¿Puedo hacer reformas cuando tengo un local alquilado?

Poner un local comercial en alquiler puede ser una buena manera de obtener rendimientos de una forma rápida. Pero con los rendimientos también vienen los problemas. Porque los locales comerciales pueden ser el hogar de múltiples negocios. Cada uno de ellos con unas necesidades diferentes. 

Esta última característica es fuente de disputas frecuentes. Un mismo local puede albergar, a lo largo de su vida útil, múltiples comercios que necesitarán llevar a cabo reformas para adaptar el espacio a su actividad.  

Pero, ¿hasta qué punto se pueden acometer estas reformas? ¿Qué ocurre al final del contrato de arrendamiento con las obras acometidas? Si quieres conocer las respuestas a estas cuestiones, sigue leyendo, resolveremos todas tus dudas legales a lo largo de este artículo. 

Y recuerda que si tienes algún problema con el arrendamiento de tus propiedades, en onLygal tenemos todas las herramientas para protegerte en caso de impago. 

Cuando se pueden hacer reformas en un local alquilado 

El límite a la hora de llevar a cabo reformas en un local comercial viene determinado por la Ley de Arrendamientos Urbanos y también por lo que se estipule en el contrato de arrendamiento.  

Por lo general, antes de alquilar un local comercial se deben revisar ciertos aspectos. Si eres el inquilino, es muy importante que revises los estatutos de la Comunidad de Vecinos del inmueble. Debes tener en cuenta que la comunidad de propietarios puede vetar la realización de ciertas actividades en los bajos comerciales del edificio. Sin embargo, la ley de Propiedad horizontal, en su artículo 7 indica que el propietario puede efectuar las reformas que considere siempre y cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario. 

Además, también puede ocurrir que haya determinadas obras de reacondicionamiento que estén prohibidas. Asimismo, deberás consultar la normativa municipal y el estado del local, recuerda que para poder operar un negocio necesitas contar con la licencia pertinente.  

Qué reformas puede hacer el arrendatario 

En este sentido la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendatario puede hacer las obras que considere siempre y cuando cuente con la autorización expresa del propietario. 

Es decir, que si quieres adaptar cualquiera de los elementos de la propiedad, deberás contar con la autorización expresa del propietario. Este permiso deberá quedar plasmado por escrito. 

Si ya cuentas con el permiso escrito del propietario, los estatutos de la comunidad lo permiten y cuentas con los permisos municipales pertinentes, podrás iniciar las reformas del local.  

¿Qué ocurre con las reformas realizadas al final de contrato? 

Una vez realizadas las reformas, puede surgir la duda de qué ocurre con las mismas una vez finalizado el contrato de arrendamiento. Pues bien, en estos casos nos podemos encontrar con varios supuestos. Puede ocurrir que a la finalización del contrato el inquilino quiera deshacer las reformas acometidas o llevarse los elementos de mejora en los que ha invertido.  

También se puede dar el caso de que el inquilino deje los elementos reformados en el local lo que supondrá una mejora del inmueble de la que se beneficiará el propietario. Por último, también se puede dar el escenario de que el inquilino deba devolver el local al mismo estado en que lo encontró. 

La consecución de todos estos escenarios dependerá de lo que hayan acordado las partes libremente. Aunque si el inquilino realiza las reformas sin consentimiento del arrendador, el arrendador puede, si lo desea, exigir que el arrendatario reponga la vivienda o local a su estado original.  

Qué ocurre con las reformas del local alquilado sin permiso 

Llevar a cabo reformas en locales comerciales en alquiler sin permiso tiene consecuencias legales. Y en este caso, las consecuencias se dejan caer para aquel que ha acometido las reformas.  

Si el inquilino ha hecho las obras y no contaba con los permisos municipales, será él, y no el propietario, quien tendrá que pagar la multa correspondiente. Además, deberá devolver el inmueble al estado original en que se encontraba antes de la obra.  

En caso de que la persona requerida no demuela la obra en cuestión, será el propio ayuntamiento quien restaure la legalidad actuando de oficio. Por otra parte, si el inquilino hace las obras sin permiso, el arrendador este podrá rescindir el contrato siempre y cuando estas reparaciones no estén orientadas a la conservación del inmueble. 

Qué reformas puede hacer el arrendador 

El arrendador como propietario del inmueble, debe encargarse de las reformas relativas a la conservación y manutención de la habitabilidad del inmueble.  

Cuando esto ocurra, el propietario deberá esperar a la finalización del contrato para acometer las reformas siempre y cuando sea posible. De lo contrario, el arrendatario deberá soportar las reformas por muy molestas que sean, incluso si le privan del disfrute de una parte del local. 

Este sería el caso, por ejemplo, de goteras u obras en las cañerías para evitar inundaciones. Debido al carácter urgente de estas acciones, el propietario puede acometer las reformas aun cuando el inquilino esté usando el inmueble.   

Si la obra dura más de 20 días, se deberá disminuir la renta en proporción a la parte del inmueble del que se ha privado al inquilino. 

En el resto de casos, el dueño no puede iniciar reformas en el local hasta la finalización del contrato.  

 Conclusión 

Poner un local en alquiler puede ser una opción atractiva para obtener rentas adicionales. Pero los locales comerciales pueden albergar multitud de negocios a lo largo de su vida útil lo cual implica la necesidad de reformas cada cierto tiempo. 

Por norma general, el alcance de las reformas que quiera realizar el inquilino de un local comercial dependerá del acuerdo que logre alcanzar con el propietario. Es decir, cualquier actuación en el inmueble deberá contar con la previa aprobación por escrito del arrendador.  

Además, en dicho permiso se deberá establecer que ocurrirá con la reforma realizada al final del contrato de alquiler. Si la mejora aplicada pasa a ser propiedad del dueño, si se debe devolver el inmueble al estado original (si es posible) o si el inquilino debe llevarse consigo las mejoras aplicadas. Si la reforma se hace sin autorización, el inmueble se deberá devolver a su estado original.  

Por otro lado, el dueño del inmueble podrá realizar las obras conducentes a la manutención y conservación del local. El inquilino deberá soportar estas obras siempre y cuando no puedan ser pospuestas hasta la finalización del contrato.  

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