¿Es legal hacer un contrato de alquiler por 11 meses?

Los contratos de alquiler por 11 meses han aparecido como una alternativa para muchos caseros que quieren alquilar sus inmuebles bajo un régimen más flexible. Pero este tipo de acuerdos tienen letra pequeña que se debe entender para no incurrir en ilegalidades.

Por eso, te hemos traído este artículo en el que te explicamos todo lo que debes saber sobre los contratos de 11 meses y qué leyes debes respetar. Si tu vivienda en alquiler te da quebraderos de cabeza, onLygal te ofrece las soluciones legales que necesitas.

Nuestros seguros de impago de alquiler protegerán tus rentas de los impagos y la morosidad de tus inquilinos. Además, te proporcionaremos asesoramiento legal y defenderemos tus intereses en los litigios que se puedan presentar.

Si quieres saber más sobre los contratos de alquiler de 11 meses y sus implicaciones legales, sigue leyendo.

Diferencias entre un contrato de alquiler por 11 meses y otros tipos de contratos de alquiler

La razón por la que muchos propietarios deciden firmar contratos de alquiler de 11 meses responde a una cuestión legal. Y es que los contratos con este tipo de duración podrían considerarse alquileres temporales.

Este tipo de alquileres no están sujetos a las regulaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) por lo que:

• No están sujetos a una duración mínima: Los alquileres de vivienda habitual tienen una duración mínima de cinco años prorrogables. Algo que no sucede en los contratos temporales en donde se pueden ir haciendo prórrogas según vayan expirando los contratos.
• No están sujetos a topes de precios: El propietario puede fijar libremente el precio del alquiler sin necesidad de seguir el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) .
• Mayor flexibilidad: No existen prórrogas obligatorias, por lo que el contrato se va renovando y se pueden adaptar las condiciones a la realidad del mercado en cada momento.

Normalmente, los contratos temporales tienen una duración inferior al año para evitar ser considerados contratos de alquiler de vivienda habitual y quedar sujetos a la LAU. Es importante que la temporalidad del contrato esté debidamente justificada y acreditada.

Diferencias entre el contrato de alquiler por 11 meses y alquiler turístico

Por norma general el contrato de alquiler de 11 meses tiene una duración que se queda a medio camino entre el contrato de alquiler de vivienda habitual y el alquiler turístico. En ambos extremos existen regulaciones que no se aplican al contrato de 11 meses.

En el caso del alquiler turístico la legislación que se aplica es de tipo municipal. Dependiendo de dónde se sitúe tu inmueble, podrías tener que afrontar limitaciones en el precio de tu alquiler, solicitar una licencia para operar o pagar tasas e impuestos municipales adicionales.

Esto es algo que no se aplica al contrato de alquiler temporal cuya duración suele ser mayor que la de los alquileres turísticos. Estos últimos se alquilan por días o períodos cortos. Por eso, para que el alquiler temporal no entre dentro de la categoría de alquiler turístico, muchos propietarios utilizan duraciones mínimas superiores al mes. Así eliminan suspicacias por parte de la Administración Pública.

Obligaciones de los propietarios de alquileres de 11 meses

Aunque el alquiler de 11 meses pueda tener menos regulaciones que el alquiler de vivienda habitual o el turístico, siguen existiendo normas que tienes que respetar. En primer lugar, deberás registrar tu propiedad en la Ventanilla Única Digital, una plataforma en línea operada por el Gobierno para controlar los alquileres turísticos y temporales y evitar fraudes legales y fiscales.

Una vez registrada la propiedad, obtendrás un número que te permitirá alquilar tu vivienda de forma temporal. A la hora de registrar la vivienda deberás enviar la referencia catastral y ubicación del inmueble, detallarás si vas a alquilar la vivienda completa o por habitaciones y, además, determinarás el número de personas que pueden hacer uso de la vivienda.

En este registro también irás actualizando los datos o cambios que se vayan dando en el estado de la vivienda.

¿Es legal celebrar contratos de alquiler por 11 meses?

Sí, es perfectamente legal. Pero cuidado, porque muchos caseros creen que solo con esto ya basta para probar la temporalidad del alquiler y no es así. Para que un alquiler se considere temporal debe: tener una duración acorde a la causa que justifica dicha temporalidad. Normalmente, los contratos de alquiler temporal suelen durar entre un mes y menos de un año, aunque la LAU no establece un plazo determinado.

La justicia también tiene en cuenta la situación del inquilino a la hora de establecer la legalidad de un contrato de alquiler temporal. Los contratos de alquiler temporal suelen aplicarse con los siguientes tipos de inquilino:

• Estudiantes que se desplazan a otra ciudad para cursar sus estudios durante un año académico.
• Trabajadores temporales que cambian de residencia para realizar algún proyecto u obra
• Personas que se trasladan para cuidar a algún familiar de forma temporal o para someterse a una operación.
• Una familia a la que les están haciendo reformas en su vivienda habitual.

Si tu inquilino entra dentro de alguna de estas categorías, será muy sencillo justificar la aplicación de un contrato de alquiler temporal. Independientemente del tiempo que se contemple en dicho contrato.

Por el contrario, si tu inquilino es un empleado que tiene un contrato indefinido o lleva muchos años viviendo en la misma ciudad, será difícil justificar la idoneidad de un contrato temporal. Utilizar un contrato de alquiler temporal de 11 meses e irlo renovando al mismo inquilino indefinidamente podría considerarse un fraude de ley y acarrear consecuencias legales.

Preguntas Frecuentes

¿Cómo puedo justificar la temporalidad del contrato del alquiler?

La justificación de la temporalidad del contrato se puede probar de muchas formas. Las más eficaces son las derivadas de la situación del inquilino:

• Contratos de trabajo
• Matrículas en el caso de estudios
• Volantes médicos para el caso de tratamientos

Otro consejo importante es evitar que el inquilino se empadrone en la dirección de tu inmueble. La existencia de un padrón podría implicar el carácter permanente del alojamiento, en cuyo caso se aplicarían las restricciones de la LAU a tu vivienda.

¿Qué sucede si utilizo un contrato de alquiler de 11 meses para enmascarar uno de vivienda habitual?

Utilizar un contrato temporal de alquiler para encubrir un alquiler de vivienda habitual es un fraude de ley. La consecuencia inmediata implica la recalificación del contrato y la aplicación de la normativa de la LAU.

Con ello, el inquilino tendrá más derechos y será más difícil desalojarlo en caso de impago. Además, deberás respetar los plazos establecidos para llevar a cabo la ejecución.

Además de todo ello, podrías tener que afrontar importantes sanciones fiscales si has aprovechado el alquiler temporal para evitar los controles de precios en las zonas tensionadas de alquiler.

Conclusión

Los contratos de alquiler temporal se han utilizado como una forma de evadir los controles y regulaciones a las que se someten los alquileres de vivienda habitual. Hay que tener mucho cuidado con estas prácticas porque si los contratos temporales enmascaran un contrato de alquiler de vivienda habitual la recalificación del contrato será automática y deberás respetar los derechos del inquilino y demás normas de la LAU.

Además, podrías incurrir en sanciones si has utilizado el contrato de alquiler temporal para evadir controles de precios en las zonas tensionadas. Recuerda que firmar un contrato de 11 meses no hace que ese contrato sea considerado temporal automáticamente. Las circunstancias del inquilino y el motivo por el que se aplica un contrato de alquiler temporal también cuentan. En este sentido, deberás poder justificarlas llegado el momento.

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