• Si tú (propietario) necesitas la vivienda: Es la única forma de frenar las prórrogas antes de los 5 años. Solo podrás reclamar el piso si lo necesitas para vivir tú como vivienda habitual, o para familiares de primer grado (hijos, padres o cónyuge en caso de divorcio). Para poder acogerte a este derecho, debe haber pasado al menos un año desde la firma, la cláusula debe constar en el contrato original y tendrás que avisar con 2 meses de antelación.

¿ Es válido hacer un contrato de alquiler de solo un año?

Sí, redactar un contrato con una duración de 11 meses o de un año es perfectamente legal. Sin embargo, a efectos prácticos, es casi un espejismo para el propietario si hablamos de vivienda habitual. Como hemos visto, por mucho que el papel diga «un año», el inquilino tiene el derecho innegable de exigir la renovación año tras año hasta llegar a los 5 (o 7) años legales. exceptuando el caso de que el propietario necesitara la vivienda para uso propio.

¿Qué ocurre si el contrato original no especifica ninguna duración?

Si olvidaste poner la fecha de finalización o utilizaste una plantilla genérica incompleta, la LAU acude para llenar ese vacío legal. La ley entenderá automáticamente que el contrato se ha firmado por un año. Y, consecuentemente, sobre ese año se aplicarán las prórrogas obligatorias que protegen al arrendatario.

¿Puedo echar a mi inquilino si decido vender el piso?

Rotundamente no. Si decides vender tu propiedad con el inquilino dentro, el nuevo comprador está obligado por ley a subrogarse (ocupar tu lugar) y respetar el contrato de alquiler vigente con todas sus prórrogas y derechos hasta que se cumplan los 5 o 7 años correspondientes.

Como ves, la duración del contrato de alquiler está fuertemente blindada para ofrecer estabilidad al inquilino. Ceder tu vivienda significa, en la mayoría de los casos, comprometerte a un largo plazo. El mayor riesgo para un propietario no es redactar las fechas, sino enfrentarse a la cruda realidad: ¿Qué pasa si llega la fecha de fin y el inquilino se niega a devolverte las llaves o deja de pagar durante las prórrogas?

Lidiar con un inquilino que incumple los plazos o se atrinchera en la vivienda suele traducirse en largos y costosos procesos judiciales de desahucio. Para que alquilar siga siendo tu fuente de rentas y no tu peor quebradero de cabeza, estar bien respaldado no es una opción, es una necesidad. En onLygal no solo protegemos tus ingresos frente a la morosidad con nuestros seguros de impago, sino que te ofrecemos cobertura de protección jurídica integral. Nosotros nos encargamos de los gastos de abogados, procuradores y reclamaciones por incumplimiento de contrato, para que tú disfrutes de tu rentabilidad con total tranquilidad.

¿Tu contrato de alquiler está a punto de terminar y no sabes si puedes seguir en la vivienda? Esta es una de las dudas más frecuentes de los inquilinos en la actualidad, en un contexto marcado por la subida de precios y cambios normativos muy frecuentes.

En marzo, a consecuencia de la subida de precios motivada por el conflicto en Oriente Medio, el Gobierno anunció un plan de medidas anticrisis con el objetivo de mitigar el impacto económico para los ciudadanos. Una de estas medidas era la prórroga de los contratos de alquiler que vencían antes del 31 de diciembre de 2027, y que permitía extenderlos hasta 2 años adicionales con las mismas condiciones (precio, duración, etc.).

La norma estuvo en vigor desde el 22 de marzo hasta el 28 de abril, generando un gran número de solicitudes de prórroga. Su objetivo era dar estabilidad de vivienda a los inquilinos con contratos de alquiler próximos a expirar, en el contexto de un mercado inmobiliario caro y con escasa oferta.

Sin embargo, la semana pasada el Congreso de los Diputados rechazó aprobar el Real Decreto‑ley 8/2026, lo que está generando una gran incertidumbre jurídica y dudas importantes sobre su aplicación y sobre qué ocurre ahora con las solicitudes realizadas y los contratos de alquiler que venzan próximamente.

Para ayudarte a entender tus derechos al respecto, te explicamos de forma clara cuál es la situación actual y qué escenarios pueden darse.

¿Sigue vigente esta prórroga?

No, como hemos indicado, el Congreso derogó el Real Decreto-Ley 8/2026 que regulaba esta medida el pasado 29 de abril, por lo que la prórroga extraordinaria ha dejado de estar en vigor.

Esto implica que ya no se pueden solicitar nuevas prórrogas al amparo de esta medida, y se vuelve al régimen general de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Entonces, ¿qué ocurre ahora con los contratos de alquiler?

En términos generales, las prórrogas solicitadas durante la vigencia de la norma pueden mantener sus efectos, mientras que los contratos que vencen después sin solicitud previa ya no pueden acogerse a la extensión de dos años. Sin embargo, nos encontramos en un escenario de incertidumbre jurídica, por lo que no existe un criterio único, y será necesario analizar cada situación de forma individual.

A continuación, vamos a analizar los escenarios más habituales y que suscitan mayores dudas legales.

Si solicitaste la prórroga durante la vigencia del Decreto (22 de marzo-28 de abril)

En este punto, pueden plantearse dos escenarios distintos:

• Si el contrato de alquiler vencía en el periodo de vigencia de la norma (22 de marzo-28 de abril), y realizaste la solicitud de prórroga en dicho periodo, la prórroga sería válida y el arrendador debió aceptarla en ese momento (y ahora no podría impugnar dicha aceptación).

• Si también solicitaste la prórroga en el periodo de vigencia de la norma, pero tu contrato de alquiler vencía después, la situación cambia un poco. En este caso, si tu contrato de alquiler no vencía dentro del margen temporal de la norma (entre el 22 de marzo y el 28 de abril), aunque hubieras solicitado la prórroga extraordinaria dentro de estas fechas, ahora surge la duda de si el propietario puede impugnar la prórroga. Para hacerlo, tendría que acudir a la vía judicial. Te recomendamos, especialmente en este caso, que obtengas asesoramiento legal especializado.

Quieres solicitar la prórroga tras la derogación de la norma en el Congreso

Una vez derogado el Real Decreto, aunque el contrato de alquiler venza antes del 31 de diciembre de 2027, ya no es posible legalmente solicitar la prórroga de dos años, por lo que el contrato se regirá exclusivamente por lo previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), o por lo pactado entre propietario e inquilino.

El propietario vendió la vivienda en el periodo de vigencia de la prórroga, y el inquilino la solicitó también en ese margen temporal

Si el propietario vendió la vivienda durante la vigencia del Real Decreto‑ley, pero la compraventa aún no se había formalizado y el inquilino solicitó la prórroga extraordinaria del alquiler, el contrato de alquiler deberá prorrogarse esos dos años, incluso si ya se hubieran firmado arras.

La compraventa podría llegar a realizarse si el nuevo propietario quedase subrogado como arrendador, asumiendo las obligaciones del contrato de alquiler, incluida la prórroga extraordinaria solicitada por el inquilino.

Sin embargo, insistimos en que, dada la gran incertidumbre jurídica generada por este asunto, resulta fundamental analizar cada caso por separado y estudiar los condicionantes individualmente.

Regulación de los contratos de alquiler a partir de ahora

Tras el rechazo del decreto, no existe una prórroga extraordinaria general, por lo que
cada contrato debe analizarse según su fecha y condiciones.

Si tu contrato sigue en vigor, se aplicarán las prórrogas obligatorias y tácitas habituales previstas en la LAU, y podrás permanecer en la vivienda mientras estés dentro de esos plazos.

Por otro lado, si tu contrato está a punto de finalizar, el propietario podrá decidir no renovarlo, siempre cumpliendo los plazos legales. En ese caso, será necesario negociar una renovación o firmar un nuevo contrato.

Conclusiones

El rechazo del decreto supone un cambio importante en el mercado del alquiler: desaparece, por el momento, la posibilidad de extender automáticamente los contratos de alquiler hasta dos años con las mismas condiciones.

Las prórrogas solicitadas durante la vigencia de la norma pueden mantener sus efectos, mientras que los contratos que vencen después sin solicitud previa se rigen exclusivamente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

En este contexto de incertidumbre jurídica, resulta fundamental revisar cada caso concreto, y dotarse de respaldo profesional para evitar situaciones desfavorables.

Por ello, si tienes dudas sobre tu contrato de alquiler o necesitas ayuda para valorar una situación específica, puedes contactar con el Centro de Asistencia Jurídica de onLygal, enviando un correo electrónico a consultajuridica@onlygal.es, con los datos de tu póliza y un teléfono de contacto, o llamando al teléfono gratuito 900 828 020.

Estamos aquí para ayudarte.

Los contratos de alquiler por 11 meses han aparecido como una alternativa para muchos caseros que quieren alquilar sus inmuebles bajo un régimen más flexible. Pero este tipo de acuerdos tienen letra pequeña que se debe entender para no incurrir en ilegalidades.

Por eso, te hemos traído este artículo en el que te explicamos todo lo que debes saber sobre los contratos de 11 meses y qué leyes debes respetar. Si tu vivienda en alquiler te da quebraderos de cabeza, onLygal te ofrece las soluciones legales que necesitas.

Nuestros seguros de impago de alquiler protegerán tus rentas de los impagos y la morosidad de tus inquilinos. Además, te proporcionaremos asesoramiento legal y defenderemos tus intereses en los litigios que se puedan presentar.

Si quieres saber más sobre los contratos de alquiler de 11 meses y sus implicaciones legales, sigue leyendo.

Diferencias entre un contrato de alquiler por 11 meses y otros tipos de contratos de alquiler

La razón por la que muchos propietarios deciden firmar contratos de alquiler de 11 meses responde a una cuestión legal. Y es que los contratos con este tipo de duración podrían considerarse alquileres temporales.

Este tipo de alquileres no están sujetos a las regulaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) por lo que:

• No están sujetos a una duración mínima: Los alquileres de vivienda habitual tienen una duración mínima de cinco años prorrogables. Algo que no sucede en los contratos temporales en donde se pueden ir haciendo prórrogas según vayan expirando los contratos.
• No están sujetos a topes de precios: El propietario puede fijar libremente el precio del alquiler sin necesidad de seguir el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) .
• Mayor flexibilidad: No existen prórrogas obligatorias, por lo que el contrato se va renovando y se pueden adaptar las condiciones a la realidad del mercado en cada momento.

Normalmente, los contratos temporales tienen una duración inferior al año para evitar ser considerados contratos de alquiler de vivienda habitual y quedar sujetos a la LAU. Es importante que la temporalidad del contrato esté debidamente justificada y acreditada.

Diferencias entre el contrato de alquiler por 11 meses y alquiler turístico

Por norma general el contrato de alquiler de 11 meses tiene una duración que se queda a medio camino entre el contrato de alquiler de vivienda habitual y el alquiler turístico. En ambos extremos existen regulaciones que no se aplican al contrato de 11 meses.

En el caso del alquiler turístico la legislación que se aplica es de tipo municipal. Dependiendo de dónde se sitúe tu inmueble, podrías tener que afrontar limitaciones en el precio de tu alquiler, solicitar una licencia para operar o pagar tasas e impuestos municipales adicionales.

Esto es algo que no se aplica al contrato de alquiler temporal cuya duración suele ser mayor que la de los alquileres turísticos. Estos últimos se alquilan por días o períodos cortos. Por eso, para que el alquiler temporal no entre dentro de la categoría de alquiler turístico, muchos propietarios utilizan duraciones mínimas superiores al mes. Así eliminan suspicacias por parte de la Administración Pública.

Obligaciones de los propietarios de alquileres de 11 meses

Aunque el alquiler de 11 meses pueda tener menos regulaciones que el alquiler de vivienda habitual o el turístico, siguen existiendo normas que tienes que respetar. En primer lugar, deberás registrar tu propiedad en la Ventanilla Única Digital, una plataforma en línea operada por el Gobierno para controlar los alquileres turísticos y temporales y evitar fraudes legales y fiscales.

Una vez registrada la propiedad, obtendrás un número que te permitirá alquilar tu vivienda de forma temporal. A la hora de registrar la vivienda deberás enviar la referencia catastral y ubicación del inmueble, detallarás si vas a alquilar la vivienda completa o por habitaciones y, además, determinarás el número de personas que pueden hacer uso de la vivienda.

En este registro también irás actualizando los datos o cambios que se vayan dando en el estado de la vivienda.

¿Es legal celebrar contratos de alquiler por 11 meses?

Sí, es perfectamente legal. Pero cuidado, porque muchos caseros creen que solo con esto ya basta para probar la temporalidad del alquiler y no es así. Para que un alquiler se considere temporal debe: tener una duración acorde a la causa que justifica dicha temporalidad. Normalmente, los contratos de alquiler temporal suelen durar entre un mes y menos de un año, aunque la LAU no establece un plazo determinado.

La justicia también tiene en cuenta la situación del inquilino a la hora de establecer la legalidad de un contrato de alquiler temporal. Los contratos de alquiler temporal suelen aplicarse con los siguientes tipos de inquilino:

• Estudiantes que se desplazan a otra ciudad para cursar sus estudios durante un año académico.
• Trabajadores temporales que cambian de residencia para realizar algún proyecto u obra
• Personas que se trasladan para cuidar a algún familiar de forma temporal o para someterse a una operación.
• Una familia a la que les están haciendo reformas en su vivienda habitual.

Si tu inquilino entra dentro de alguna de estas categorías, será muy sencillo justificar la aplicación de un contrato de alquiler temporal. Independientemente del tiempo que se contemple en dicho contrato.

Por el contrario, si tu inquilino es un empleado que tiene un contrato indefinido o lleva muchos años viviendo en la misma ciudad, será difícil justificar la idoneidad de un contrato temporal. Utilizar un contrato de alquiler temporal de 11 meses e irlo renovando al mismo inquilino indefinidamente podría considerarse un fraude de ley y acarrear consecuencias legales.

Preguntas Frecuentes

¿Cómo puedo justificar la temporalidad del contrato del alquiler?

La justificación de la temporalidad del contrato se puede probar de muchas formas. Las más eficaces son las derivadas de la situación del inquilino:

• Contratos de trabajo
• Matrículas en el caso de estudios
• Volantes médicos para el caso de tratamientos

Otro consejo importante es evitar que el inquilino se empadrone en la dirección de tu inmueble. La existencia de un padrón podría implicar el carácter permanente del alojamiento, en cuyo caso se aplicarían las restricciones de la LAU a tu vivienda.

¿Qué sucede si utilizo un contrato de alquiler de 11 meses para enmascarar uno de vivienda habitual?

Utilizar un contrato temporal de alquiler para encubrir un alquiler de vivienda habitual es un fraude de ley. La consecuencia inmediata implica la recalificación del contrato y la aplicación de la normativa de la LAU.

Con ello, el inquilino tendrá más derechos y será más difícil desalojarlo en caso de impago. Además, deberás respetar los plazos establecidos para llevar a cabo la ejecución.

Además de todo ello, podrías tener que afrontar importantes sanciones fiscales si has aprovechado el alquiler temporal para evitar los controles de precios en las zonas tensionadas de alquiler.

Conclusión

Los contratos de alquiler temporal se han utilizado como una forma de evadir los controles y regulaciones a las que se someten los alquileres de vivienda habitual. Hay que tener mucho cuidado con estas prácticas porque si los contratos temporales enmascaran un contrato de alquiler de vivienda habitual la recalificación del contrato será automática y deberás respetar los derechos del inquilino y demás normas de la LAU.

Además, podrías incurrir en sanciones si has utilizado el contrato de alquiler temporal para evadir controles de precios en las zonas tensionadas. Recuerda que firmar un contrato de 11 meses no hace que ese contrato sea considerado temporal automáticamente. Las circunstancias del inquilino y el motivo por el que se aplica un contrato de alquiler temporal también cuentan. En este sentido, deberás poder justificarlas llegado el momento.

Si los conflictos con tu inquilino te quitan el sueño, los seguros de impago para alquileres de temporada de onLygal son la solución para alquilar tu propiedad y proteger tus ingresos. Defendemos tus intereses y te proporcionamos asesoramiento jurídico en cualquier circunstancia.

Poder echar a tu inquilino si necesitas el piso es una de las cosas que más preocupan a los propietarios de inmuebles. Y es que las viviendas no son solamente una inversión con la que obtener rendimientos, también son bienes básicos que las personas necesitamos para vivir.

En este sentido, alquilar tu apartamento significa renunciar a vivir en él a cambio de una contraprestación. Pero, como la vida da muchas vueltas, nunca sabemos cuándo una de esas vueltas nos llevará a necesitar urgentemente aquella vivienda que en su momento alquilamos y que ahora está ocupada.

Pero si se hacen bien las cosas, no hay de qué preocuparse. Porque la ley española ampara a los propietarios que tengan que echar a sus inquilinos en caso de necesitar su propiedad para vivir. Si no conocías este aspecto de la ley, te lo explicamos en este artículo para despejar tus dudas.

Porque onLygal ofrece las respuestas a tus inquietudes con sus seguros de impago de alquiler. Unos instrumentos que protegerán tus rentas y tus propiedades frente a inquilinos morosos y actos vandálicos.

¿En qué casos puedo echar a mi inquilino si necesito el piso?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece claramente los derechos de los arrendadores a recuperar su vivienda en caso de necesidad a través del artículo 9.3. Pero no se puede ejecutar este derecho en cualquier circunstancia, la LAU solo permite recuperar la vivienda cuando concurran las siguientes causas:

• Contrato con una antigüedad mínima de un año: Antes de este período no se puede echar al inquilino por necesidad del inmueble.
• La facultad debe figurar en contrato: El contrato de arrendamiento debe incluir una cláusula que, de forma expresa, indique el derecho del arrendador a disponer de la vivienda arrendada antes de los cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí mismo o para familiares de primer grado, o para su cónyuge en supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Así lo recoge el artículo 9.3 de la LAU.
• Destinatario de la vivienda: Solo se podrá echar al inquilino en el caso de que la vivienda la necesite como residencia permanente el propietario, sus familiares en primer grado de consanguinidad (madre, padre, hijos) o su cónyuge en casos de sentencia firme de divorcio, separación o nulidad matrimonial.

Fuera de estos casos, no se puede echar al inquilino de la vivienda mientras siga pagando sus rentas y el contrato esté en vigor.

¿Cómo puedo recuperar mi vivienda alquilada en caso de necesidad?

Si estás en la situación de que tú, tus hijos, padres o cónyuge, en caso de separación, necesitáis la vivienda alquilada para residir en ella, deberéis seguir un procedimiento. Te lo detallamos a continuación.

Plazos de notificación al inquilino

Lo primero es notificar al inquilino la decisión. Deberás hacerlo con dos meses de antelación a la fecha en la que vayas a necesitar la vivienda. Por ejemplo, si tu hijo se va a vivir a la casa que tienes alquilada el 1 de junio, deberás notificárselo a tu inquilino, como muy tarde el 1 de abril.

Si has cumplido con las condiciones enumeradas anteriormente, tu inquilino estará obligado a entregarte las llaves del piso y abandonar la propiedad.

¿Qué debe incluir la carta para echar a mi inquilino si necesito el piso?

El aviso no solamente se debe hacer con la antelación debida, sino también por escrito. En dicho escrito deben constar los datos personales del inquilino y del arrendador, así como las causas que justifican el desalojo de la vivienda para uso personal.

Este último punto es muy importante ya que las razones deben ser las que aparecen recogidas en la ley y no otras. En concreto la notificación debe recoger los siguientes datos:

• Datos personales del inquilino
• Datos de la propiedad y el contrato
• Fecha de la comunicación
• Descripción de los motivos por los que se necesita la vivienda: Se debe apelar a las cláusulas fijadas en el contrato y también al artículo 9.3 de la LAU. Si se puede, también se debe hacer referencia al documento que acredite las causas (sentencia de divorcio o relación con el nuevo inquilino).
• Fecha en la que se debe efectuar el desalojo

Siguiendo este proceso, podrás recuperar la vivienda para tu uso particular teniendo la ley de tu parte.

Preguntas Frecuentes

¿Qué sucede si el inquilino no abandona la vivienda en la fecha señalada?

Si al llegar la fecha acordada, el inquilino no abandona el inmueble, el propietario podrá iniciar acciones legales. En ese momento, es fundamental que recopiles todas las pruebas necesarias para reforzar tu postura ante un juez:

• Contrato de alquiler: Deben figurar las cláusulas que te permitan recuperar el inmueble.
• Comunicaciones con el inquilino: Presenta los documentos en los que comunicas al inquilino la necesidad de recuperar el inmueble haciendo referencia a la LAU y a las cláusulas del contrato.
• Justificantes de la necesidad de la vivienda: Debes demostrar la relación familiar con el nuevo inquilino o aportar los documentos que acrediten la situación por la cual tu cónyuge debe entrar a vivir en el inmueble (sentencia de divorcio o nulidad matrimonial).

¿Qué ocurre si no ocupo la vivienda una vez he echado a mi inquilino?

Una vez hayas desalojado al inquilino, tendrás un plazo de tres meses para ocupar la vivienda, salvo que por circunstancias no previsibles o inevitables, no se hubiera podido ocupar la vivienda. La ocupación debe hacerse en calidad de vivienda habitual; no es válida la ocupación temporal o turística.

Si tu familiar no ocupa la vivienda, el antiguo inquilino puede solicitar volver a la vivienda en las mismas condiciones o exigir una indemnización que puede llegar a ser de un mes de alquiler por cada año que quedase de contrato por cumplir. Tiene un plazo de 30 días para hacerlo.

Además de todo esto, tu arrendatario también puede pedirte una indemnización por daños y perjuicios para cubrir los gastos de mudanza o alojamiento que le hayas podido ocasionar.

Conclusión

Recuperar tu vivienda en alquiler para tu uso o el de tu familia es sencillo si haces las cosas bien. Lo primero que debes hacer es incluir una cláusula en el contrato donde se contemple esta posibilidad. Recuerda que el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos solo te permite echar a tu inquilino si la persona que va a ocupar la vivienda es familiar en primer grado de consanguinidad o cónyuge.

Además, deberás comunicar a tu inquilino actual la situación de desalojo con una antelación de dos meses y deberás hacerlo por escrito.

Una vez desalojes al arrendatario, la persona designada tendrá un plazo de tres meses para ocupar la vivienda. De otro modo, tendrás que restituir al inquilino en la propiedad y podrías tener que pagar lo equivalente, como máximo, a 5 meses de alquiler.

Las relaciones con tu inquilino pueden ser conflictivas y por eso es importante contar con las herramientas que te permitan lidiar con este tipo de situaciones. Los seguros de impago de onLygal te dan la cobertura legal que necesitas para proteger tus intereses como casero. Además, te aseguran las rentas no cobradas y los daños por vandalismo. Asegura tu alquiler con onLygal.

El fallecimiento del arrendatario de un contrato de alquiler es una situación delicada que hay que saber manejar. Sobre todo, porque deja muchas incógnitas tanto para el propietario como para los familiares. Si te encuentras en una situación como esta, no te preocupes, onLygal te trae la información que necesitas para salir airoso del trance.

Porque onLygal ofrece las soluciones idóneas para los propietarios de inmuebles. Por eso, si tienes un inquilino, quizá te interese contratar uno de nuestros seguros de impago de alquiler. Porque proteger tu inmueble también es proteger tus rentas y defender tus intereses con servicios jurídicos de alta calidad.

Sin más dilación, pasamos a explicarte lo que puedes hacer y qué escenarios te puedes encontrar tras el fallecimiento de tu inquilino.

¿Qué hacer si fallece el arrendatario de un contrato de alquiler?

Cuando fallece el arrendatario de un alquiler, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite implementar diferentes soluciones para manejar la situación con éxito. Una de ellas es la subrogación. Esta facultad aparece recogida en el artículo 16 de la LAU y supone la transmisión de las obligaciones del inquilino a sus familiares y allegados.

Subrogación de contrato de alquiler: Quién puede optar a ella

La subrogación se puede llevar a cabo entre los parientes más cercanos del inquilino, la ley establece el siguiente orden y precedencia.

• El cónyuge (no separado o conviviente) o pareja de hecho del arrendatario.
• Descendientes del inquilino que en el momento del fallecimiento estuviesen sujetos a su patria potestad, o hubieran sido convivientes en los dos años precedentes.
• Ascendientes del inquilino que hayan convivido con él durante los últimos dos años.
• Hermanos del arrendatario que hayan convivido con él los dos últimos años.
• Personas con una minusvalía igual o superior al 65% que hayan convivido los dos últimos años con el inquilino y que tengan una relación de parentesco de hasta el tercer grado colateral con el arrendatario.

Para optar a la subrogación, los interesados deben enviar una notificación con acuse de recibo en el que figure:

• La fecha del fallecimiento adjuntando certificado de defunción expedido por el Registro Civil.
• Datos de la persona que va a subrogarse indicando su relación de parentesco con el fallecido.

Qué sucede si no hay subrogación

Si los herederos no expresan su voluntad de subrogar el contrato, el acuerdo de alquiler se extinguirá a los tres meses. Durante estos tres meses, los herederos que no hayan expresado fehacientemente su voluntad de renunciar a la herencia deberán pagar la renta correspondiente a ese período de tiempo.

Para librarse de esta carga, los herederos deben enviar por escrito al arrendador una notificación en la que expresen que renuncian a la subrogación en el plazo de un mes desde el fallecimiento del arrendatario.

¿Qué sucede si el inquilino fallece con deudas?

Si el inquilino fallece con deudas pendientes (impago de rentas, suministros, etc.) estas pasan a los herederos. Si los herederos aceptan la herencia, tendrán que hacerse responsables de las deudas contraídas con el casero. En este punto pueden darse varias situaciones:

• Los herederos aceptan la herencia: En este caso aceptan toda la herencia con los bienes y las deudas pendientes. En este escenario, los sucesores deberán abonar las deudas al propietario.
• Los herederos aceptan la herencia a beneficio de inventario: Con esta opción, los herederos solo responderían por las deudas hasta el importe total de los bienes heredados. Es decir, no tendrían que responder con su propio patrimonio por las deudas heredadas.
• Los herederos rechazan la deuda: Los familiares del inquilino no tienen la obligación de satisfacer las deudas.

Si el inquilino fallece sin herederos, el propietario podrá recurrir al resto de bienes de la herencia para subsanar las deudas de impago.

Preguntas Frecuentes

¿Qué hacer con la fianza cuando el inquilino fallece?

Cuando el inquilino fallece se debe dar una serie de pasos para liberar la fianza. Lo primero es comprobar que no existen deudas o desperfectos en el inmueble. De ser así, se podría retener toda o parte de la fianza para satisfacer los desperfectos y deudas.

En el caso de que haya que devolver la fianza, se entregará a los herederos legales del difunto y, en ausencia de herederos, la fianza pasaría a la totalidad de la herencia en espera de una solución.

¿Puedo deshacerme de los objetos personales de mi inquilino cuando fallezca?

No, si tu inquilino fallece, sus bienes son parte de la herencia que va a legar. Como propietario, debes contactar a sus familiares comunicándoles la situación ya que esos bienes pertenecen a sus herederos. Si el arrendatario ha fallecido con deudas, se podrán utilizar posteriormente esos bienes para saldar parte de esos déficits, pero solo cuando lo dictamine un juez según a decisión que tomen los herederos.

Conclusión

El fallecimiento de un inquilino es una situación delicada y como propietario, existen una serie de medidas que debes tomar. Cuando tengas noticias de la defunción, deberás comunicarla a los herederos o familiares del arrendatario. Serán ellos los que decidan si aceptan la herencia del difunto o si se subrogan el contrato de alquiler.

Esta última opción aparece recogida en el artículo 16 de la LAU y los herederos pueden optar por heredar el contrato de alquiler del difunto y hacerse cargo de las deudas y el alquiler.

Los familiares tendrán un mes para comunicar por escrito que no desean subrogar el contrato ya que, en caso de silencio, el acuerdo expirará a los tres meses. Al final de dicho trimestre, los familiares deberán hacerse cargo de los gastos de alquiler generados durante el período.

Recuerda que, para proteger tus intereses como propietario, onLygal tiene seguros de impago que protegerán tus rentas frente a impagos, actos de vandalismo y procesos judiciales.

El retraso en el pago del alquiler es un problema común que muchos propietarios tienen que afrontar en algún momento. Los pagos fuera de plazo pueden traer más quebraderos de cabeza que los simples impagos, sobre todo cuando son reiterados.

La mayoría de los arrendadores pasan por un proceso que se retroalimenta cíclicamente: el inquilino se retrasa en el pago de la renta, se genera tensión, se reclama y, cuando ya se va a interponer una demanda, el arrendatario paga la cantidad adeudada y el posible proceso de desahucio se suspende hasta el mes que viene o hasta el siguiente retraso.

Entrar en esta situación puede ser agotador para el propietario especialmente si se cronifica y el inquilino paga sistemáticamente fuera de plazo. Pero en onLygal tenemos la experiencia para dar respuesta a tus inquietudes y eso vamos a hacer en este artículo. Además, te brindamos la mejor protección contra los impagos con nuestros seguros de impago de alquiler.

Cuándo se considera que existe un retraso en el pago del alquiler

El retraso en el pago del alquiler se da cuando el inquilino abona el precio de la renta fuera del plazo estipulado en el contrato. Por ejemplo, Juan y Miguel tienen un contrato de alquiler en el cual se estipula que Miguel le debe pagar a Juan una suma de 700 mensuales por el arrendamiento de un estudio.

En virtud de este acuerdo, Miguel debe hacer las transferencias a Juan antes del día cinco de cada mes. Pero al llegar el mes de julio, Miguel no paga a Juan hasta el día siete. Pues bien, en este supuesto, Miguel ya estaría incurriendo en el retraso del pago acordado. El retraso se aplica desde el día siguiente al de finalización del plazo, en el caso de nuestro ejemplo, el día seis del mes en curso.

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el pago del alquiler se debe hacer dentro de los siete primeros días del mes. Dentro de este período temporal, inquilino y casero tienen flexibilidad para acordar fechas y plazos diferentes.

Si el retraso en el pago acaba generando una deuda de alquiler, se reclamar las cantidades pendientes por escrito utilizando este modelo de carta para envío postal.

• Modelo de carta de reclamación de deuda – Editable
• Modelo de carta de reclamación de deuda – PDF

Consecuencias del retraso en el pago de la renta

Los retrasos en el pago de la renta suelen ser la antesala al impago definitivo del alquiler que conducirá a los tribunales y, presumiblemente, al desahucio del inquilino. Pero la ley no permite echar al inquilino por retrasos en el pago, ni tampoco por impago de la renta de forma automática. Se debe seguir antes un procedimiento judicial garantista.

Habitualmente, el inquilino procede al pago de la deuda durante el proceso judicial, suspendiendo el proceso y provocando que el desahucio se suspenda.

Vencido el plazo de pago del alquiler se abre un proceso con dos etapas diferencias: la reclamación extrajudicial y el juicio por impago.

La reclamación extrajudicial por pago fuera de plazo

La reclamación extrajudicial es la vía aconsejada por los especialistas cuando se produce un retraso en el pago del alquiler. Siguiendo esta vía, deberás enviar un burofax a tu inquilino exigiendo el pago de la renta y dar un plazo de 30 días para efectuar el pago.

Si ha transcurrido el plazo, podrás interponer la demanda judicial y el inquilino no tendrá derecho a abonar la cantidad para suspender el proceso lo que comúnmente se conoce como enervación del desahucio.

En esta situación, quedará en manos del juez la decisión de sí se puede ejecutar el desahucio o no. Esta actuación quedará determinada por las características del caso.

La reclamación judicial por pago fuera de plazo

La reclamación judicial por los pagos con retraso se puede dar con las siguientes características:

• Acudes directamente al juez sin haber enviado burofax a tu inquilino: si no mandas un requerimiento escrito a tu inquilino para que proceda al pago y decides acudir a los tribunales por las bravas, el inquilino podrá satisfacer la deuda en el plazo establecido por el juez y el desahucio se paralizará.
• Acudes al tribunal después de haber enviado requerimientos a tu inquilino anteriormente: el inquilino ya se retrasó en el pago de la renta con anterioridad, pero siempre terminó pagando en el plazo de 30 días preceptivos tras la recepción del burofax pertinente. En esta ocasión, podrás interponer la demanda y pedir que no se considere la enervación del desahucio ateniéndote a los requerimientos que se enviaron previamente. La posibilidad de suspender el desahucio quedará en manos del juez

Establecimiento de penalizaciones por retraso en el pago del alquiler

Una manera de desincentivar los pagos fuera de plazo es la imposición de penalizaciones. No existe ninguna ley que diga que el inquilino deba pagar recargos por la renta pagada fuera de plazo. En este sentido, casero y arrendatario pueden acordar en el contrato la inclusión de cláusulas que impliquen recargos si se paga fuera de plazo.

Pero cuidado, porque si los recargos son abusivos, el inquilino podrá impugnar el contrato.

¿Puede un inquilino enervar un desahucio reiteradamente?

No, el inquilino solo puede enervar el desahucio una vez bajo el mismo contrato. Es decir, que el inquilino no puede sistemáticamente retrasarse en el pago de la renta y proceder al pago una vez ya se ha interpuesto la denuncia.

En consecuencia, si tu inquilino paga fuera de plazo reiteradamente, podrás acudir al juez y este decidirá si se aplica o no el desahucio. Por ahora, la jurisprudencia considera causa suficiente el retraso reiterado en el pago de la renta para la rescisión de un contrato de arrendamiento. Pero también se han emitido sentencias negando la posibilidad de desahucio por este motivo por lo cual la decisión del juez dependerá de las particularidades del caso.

La apertura de un local comercial puede ser fuente de conflictos en las comunidades de vecinos. Y es que existen ciertas actividades que pueden generar graves problemas de convivencia. Por eso, muchas comunidades de vecinos optan por establecer una gama de actividades prohibidas en sus estatutos. Pese a todo, ello no quiere decir que las comunidades de propietarios puedan prohibir discrecionalmente la apertura de locales, pero si pueden prohibir la realización de ciertas actividades en él.

Existen límites en la aplicación de estas prohibiciones que la ley recoge expresamente. Si quieres saber hasta qué punto una comunidad de vecinos puede limitar la actividad de un local comercial, sigue leyendo, te damos todas las claves.

Independientemente de cuál sea tu situación, contar con un seguro que proteja tus intereses de negocio es altamente útil. Por eso, onLygal cuenta con seguros hechos a tu medida para proteger tus intereses en cualquier situación.

En qué casos puede la comunidad de vecinos prohibir una actividad de un local comercial

Las comunidades de vecinos pueden incluir en sus estatutos una relación de actividades no permitidas en la comunidad debido a las molestias o disfunciones que pueden causar en la convivencia vecinal.

La ley establece una serie de normas que limitan el rango de actividades que pueden ser prohibidas, por lo que, si los vecinos quieren vetar ciertas actividades, deberán hacerlo justificándolo en el marco de acciones que la ley contempla como ilegales.

Actividades a las que se puede oponer una comunidad de vecinos

Las actividades a las que se puede oponer una comunidad de vecinos son:

• Actividades ilegales: las actividades relacionadas con el narcotráfico, prostitución y otras que son claramente ilegales estarán prohibidas por la comunidad.
• Actividades insalubres: la comunidad de vecinos podrá limitar la actividad de una empresa si lleva a cabo trabajos que pongan en riesgo la salud de los vecinos como, por ejemplo, el almacenamiento de materiales inflamables o peligrosos.
• Actividades molestas: todas las actividades que generen ruidos, olores o perturben el descanso y la calidad de vida de los residentes.

Modificación de los elementos del edificio

La apertura de ciertos locales comerciales puede implicar la modificación de elementos estructurales del edificio. Si este es el caso, se deberá contar con el visto bueno de la comunidad de vecinos que deberá aprobar las modificaciones en su junta.

Procedimiento para inhabilitar locales comerciales en un edificio

Como ya hemos comentado, las comunidades de vecinos no pueden prohibir la apertura de locales comerciales sobre todo cuando ya cuenten con licencias de apertura y tengan en regla todos sus papeles por parte del ayuntamiento. Tampoco se podrán tomar medidas cuando su actividad no vaya en contra de las normas recogidas en la Ley de Propiedad Horizontal sobre insalubridad y actividades ilícitas o molestas.

En el caso contrario, la comunidad de propietarios podrá impedir la realización de una actividad en local, aunque siguiendo el procedimiento marcado:

• El presidente de la comunidad deberá presentar un requerimiento por escrito al dueño del local para que cese la actividad.
• Si el dueño del local no cesa la actividad la comunidad se deberá reunir y, previa votación, otorgar al presidente la potestad de iniciar el procedimiento legal y nombrar abogados y procuradores para iniciar el proceso.

Recuerda que la comunidad de propietarios no puede prohibir arbitrariamente cualquier actividad empresarial. Si el dueño del local cuenta con las licencias de apertura y cumple con toda la normativa municipal, es muy difícil que la comunidad de propietarios pueda prohibir la actividad.

Conclusiones

Las comunidades de vecinos solo pueden prohibir actividades que estén recogidas en los estatutos de la propia comunidad. Estas actividades incluyen aquellas que pueden perturbar la vida cotidiana de la comunidad. Entre las actividades prohibidas las ilícitas como el narcotráfico o la prostitución. También se pueden prohibir las actividades que generen ruido u olores molestos. Los locales que infrinjan esta normativa pueden tener que enfrentarse a un proceso judicial iniciado por el presidente de la comunidad de vecinos.

Para que la prohibición sea efectiva y conforme a derecho, el presidente de la comunidad deberá mandar un requerimiento por escrito al dueño del local. Si el problema persiste, el presidente podrá convocar una reunión de la comunidad para que le otorgue poderes para nombrar un abogado y procuradores y comenzar el proceso judicial.

Si tienes conflictos con tu comunidad de vecinos, disponer de un servicio jurídico que proteja tus derechos e intereses es fundamental. Por eso, onLygal pone a tu disposición su seguro de abogado de negocio para que puedas defender tus derechos con todas las garantías.