Vicios ocultos en la compraventa de vivienda: Qué son y como reclamar

El mercado de compraventa de segunda mano conlleva ciertos riesgos. La persona que adquiere un bien de segunda mano nunca sabe en qué estado se encuentra. El riesgo se agrava cuando estamos hablando de una casa. Estamos hablando del desembolso de miles de euros. Una inversión para toda una vida, que puede salir rana. 

Como a nadie le hace gracia comprar un apartamento con humedades o con las tuberías deterioradas aquí te explicamos que hacer en estos casos y cómo evitar estas situaciones. 

Además, te recordamos que en onLygal somos expertos en proteger a propietarios de viviendas y darles la asistencia legal que necesitan.  

Qué es un vicio oculto 

Un vicio oculto es un defecto que puede tener un inmueble pero que no se percibe a simple vista. Dicho defecto, influye, además, en el uso que se le va a dar al inmueble de modo que, de haberlo sabido antes, no habríamos comprado la casa o lo habríamos hecho a un precio más reducido. 

Así lo define el artículo 1484 del Código Civil. Algunos ejemplos de vicios ocultos son, por ejemplo, las humedades de la casa, tuberías picadas o incluso una derrama u obligación legal que no se conocía en el momento de la compra.  

Este último punto es muy importante ya que el vicio debe tener como origen una fecha anterior a la celebración de la compra. Todo desperfecto generado con posterioridad no se considerará vicio oculto.  

El problema de los vicios ocultos es que son difíciles de detectar por eso se recomienda llevar a cabo acciones preventivas. Entre ellas se encuentra la revisión de techos y paredes, puertas, ventanas. También es recomendable observar el estado de los suelos y la comprobación de la ventilación de la casa.  

No dudes también en pedir el certificado de la Inspección Técnica del Edificio (ITE). Este documento atestiguará el estado del edificio en cuanto a infraestructura y accesibilidad. Los edificios con una antigüedad superior a los 45-50 años tienen la obligación de pasar esta certificación.  

Para curarte en salud, también puedes llevar a un experto contigo para revisar el piso. Por ejemplo, un arquitecto o un agente inmobiliario. En cualquier caso, siempre es más importante evitar comprar viviendas con este tipo de defectos que arreglarlas después. 

Qué hacer cuando se detecta un vicio oculto

Así, cuando hayas detectado un vicio oculto, deberás llamar a un perito o especialista para que lo evalúe y haga un informe  

Una vez hecho esto, se enviará un burofax al vendedor indicando el defecto encontrado y dando una fecha para solucionarlo. Si el vendedor acepta la reclamación, todo quedará solucionado. En caso contrario, se podrá acudir a una oficina de mediación como el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos. Si la mediación no resulta, habrá que acudir a los tribunales para hacer efectiva la reclamación.  

En este momento es muy importante reunir todas las pruebas, informes y certificados que prueben la existencia del defecto. En onLygal podemos darte todo el asesoramiento jurídico para que tengas éxito en este proceso.  

Los resultados del proceso pueden ser tres en función del contexto: 

Desistimiento del contrato: En este caso el vendedor deberá devolver la cuantía del precio del inmueble. Si además el comprador conocía la existencia de estos defectos, deberá abonar una indemnización por daños y perjuicios. 

Minoración del precio: El vendedor debe reducir el precio de la vivienda en el porcentaje afectación del vicio oculto y devolver la diferencia al comprador. 

Reparación del defecto: El vendedor debe reparar el defecto en el plazo estipulado. 

Antes de iniciar cualquier proceso es importante evaluar el grado de afectación del vicio oculto y de su impacto en la habitabilidad de la vivienda. También es importante saber si la existencia del vicio se consignó en el contrato de compraventa y la fecha en que se originó. Si se originó en fecha posterior a la celebración del contrato, no cabe hacer reclamación. Tampoco si el comprador es un experto en el ámbito de la construcción (arquitecto, albañil, electricista, etc.). 

Por otro lado, si el defecto está a simple vista, no se podrá hacer ningún tipo de reclamación. 

Plazos para reclamar vicios ocultos en la vivienda 

Si a pesar de todas las precauciones has adquirido un inmueble con vicios ocultos, la ley está de tu lado y podrás iniciar un proceso para que te devuelvan tu dinero o el arreglo del vicio. El plazo para reclamar por vicios ocultos en viviendas de segunda mano es de seis meses desde la compra del inmueble. En las viviendas nuevas, el lapso temporal se extiende a dos años. 

Conclusión 

Comprar una vivienda es costoso. Una inversión a largo plazo que hay que mimar y cuidar. Por eso es imprescindible revisar el apartamento que se adquirirá para no encontrar vicios ocultos. 

Los vicios ocultos son defectos en el inmueble que no se perciben a simple vista pero que pueden afectar a la habitabilidad del inmueble. Alteraciones como: Humedades, cañerías en mal estado, cuadros eléctricos defectuosos… Pueden no ser visibles en el momento de la compra, pero manifestarse a los pocos meses haciendo inhabitable la vivienda y arruinando nuestra inversión. 

Por eso es importante revisar bien el inmueble que se comprar antes de firmar el contrato. Si aun así, al cabo de unos meses nos encontramos con alguno de estos vicios, podemos reclamar al comprador. Para hacerlo, no podrán haber pasado más de seis meses desde la firma de la compraventa en el caso de viviendas de segunda mano o dos años si es vivienda nueva. 

Lo primero que debes hacer es pedir un informe a un técnico cualificado que evalúe el daño y su afectación sobre la habitabilidad de la casa. Después, deberás remitir un escrito al vendedor describiendo la situación y dando un plazo para su resolución. 

Si el vendedor no acepta la reclamación podréis acudir a la mediación del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos y si esto no da resultado, el asunto se resolverá en los tribunales. 

En función de las circunstancias de la compraventa, puedes tener derecho a la devolución íntegra del precio del bien y, si se demuestra que el vendedor conocía la existencia de los defectos, deberá pagar una indemnización por daños y perjuicios.  

Si el vicio oculto no hace inhabitable la vivienda, puedes reclamar una rebaja del precio y devolución de la diferencia con lo que ya hayas pagado. Una última opción es que el vendedor repare el defecto. 

Recuerda que, para poder reclamar defectos ocultos, el vicio no puede verse a simple vista y debe probarse su existencia previa a la celebración del contrato de venta. Si el comprador es un especialista que puede conocer al detalle los desperfectos de un edificio (arquitecto, fontanero, albañil, etc.) no se podrá presentar reclamación. 

Si tras leer este artículo todavía tienes dudas sobre como reclamar defectos ocultos en un inmueble. No dudes en contactar a onLygal, tenemos la experiencia para darte toda la asistencia jurídica que necesitas.